De vastgoedkoning van Knokke

Na dertig jaar gehakketak mag

het vastgoedbedrijf van de Knokse burgemeester Léopold Lippens dan

toch nog twee appartementsgebouwen naast het Zwin optrekken.

Prijs per appartement: 3 miljoen euro. Hoe gaat Léopold Lippens om met

zijn belangen als burgemeester en projectontwikkelaar?

“Macht interesseert me niet,” zegt Lippens. En geld?

De Royal Zoute Golf Club op een zwoele middag in augustus. Bejaarde dames in golfkarretjes zijn op jacht in de Knokse klassewinkels, terwijl hun echtgenoten uitrusten in de schaduw van de club. Als voorzitter Léopold Lippens, uitgedost in een bepaald niet gedistingeerde roodwit geruite korte broek op ons afstevent, staakt het luidruchtige Franstalige en Hollandse gekwebbel rondom ons even, om na een blik van herkenning te hervatten.

De graaf hoort bij het meubilair van de club met het hoge m’as-tu-vu-gehalte. Liever hadden we hem wat later getroffen, maar dat was niet mogelijk. ‘s Namiddags heeft de graaf andere verplichtingen. Golfen in Hardelot, bijvoorbeeld. Lippens overweegt zelfs te verhuizen naar dat Noord-Franse kustdorpje, waar “zijn” Compagnie Het Zoute een nieuw vastgoedproject opzet. “Het project Knokke is in de loop van de voorbije decennia afgewerkt,” zegt hij. “Niets bindt ons aan België. In theorie althans.”

Zelfs Compagnie-voorzitter Maurice Lippens zal toegeven dat broer Léopold, een van de bestuurders, de eigenlijke topman is van de maatschappij die ooit zowat alle gronden in het Zoute bezat. Ze zwaait al 95 jaar de scepter in het lokale vastgoedgebeuren. De familie Lippens bezat bij de start 75 % van de aandelen van de Compagnie. De rest was in handen van de bevriende familie Piers de Raveschoot. Inmiddels zijn de aandelen verspreid over honderden nazaten van de stichters.

Veel blauw bloed in het bestuur

Een algemene vergadering is dan ook een theekransje van blauw bloed. Je vindt er loten van de families De Kerckhove de Denterghem, t’ Serstevens, De Hemptinne, d’Arschot Schoonhoven, Osterrieth, De Crombrugghe, De Looringhe en andere Boëls. Met vijf graven op twaalf heeft de raad van bestuur procentueel waarschijnlijk de meeste hoge adellijke titels in een Belgische onderneming.

Compagnie Het Zoute houdt zich bezig met twee activiteiten: het beheer van toeristische domeinen en projectontwikkeling. De eerste poot bestiert het Zwin en de nabijgelegen Vlindertuin, de Royal Zoute Tennis Club en de Royal Zoute Golf Club. Enigszins verrassend zijn deze activiteiten jaarlijks goed voor een omzet van 4 miljoen euro. De rest van de omzet, zo’n 1,2 miljoen euro, bestaat uit de inkomsten uit de lopende vastgoedprojecten. In de jaren voor 2002 nam de projectontwikkeling een scherpe duik: 6,5 miljoen omzet in 1999, 2,3 miljoen in 2000 en 0,8 miljoen in 2001.

“De vastgoedmarkt kent nu eenmaal een grillig ritme,” aldus Compagnie-directeur Philippe Muylle. “Kopen en verkopen van vastgoed hangt enorm af van de kansen die zich voordoen. Bedrijfsprognoses zijn meestal een gok.”

De balans van de Compagnie oogt vrij sober. Behalve een participatie in de Compagnie Immobilière d’Hardelot (zie kader: Een tweede Knokke in Frankrijk) heeft het bedrijf één dochter ( Hazegras NV) waarin slechts enkele projecten zijn ondergebracht. Heeft het bedrijf geen tussenvennootschappen om de winsten fiscaal te optimaliseren?

Muylle: “Fiscale optimalisatie is nuttig, maar je mag de fiscus niet tergen met al te complexe constructies. Wij houden het graag simpel en leggen normale voorzieningen aan voor belastingen ( nvdr – 2,5 miljoen euro in 2002). Ik weet dat er over onze sector heel wat geruchten de ronde doen over zwarte kasstromen, maar ik heb de afgelopen zestien jaar geen cent zwarte omzet gezien. Slechts tweemaal verkochten we bij uitzondering aan een offshorefirma. Wel verloren we ooit omzet omdat we weigerden met een alternatieve betaling over de brug te komen. De reden van onze fiscale zuiverheid: de meeste kopers zijn gefortuneerd, en dan hoef je geen belastingtrucs te gebruiken. Onze aandeelhouders zijn trouwens in het algemeen erg voorzichtig. Juridische hightech is niet aan hen besteed.”

De Lippens-clan domineert

De familie Lippens domineert nog steeds de raad van bestuur van de Compagnie met vijf zetels. Dat weerspiegelt wellicht ook het gewicht van de familie in de aandeelhoudersstructuur. Hardnekkige geruchten willen dat de Lippens-clan stilaan de greep verliest. Sommige aandeelhouders staan minder open voor Lippens’ langetermijnstrategie en willen cash zien. Ze hebben er schoon genoeg van dat de Compagnie de 18,5 miljoen euro aan reserves niet uitkeert. “Niemand is verplicht aandeelhouder te blijven,” sust bestuurder Léopold Lippens. “Kandidaten genoeg om de papieren over te nemen.”

Broer Maurice, topman van Fortis en voorzitter van de Compagnie, kent wat van centen en maakt de rekening. In 1983 was een aandeel van de Compagnie 82 euro waard. “Vandaag is dat zowat 2231 euro, en we zijn trots dat we onze KMO die meerwaarde lieten creëren,” zegt hij.

Meteen weten we ook de totale waarde van de Compagnie Het Zoute: 67 miljoen euro, een conservatieve schatting. Omdat Maurice Lippens’ holding Alcastar zo’n 13 % van de Compagnie controleert, is zijn belang in Knokke 8,7 miljoen euro waard. Een andere aandeelhouder is Wulfsdonck Investment (6,8 %), dat de oorspronkelijke Lippens-clan uit Moerbeke-Waas vertegenwoordigt. Waar de rest van de 30.000 aandelen zit, is niet gepubliceerd, dus onbekend. Eén op drie zijn aandelen aan toonder.

Maurice Lippens verdedigt de strategie van zijn clan: “In tegenstelling tot wat altijd gezegd wordt, is de Compagnie géén gezelschap van wildbouwers, betonboeren of woeste kapitalisten. Hadden we echt gewild, dan hadden we nóg meer poen kunnen scheppen. Maar de omgeving ligt ons te na aan het hart om er kwistig en roekeloos mee om te springen. Knokke heeft altijd architecturale klasse weten te combineren met een groene omgeving en zal dat ook in de toekomst blijven doen.”

Broer Léopold stipt aan dat de Compagnie in de jaren zestig de handen vrij had bij gebrek aan zoiets als ruimtelijke ordening, maar besliste slechts 10 tot 15 % van het Zoute vol te bouwen. In totaal realiseerde de Compagnie zo’n 2000 villa’s van gemiddeld duizend vierkante meter.

“Zonder de familie Lippens, die eigenaar en ontwikkelaar van heel het Zoute was, zou het Zwin verkaveld zijn tot een gebied zoals de rest van de kust, waar kleine eigenaars elke vierkante meter uit hun stukje grond hebben geperst,” zegt Georges Jacobs, directeur van de Compagnie. “Mensen die eerlijk zijn, beseffen dat onze gemeente vandaag geworden is wat ze is dankzij de Compagnie. Dat we naar Frankrijk trekken, is het beste bewijs dat wat ons betreft Knokke stilaan is volgebouwd.”

Momenteel heeft de Compagnie zeven projecten lopen in Knokke, waar Léopold Lippens al 25 jaar burgemeester is. Het belangrijkste is Finisterrae, dat directeur Muylle sappig omschrijft als “twee gebouwtjes met wat appartementjes”.

Dertig jaar ruzie om een zwembad

Finisterrae (vertaald: het einde van de wereld) bevindt zich op het einde van de zeedijk, tegen de beschermde Zwinbosjes. Dit jaar bereikte de Compagnie een akkoord met de Vlaamse regering over deze terreinen, al dertig jaar het onderwerp van een bitsige strijd. Die begon eind jaren zeventig, toen de familie het zwembad tussen de dijk en de bosjes wilde verkopen aan de gemeente – toen nog geleid door Lippens’ voorganger.

Léopold Lippens: “Onze strategie in het Zoute was steeds dezelfde: we bouwen een sportieve kern, die desnoods verlies maakt, en daarrond verkavelen we met winst gronden voor villa’s. Dat gebeurde met het golf- en het tennisterrein. Indertijd planden we een tweede golfterrein naast het zwembad, maar een jaar na de opening van het zwembad in 1971 bleek dat door de ruimtelijke ordening niet mogelijk. En het gemeentebestuur wilde het zwembad niet overnemen tegen een redelijke prijs.”

Gevolg: complete verloedering aan de rand van Knokke. “Ook ik heb me er meermaals over verwonderd,” zegt Maurice Lippens. “Maar de overheid heeft ons hier altijd beentje gelicht. Toen we wilden slopen, kon dat niet. Toen we wilden vernieuwen, kon dat ook niet. En toen we wilden bouwen al evenmin.”

In de loop der jaren schoof de Compagnie immers verschillende projecten naar voor, zoals een jachthaven en een congrescentrum. Keer na keer werden de projecten onder druk van de media – Knack-collega Frank De Moor verdient een eervolle vermelding – en de overheid terzijde geschoven. Intussen werd het zwembad volgens de groene actiegroepen een chantagemiddel van de Compagnie tegenover de autoriteiten om er een bouwproject goed te keuren. Léopold Lippens: “Hadden we het zwembad afgebroken, dan hadden we definitief de kans verloren om er een project te realiseren.”

In 2001 besloten de gemeente Knokke en de Compagnie (Lippens en Lippens dus) dat er nood was aan nieuwe appartementen om te beantwoorden aan “de bestendige vraag naar bijkomende woongelegenheden”. Uiteindelijk bereikten de Compagnie en de Vlaamse overheid een compromis. Die laatste onteigent de Zwinbosjes en betaalt 5,5 miljoen euro aan de Compagnie. Die ruimt het zwembad op en mag er twee blokken bouwen met elk twintig luxeappartementen.

Twee jaar geleden schatte Knack de realisatiewaarde op 75 à 100 miljoen euro, maar na wat aandringen raamt Compagnie-directeur Muylle dat de appartementen tegen 3 miljoen per stuk van de hand kunnen gaan. “Ik sta er zelf soms van versteld hoeveel geld er in Vlaanderen aanwezig is,” mijmert hij. “Hardwerkende Vlaamse industriëlen die na jaren hun fabriek verkopen en plots over een spaarpot van meer dan 50 miljoen euro beschikken, zijn echt geen uitzondering. Dat type van mensen is onze klant.”

Als we opmerken dat de Compagnie meer dan 125 miljoen euro omzet haalt door deze dubbele deal, sputtert Muylle tegen dat de marges iets lager zijn dan normaal, “omdat we echt geen kartonnen dozen op deze locatie kunnen bouwen”. Ook Lippens zegt dat we ons niet mogen blindstaren op het bedrag dat de Vlaamse overheid op tafel legt. “Vergeet niet dat we er nog 50 % belastingen op betalen.”

Dat de appartementsgebouwen in een dagrecreatiegebied liggen, veegt de graaf van tafel. “Dag- of nachtrecreatie, het maakt niet uit. We hebben een overeenkomst met de overheid en de rest interesseert me niet.”

Hoe dan ook komt er een einde aan de lange calvarietocht rond de Zwinbosjes. “Van belang bij een calvarietocht is wie de gekruisigde is,” grinnikt hij. “Ikzelf ben nooit gekruisigd. Dit is een win-winoperatie. De Vlaamse Gemeenschap vindt dat toch, en wij ook.”

De adel heeft geduld

De lange realisatietijd van dit project is een typisch voorbeeld van de Lippens-strategie. De familie heeft de tijd om een investering langzaam uit te broeden. “Eigenlijk geldt dat voor heel het Zoute,” aldus Muylle. “Stap voor stap werd het een van de meest succesvolle vastgoedprojecten aan de Belgische kust. De familie Lippens zit er financieel behoorlijk bij om een bepaalde levensstijl te behouden. Geduld is de kracht van het establishment. Overal ter wereld, trouwens.”

Stefaan Van De Wal, fractieleider van de Knokse oppositiepartij Raak, knikt bevestigend. Volgens hem weet Léopold Lippens zijn functie als burgemeester perfect te koppelen aan die van Compagnie-topman, zonder dat iemand het merkt. “De gemeente neemt beslissingen die op het eerste gezicht weinig met de Compagnie te maken hebben,” stelt hij. “Achteraf blijkt pas het financiële belang voor de familie Lippens. De aanleg van een nutsvoorziening of de bouw van een rondpunt ver weg van de bebouwde kom blijken achteraf netjes te passen in de plannen van een vastgoedproject dat de Compagnie in de kast heeft liggen.”

Léopold Lippens, geen lid van een nationale partij maar leider van de lokale partij Gemeentebelangen, repliceert: “Ik werk voor iedereen. Als de bevolking mij zou wegstemmen, ben ik dolgelukkig. Dan kan ik me eindelijk bezighouden met een van mijn andere hobby’s. Macht interesseert me niet.”

Uiteraard verlaat burgemeester Lippens de raadszaal als vergunningen worden afgeleverd die betrekking hebben op zijn eigen bedrijf. “De andere schepenen eten uit zijn hand en geven de goedkeuring,” aldus Van De Wal. “Ze weten immers dat ze zijn steun nodig hebben als ze zelf met een project komen aandragen. Zo hangt het schepencollege aan elkaar met tegenstrijdige belangen en schimmige deals.”

Als voorbeeld verwijst hij naar de uitbouw van de Tolpaartpolder, waar op lange termijn een woonproject zal worden gerealiseerd. “Niet alleen heeft de familie Lippens in die zone gronden liggen, bovendien dreigt dat een wijk te worden voor mensen die veel geld kunnen investeren in een huis. De modale burger wordt stilaan uit Knokke weggejaagd. In de wintermaanden is onze gemeente verlaten. Slechts een aantal bejaarden leeft hier dan een duur en eenzaam leven,” zegt Van De Wal.

Een Guggenheim voor Knokke

De Compagnie is uitdrukkelijk geen kandidaat voor de uitbouw van het Casino (80 % van de oppervlakte is van de gemeente) tot een vastgoedproject, dat ook het nabijgelegen hotel-restaurant La Réserve, het cultureel centrum en het Zegemeer zou omvatten. De projectontwikkelaar wil het gebouw liever platgooien en een nieuw complex optrekken. Probleem: de Vlaamse overheid overweegt het oude Casino als monument te erkennen.

Lippens: “We kunnen het Casino bewaren in de huidige staat: een oud, voorbijgestreefd en onrendabel gebouw met een architectonische waarde die in vraag kan worden gesteld. We kunnen het ook renoveren. Ik zelf ben voorstander van een derde optie: we zetten er een nieuw, modern gebouw neer, opgetrokken door toparchitecten, dat Knokke dezelfde uitstraling geeft als Bilbao met het Guggenheim-museum. Het Casino kan worden omgebouwd tot een centrum met horeca, appartementen en winkelruimten. Een beetje zoals Las Vegas, maar dan mooi. Dat vereist wel dat we met de verschillende betrokkenen voor het einde van het jaar aan tafel gaan zitten. De Compagnie hoort daar niet bij.”

In een aantal andere dossiers (de verkoop van de rijkswachtkazerne, de uitbouw van het oosten van Knokke en dergelijke) moet de Compagnie wel een beroep doen op de gemeente om vergunningen te krijgen. Hoe dan ook is Lippens bij de volgende verkiezingen – hij is dan 65 – weer kandidaat-burgemeester. “Ik ga met een open vizier naar de verkiezingen, omdat ik financieel onafhankelijk ben en niemand hoef te bedienen. Vriendjespolitiek is een woord dat we niet kennen in de Knokse politiek.”

Dit pleidooi van Lippens komt geloofwaardig over. Het behoort tot de paternalistische stijl van het oude Belgique à papa, waar de adel beslist wat goed is voor de mensen en bovendien de middelen aanreikt om dat concreet te verwezenlijken. Eigenlijk is de Compagnie Het Zoute voor Knokke wat de Société Générale jarenlang geweest is voor België: de onderneming die het economische beleid van haar bestuurders uitvoert.

De graaf schrikt als we opperen dat sommige critici dit een systeem met feodale trekjes noemen. “In een feodale staat is de heer de eigenaar van alle gronden. Wij bezitten enkele projecten. Dankzij de privé-investeringen van de Compagnie biedt Knokke werk aan duizenden mensen in de horeca en de dienstensector. Alleen de privé-sector is in staat om zoiets te doen. Neem bijvoorbeeld de uitbouw van de haven van Zeebrugge. Kostprijs: 5 miljard euro. Economisch effect op de regio: verwaarloosbaar. Onze kleine KMO heeft historisch gezien een grotere toegevoegde waarde voor de gemeenschap dan de uitbouw van die ongewenste mastodont.”

Bestemmingsplannen van ayatollahs

De burgemeester heeft geen hoge pet op van de Belgische politiek. Hoewel lid van Greenpeace is hij niet te spreken over de manier waarop de overheid ecologische principes in beleidsmaatregelen vertaalt. Zo speelden ambtenaren met het idee – o gruwel – om zijn golfterrein uit te bouwen tot een groene zone.

Lippens: “Plots kleurt men dit meer dan honderd jaar oude monument, waar 1500 leden doodgelukkig zijn omdat ze golf kunnen spelen in de long van Knokke, in als een groen gebied. Dan kan men evengoed het Belfort van Brugge afbreken omdat er geen geldige bouwvergunning voor bestaat. Wat wil men dat de golfclub wordt: een openbaar park waar oudere mensen hun laatste dagen slijten? Het lijkt erop dat de bestemmingsplannen worden geschreven door ayatollahs. Gelukkig wist een verstandige minister, Dirk Van Mechelen, deze aanval te pareren.”

Als we behoedzaam opperen dat de zeldzame vogels op zijn golfterrein tijdens de bloeiperiode gestoord worden door loeiharde golfballen, heeft graaf Lippens zijn antwoord klaar. “Sommige mensen zijn geobsedeerd door kikkers en vogels. Ik eet graag kikkers en vogels. Ook als liefhebber van de jacht ben ik op de eerste plaats de conservator van mijn terreinen, die er alle belang bij heeft ze in orde te houden. Als die baardige jongens van de milieubeweging hun zin krijgen, worden prachtige natuurgebieden verwoest.”

Hans Brockmans, Karel Cambien n

Dat de nieuwe appartementsgebouwen in een dagrecreatiegebied liggen, veegt Lippens van tafel.

“We hebben een overeenkomst met de overheid en de rest interesseert me niet.”

“Het Knokse schepencollege hangt aan elkaar met tegenstrijdige belangen en schimmige deals.”