De teloorgang van de middenstand

De lokale middenstanders geven extra pigment aan de winkelstraten en dat maakt een stad als Roeselare zo aantrekkelijk voor de winkelende medemens. Maar hoelang kunnen die zelfstandigen nog standhouden tussen de oprukkende ketens?

“Laatste week. Wij danken al onze klanten.” Na 38 jaar kapt slager Fernand zijn laatste koteletten in de Ooststraat, de belangrijkste winkelstraat in Roeselare. Maar er komt geen Pecotex of Fnac in zijn pand. Koppig en vastberaden als stiel- en gouwgenoot Jan Breydel trotseerde hij de voorbije jaren vele aanlokkelijke aanbiedingen van grote ketens die veel geld veil hadden voor zijn perceel. Niettegenstaande zijn leeftijd – Fernand is 63 – verkoos hij te wachten om zijn pensioen aan te vragen tot hij een jonge slager had gevonden die zijn zaak wou overnemen. En dat is nu gelukt. Liefhebbers van zijn zeldzame, huisbereide lekkernijen als uiers, gekookte varkenspoten en haaspastei hoeven niet te wanhopen.

Meer dan de helft van de winkelpanden in de Ooststraat is nog altijd in handen van zelfstandige winkeliers. “Een vrij hoog cijfer,” weet Luc Ardies, sectorverantwoordelijke Distributie bij Unizo, de Unie van Zelfstandige Ondernemers. “Op de Antwerpse Meir is zelfs geen enkele zelfstandige meer te vinden. Vorig jaar heeft de laatste zijn winkel overgelaten aan een keten.”

De Roeselaarse familie Bouckaert specialiseert zich in meubilering en binnenhuisinrichting, al sinds 1889. Aan de overkant kan In Den Paternoster, dat huishoudlinnen aan de man brengt, pronken met een nog hogere anciënniteit. “Sedert 1874” staat er in schreeuwlelijke neonletters op het anders nochtans stijlvolle winkelpand. “Dergelijke unieke winkels brengen de noodzakelijke couleur locale in onze winkelstraten en dat verklaart meteen ook de enorme aantrekkingskracht die Roeselare uitoefent op zijn verzorgingsgebied,” zegt schepen van Economie, Mobiliteit en Toerisme Carl De Keukelaere ( CD&V).

Toch kan hij er niet omheen dat steeds meer grootwinkelbedrijven zich nestelen op de toplocaties in de stad van Rodenbach. Benetton, Blokker, C&A, Casa, Etam, Free Record Shop, H&M, Hunkemöller, Kruidvat, Panos, Pearle Vision, Shoes in the Box, WE, Zeeman – de eenheidsworst die we in elke Europese winkelstraat vinden, is niet aan Roeselare voorbijgegaan. “De grootwinkelbedrijven voeren een aanwezigheidspolitiek,” zegt Luc Ardies van Unizo. “Elke zichzelf respecterende groep is gewoon verplicht om aanwezig te zijn in de florerende winkelcentra. Het rendement per vierkante meter wordt dan minder belangrijk.”

Verbannen naar de zijstraten

Om de echte toplocaties te bemachtigen, bieden de giganten tegen elkaar op met als gevolg: galopperende huurprijzen. “Roeselare zit duidelijk in de lift,” weet Geert De Ras, zaakvoerder van het Diestse makelaarskantoor Alfha. “Wij deden een rondvraag bij 600 filiaalbedrijven die zoeken naar nieuwe locaties (zie tabel: Top-20 aantrekkelijkste winkelsteden in België). De grootste vraag situeert zich in Gent en Hasselt, maar Roeselare scoort met zijn achtste plaats in dit klassement niet slecht. De vraag is er zelfs groter dan in Kortrijk. De huurprijzen zijn dan ook navenant. Voor een pand in de Ooststraat van 140 vierkante meter en 7 meter gevelbreedte ligt de vraagprijs nu al op 5000 euro per maand.” Johan Van Brempt, die achttien jaar geleden zijn exclusieve juwelierszaak Pools verhuisde van Schaarbeek naar het commerciële hart van Roeselare, ervaart de hoge huurprijzen niet echt als een bedreiging. “Het betekent ook dat onze straat steeds meer mensen aantrekt. Dat moet de hoge huurprijzen compenseren.”

Toch zijn de eerste slachtoffers al gevallen. In de Ooststraat is het bijvoorbeeld speuren met een vergrootglas naar overgebleven horecazaken. Zij werden verbannen naar de zijstraten, de B-locaties in het jargon. “Het is niet evident om bijvoorbeeld met een vertegenwoordiger een hapje te gaan eten, want in de buurt is er vrijwel niets te vinden,” klaagt Geert Verlinde, die zaakvoerder is van de exclusieve mannenkledingzaak Quasimodo en tevens voorzitter van de middenstandsorganisatie vzw Ooststraat. “Bovendien heeft het stadsbestuur een fout gemaakt door tien jaar geleden een deel van onze straat verkeersvrij te maken. De winkeliers die dagelijkse zaken – zoals vlees en brood – verkochten, zijn toen moeten verhuizen, omdat de klant niet meer voor de deur kon parkeren. Gevolg daarvan is dat het laatste gedeelte van de Ooststraat bijna uitsluitend bevolkt wordt door kledingzaken. Een ijssalon zou bijvoorbeeld meer dan welkom zijn in onze buurt. Op termijn is dergelijk eenzijdig aanbod nefast. Het risico is dan ook groot dat de consument het funshoppen voor bekeken houdt.”

Nieuwe projecten bij de vleet

Op het einde van de Ooststraat, op het Stationsplein, trekt de familie Belpaire een kleinschalig winkelcomplex op. Het nieuwe gebouw is amper de grondwerken ontgroeid of de namen van de huurders zijn al bekend. Kruidvat, Giks Mode en een franchisenemer van Super GB Partner zullen er nog dit jaar hun intrek nemen. Dergelijke publiekstrekkers zullen er misschien voor zorgen dat de kooplustigen nu de Ooststraat tot het einde zullen doorlopen. En hiermee houdt het niet op. Er staan nog nieuwe projecten op stapel in Roeselare.

Het hart van West-Vlaanderen staat al langer bekend als een regio waar de mensen niet bij de pakken blijven zitten. Het symbool van die dynamiek was de Bank van Roeselare en West-Vlaanderen (BvR). De bank, die haar wortels heeft in 1924, kwam zes jaar geleden in handen van KBC. Die grootbank heeft nu ambitieuze plannen met de site aan de Noordstraat, want samen met de Nederlandse projectontwikkelaar Multi Development Corporation (MDC) wil ze er een winkelcentrum doen verrijzen. Een grote supermarkt, twee kleinere supermarkten, vijftig winkels en evenveel woongelegenheden. Zo staat het alvast op de plannen. Juwelier Pools: “Het is een eer dat een grote speler als MDC Roeselare weet liggen. Wel vind ik het spijtig dat er vijftig kleinere winkels gepland zijn, terwijl er momenteel vooral vraag is naar grotere oppervlaktes.” Zijn collega Verlinde is minder enthousiast: “Concurrentie is zeker niet slecht, maar ik vraag me af of Roeselare wel behoefte heeft aan extra winkelruimte in het stadscentrum. In aanpalende straten zoals de Zuidstraat staan er zeker nog honderd panden leeg.”

Ook het stadsbestuur wil niet over één nacht ijs gaan. “Momenteel wordt er een studie uitgevoerd of het economisch draagvlak voldoende sterk is om die extra winkelruimte te verantwoorden,” vertelt schepen De Keukelaere. “Er circuleren cijfers die wijzen op een leegstand van 13% tot 15% in het stadscentrum, maar die zijn vertekend door bijvoorbeeld horecazaken die al zeer lang leeg staan. Toch zou het gek zijn om vijftig nieuwe winkelpanden te creëren terwijl er elders leegstand is. Wij willen Kortrijk niet in alles volgen, zeker niet in de leegstand.”

Geen leegstand in de Ooststraat

In de levensader van het Roeselaarse stadscentrum, de Ooststraat, is er nauwelijks leegstand. Het gebouw op de hoek met de Poststraat, dat duidelijk al een tijdje leeg staat, vormt een opvallende uitzondering. Een winkel in computers en draadloze communicatie heeft de technologiecrisis blijkbaar slecht verteerd. Een vergevorderde staat van verkrotting van het pand en een te hoge vraagprijs weerhouden potentiële kopers er nog van om het perceel in te nemen. Even verderop zal Assepoester tevergeefs aankloppen om glazen muiltjes te passen, want ook Het Gouden Schoentje heeft er het bijltje bij neergelegd. “Dit pand zal echter niet lang leegstaan,” knipoogt Geert Verlinde wiens zaak net daarnaast ligt. “Toch is het spijtig als iemand mislukt. Vooral de nieuwkomers hebben het moeilijk om te overleven. Zij hebben een financiële buffer nodig om de beginperiode zonder kleerscheuren door te komen en die ontbreekt nogal eens.”

Vorig jaar verdween het laatste woonhuis uit de Ooststraat. De woning van JozefCamerlynck, gewezen directeur van de Bank van Roeselare en West-Vlaanderen moest plaats ruimen voor een nieuw pand van Hennes & Mauritz. Een buitenkans voor de Zweedse beursgenoteerde kledinggigant, want de kans om een winkel van 1500 vierkante meter te openen in volle stadscentrum krijgen ze daar wellicht niet elke dag gepresenteerd.

De met winkelzakken overladen vrouwen gunnen de vitrines van het pand op nummer 84 geen blik. Dat ligt anders bij de grote ketens die maar al te graag het museum Alfons Blomme zouden willen inpalmen. “Het pand staat niet te koop,” lacht schepen De Keukelaere. “Blomme was een kunstschilder uit de vorige eeuw. Hij schonk zijn huis aan het stadsbestuur op voorwaarde dat lokale kunstenaars er de mogelijkheid zouden krijgen om er tentoonstellingen te organiseren.”

De schepen is trots op zijn stad. “Kijk eens naar de gevels van de winkelpanden. In grote steden als Antwerpen, Brussel en Gent staan veel van die bovenverdiepingen gewoon te verkrotten. Bij ons doen zelfs de grote ketens een inspanning om er een likje verf op te zetten. De ultieme betrachting is zelfs om de bovenverdiepingen opnieuw bewoonbaar te maken, maar dat is niet altijd evident.” Bij naaigarenketen Veritas zijn arbeiders net bezig met de bouw van een aparte toegangsdeur naar het bovenliggende appartement. Geert Verlinde van Quasimodo zou dat ook wel willen. “Het probleem is echter dat je al gauw een paar vierkante meter aan de voorzijde van de winkel verliest en die eerste meters aan de straatkant zijn juist de belangrijkste.”

Kromme logica

De Grote Markt is het knooppunt van Roeselare. Van hieruit vertrekken de vier belangrijkste straten: de Noordstraat, de Ooststraat, de Zuidstraat en… de Manestraat. Het stadsbestuur bezondigt zich wel eens meer aan dergelijke kromme logica en niet alleen bij de naamgeving van straten. Zelfs schepen De Keukelaere kan niet altijd volgen. “Een kledingzaak en een supermarkt, beide in de stadsrand, vroegen onlangs een vergunning aan om respectievelijk een kinderhoekje en een koelruimte bij te bouwen. Het stadsbestuur weigerde die aanvraag omdat dergelijke ingrepen de aantrekkingskracht van de periferie zouden verhogen ten nadele van het stadscentrum. Een eerbare doelstelling. Maar even later ziet datzelfde stadsbestuur geen graten in een inplanting aan de stadsrand van de Franse sportartikelengigant Décathlon.”

“Het mag duidelijk zijn dat de gemeenten totaal niet voorbereid zijn om dergelijke dossiers af te handelen,” commentarieert Ardies van Unizo. “Ik houd mijn hart vast voor wat komen gaat, want er ligt een wetsontwerp op tafel dat de gemeenten nog meer autonomie zal geven op het vlak van ruimtelijke ordening. Er is een gebrek aan planologische visie bij de gemeenten.

Eeklo is een ander voorbeeld van hoe het niet moet. Op de site van de voormalige brouwerij Krüger werd daar een winkelcomplex neergezet. Een weldaad voor de binnenstad waar de leegstand bijna minimaal geworden is. Maar een paar straten verder zien we een totaal andere situatie. Die straten werden niet geïntegreerd in het project en die lopen nu in sneltreinvaart leeg. Hopelijk zal men in Roeselare niet dezelfde fout maken.”

De lokale middenstanders uiten echter weinig kritiek op hun stadsbestuur. “Er wordt naar onze grieven geluisterd, zeker als het om huis-, tuin- en keukenproblemen gaat zoals vuilnisbakken, hondenpoep en straatmeubilair”, vertelt Verlinde. “Al gebeurt niet alles met de snelheid die wij zouden willen. Voorts heeft onze vzw op twee jaar tijd al meer dan 25.000 euro uitgegeven aan kerstverlichting. Misschien kan de stad daar ook zijn steentje toe bijdragen.”

Het stadsbestuur is ook een belangrijke partner bij de Winkelnacht. Voor de eerste editie vorig jaar keken de grote ketens nog even de kat uit de boom. Maar dit jaar gooide iedereen de deuren open tot 22.00 uur. Straatanimatie, een concert op de Grote Markt maar vooral de originele attenties van de winkeliers deden de kooplustigen massaal afzakken naar Roeselare. Bij Pips-Pillino mochten de klanten zelfs aanschuiven voor een barbecue.

Dirk Van Thuyne

dirk.van.thuyne@trends.be

Op de Antwerpse Meir is geen enkele zelfstandige meer te vinden. Vorig jaar heeft de laatste zijn winkel overgelaten aan een keten.

Vooral nieuwkomers hebben het moeilijk om te overleven. Zij hebben een financiële buffer nodig om de beginperiode zonder kleerscheuren door te komen.

Er is een gebrek aan planologische visie bij de gemeenten.