Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kampt met een tekort aan studentenkoten en dat hebben de projectontwikkelaars ontdekt. De stedenbouwkundige voorschriften zijn echter niet min.
Een studentenverblijf is in de eerste plaats een woning. De definitie in de verklarende woordenlijst van het gewestelijke bestemmingsplan laat daarover niet de minste twijfel.
Dat verklaart waarom sommige normen op het eerste gezicht niet aangepast zijn aan de realiteit. Sommige gemeenten in het Gewest proberen dat op te lossen met rondzendbrieven waarin de ‘kwaliteitsnormen’ vastgelegd worden waaraan een studentenkamer moet voldoen. Het juridische statuut van die circulaires is twijfelachtig. Andere gemeenten gaan niet zover, maar hanteren dezelfde normen voor de evaluatie van de aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning. Daarnaast hebben ook de universiteiten handvesten uitgewerkt en de ontwikkelaars voorgesteld om conventies te ondertekenen.
Sommige Brusselse gemeenten geven maar mondjesmaat vergunningen voor studentenkamers. Dat heeft te maken met de fiscaliteit: studenten betalen vaak geen gemeentelijke opcentiemen in de personenbelasting. Maar er is nog een andere reden. In heel wat gevallen blijkt dat huisvesting die op papier voorbehouden is aan studenten, in de praktijk ‘kleine woningen’ worden die aan eender wie verhuurd worden. Dat kan verholpen worden door in de vergunning een voorwaarde op te nemen waarmee de aanvrager zich ertoe verbindt toekomstige bewoners te verbieden in het pand domicilie te kiezen.
Een ander heikel punt is de minimale oppervlakte van de kamers. Die is dezelfde als voor kamers in een gewone woning, terwijl een student meestal wel tevreden is met een kleiner kot. Een afwijking van die stedenbouwkundige norm is weliswaar mogelijk voor ‘collectieve woningen’, maar enkel als die eigendom zijn van een publiekrechtelijke rechtspersoon of een instelling van openbaar nut, zoals een universiteit. Sommige aanvragen van private eigenaars worden dan ook afgewezen, terwijl dat niet zou gebeuren als ze waren ingediend door een openbare instelling.
Dat een studentenkot als een gewone woning beschouwd wordt, heeft nog een ander merkwaardig gevolg. Het Gewest legt op dat per wooneenheid in een of twee parkeerplaatsen buiten de openbare weg voorzien moet worden, dus ook voor een studentenkot. Gezien het mobiliteitsprofiel van de gemiddelde student is dat een behoorlijk onrealistische eis. Ook daarvoor kan een uitzondering gemaakt worden, maar met dezelfde restrictie als hierboven.
Philippe Coenraets is oprichter van het advocatenkantoor Coenraets & Associés.
Philippe Coenraets
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier