De prijzen zijn er al, nu nog de activiteit

Dit jaar klom de vastgoedsector tijdens het tweede kwartaal opnieuw in het zadel, maar kende een slechte zomer. Aan het einde van het jaar zijn de vastgoedagenten wat optimistischer.

“Ik ben nu dertien jaar aan de slag als notaris, maar ik heb nog nooit zoveel transacties onder ogen gekregen als sinds april”, zei notaris Robert Langhendries uit Ukkel in augustus. Gaétan Bleeckx, de andere mediafiguur van het Brusselse notariaat, voegde er onmiddellijk profetisch aan toe: “Het kan zijn dat we slechts met een tijdelijke tempoversnelling te maken hebben.”

Intussen is gebleken dat de vastgoedhausse deze lente wel degelijk tijdelijk was. De notarissen stelden in het derde kwartaal een daling van het aantal vastgoedtransacties met 6 procent vast. Gewoonlijk kan zoiets toegeschreven worden aan het cyclische effect van de zomervakantie, maar bij de hervatting in september kwam de machine niet meer op gang: op de herfstbarometer overheerste een lagedrukgebied. Vooral dan in Brussel, waar de daling 8 procent bedroeg op kwartaalbasis.

Die afkoeling moet worden toegeschreven aan lokale prijsverhogingen die slecht verteerd werden door de kopers, zo zegt de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. “Vorig jaar bracht het derde kwartaal bevestiging van de opleving die in de zomer van 2009 begonnen was. De cyclische daling tijdens de vakantie deed zich toen niet voor. Dat is in 2010 anders. Vooral juli viel op: de activiteit daalde toen met 20 procent in vergelijking met juni en dat heeft het hele trimester lood in de vleugels gegeven”, preciseert Bart van Opstal, de voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.

Op het nationale vastgoedfront laten overigens alle provincies een daling zien. Waals-Brabant moet daarbij slechts matig toegeven (-1 %) vergeleken bij de andere delen van het land. Oost-Vlaanderen, bijvoorbeeld, gaat er op kwartaalbasis met 9 procent op achteruit. Bijna 10 procent minder op een markt die de laatste twee jaar al erg getroffen werd door de crisis, dat voelen de professionals op het terrein zowel in de omzet als in de werkgelegenheid.

Brusselse huizen domineren

In het segment van de woonhuizen maakt Brussel een daling van de gemiddelde prijs van de huizen met 6,4 procent mee. Die gaat omlaag van 352.705 euro naar 329.996 euro. Al wordt dat door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat meteen wel genuanceerd: “De Brusselse huizen blijven wel 15 procent boven de gemiddelde prijs van het eerste kwartaal van 2010.”

In het klassement van de duurste huizen van het land (op basis van de referentieprijs) slepen de woningen in Brussel-hoofdstad in absolute cijfers de eerste zeven plaatsen in de wacht en staan er 8 gemeenten in de top tien. Enkel Lasne en Sint-Martens-Latem kunnen het hoofdstedelijke tempo volgen.

Appartementen dalen ook

De vaststelling dat de prijzen dalen, geldt overigens ook voor de appartementen, die traditioneel nochtans stabieler zijn dan de huizen. Als we de prijzen van de duurste appartementen midden 2010 van naderbij bekijken, zien we dat na Knokke-Zoute – dat buiten categorie is – Waterloo, Terhulpen en Sint-Pieters-Woluwe elkaar op de voet volgen met bijna identieke referentieprijzen van rond 380.000 euro. In de top 20 komen overigens vier andere Brusselse gemeenten voor waarvan de referentiewaarde gedoemd is om in de komende jaren toe te nemen. Het gaat dan om Elsene (300.000 euro) en ver daarachter nog Sint-Lambrechts-Woluwe, Oudergem en Schaarbeek. Het is duidelijk dat de beleggers in baksteen daar nu hun aandacht op moeten richten en er goed aan doen eens een grondige blik te werpen op appartementen waarvan de lasten de spuigaten niet uitlopen.

De Trevi-index stijgt weer

In de kleine cijferoorlog die intussen een weerkerend fenomeen geworden is tussen de tenoren van de Brusselse vastgoedmarkt pakten de Trevi-agentschappen in september uit met een index die op zijn hoogste niveau stond sinds hij in 2005 werd ingevoerd. “We stellen een verhoging van het aantal transacties vast (+15 procent op jaarbasis) zonder dat er een seizoenseffect optreedt. Maand na maand stellen we een aanhoudende vraag vast in bijna alle marktsegmenten”, vat Erik Verlinden, de baas van de groep, samen. Volgens hem heeft alleen het topsegment het nog enigszins moeilijk omdat de kopers lijken te wachten op een hypothetische daling en de verkopers verkiezen te wachten op betere tijden.

Ook in het segment van de villa’s rijft het hoofdstedelijk gewest overigens de volle pot binnen: Ukkel flirt met een referentieprijs van 1,5 miljoen euro, een stijging met 14 procent, en gaat vlotjes voorbij zijn traditionele kustrivaal Knokke-Zoute, die in één jaar 20 procent aan waarde inboette. Sint-Pieters-Woluwe, dat geruime tijd overgewaardeerd was, krijgt dit jaar eveneens klappen (-31 %). Maar, zoals Eric Verlinden zegt, alleen de eigenaars die verplicht waren om te verkopen, soms onder de marktprijs, zijn tot de actie overgegaan. De anderen wachten ten zuiden van Brussel rustig op betere dagen.

Is het dan nu het moment om te kopen of om te verkopen? Volgens Eric Verlinden blijkt een stijging in alle segmenten van de markt, met in de regio Brussel en wijde omstreken een uitgesproken meerwaarde (6 procent op jaarbasis) in de niche van de huizen van minder dan 300.000 euro. “We stellen ook vast dat, dankzij een toename met 3 procent op jaarbasis, de prijzen van de bouwgronden in dicht bebouwde stedelijke gebieden boven het gemiddelde uitstijgen. Daar staat tegenover dat de appartementen met aanzienlijk mede-eigenaarschap uit de jaren zestig en in wijken met een lage waarde zo goed als stabiel zijn gebleven tijdens het derde kwartaal”, vat hij samen.

Een tweede bemoedigende opmerking vanuit het Trevi-netwerk kan door alle potentiële kopers ter harte genomen worden. “Banken versoepelen geleidelijk weer de voorwaarden voor de toekenning van een krediet. En quotiteit van 100 procent – amper zes maanden geleden nog ondenkbaar – wordt onder bepaalde voorwaarden weer aanvaardbaar. Gekoppeld aan de historisch lage intresten, kan men zich daar enkel maar over verheugen”, stelt de zaakvoerder vast.

Trevi verwacht in de komende vijf jaar geen sterke prijsstijging in de Brusselse vastgoedmarkt. “Maar over tien jaar bekeken, blijven we ervan overtuigd dat het Belgisch woonvastgoed een sterke toename zal kennen, die zal leiden tot een verdubbeling van de huidige waarde.”

philippe coulée

“De Brusselse huizen blijven 15 procent boven de gemiddelde prijs van het eerste kwartaal van 2010”