De Meir blijft populair

Ondanks het recente vertrek van enkele belangrijke huurders is er geen paniek bij de winkeleigenaars op de Antwerpse Meir. Integendeel, de privé-investeerders kopen bij.

Textielbaron Amancio Ortega mag nu ook de titel van vastgoedkoning voeren. De oprichter en hoofdaandeelhouder van de Inditex-groep (bekend van Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Berschka…) voegt in een hoog tempo vastgoedparels toe aan zijn patrimonium. Bloomberg.com schat zijn vastgoedportefeuille op 10 miljard dollar. Een van zijn recentste veroveringen is de Gucci Store in Beverly Hills, met een prijskaartje van 108 miljoen dollar. Eind vorig jaar kocht hij voor de recordprijs van 686 miljoen dollar het Devonshire House in Londen. Andere panden in zijn bezit zijn het kantoorgebouw Torre Picasso in Madrid (556 miljoen dollar) en enkele Apple Stores, onder meer die op de Plaça de Catalunya in Barcelona.

Bloomberg heeft geen weet van Belgische huisjes of straten in het monopolyspel van Ortega. Gezien zijn voorkeur voor iconische gebouwen op toplocaties in topsteden, komen in ons land wellicht weinig panden in het bereik van zijn radar. Op de Antwerpse Meir is de rijkste Spanjaard wel prominent present met zijn winkels. De Zara-winkel is ook eigendom van Inditex. In 2013 heeft Ortega alvast een unieke kans gemist. Als gevolg van de bankencrisis zette Belfius een deel van zijn patrimonium in de etalage, waaronder ook ‘een van de mooiste patriciërshuizen van Antwerpen’, het Osterriethhuis. Het pand kwam voor 25 miljoen euro in handen van Athelean, een vennootschap van de privébelegger Frank Van Leemput (zie ‘Osterriethhuis verdient respectvolle verbouwing’)

Privébeleggers boven

Die verkoop is de opvallendste en tegelijk ook een van de weinige investeringstransacties van de jongste jaren op de Meir. Van nog iets recentere datum is de verkoop van het pand op de hoek van de Huidevettersstraat aan Bermaso, een vennootschap van Xavier Painblanc. Die privé-investeerder palmde in Antwerpen op korte termijn grote delen van de Wilde Zee en de chique Schuttershofstraat in, maar is op dat ene pand na opvallend afwezig op de Meir.

In vergelijking met 2001, toen Trends op basis van de kadastergegevens ook al eens de winkeleigenaars op de Meir in kaart bracht, zijn er overigens maar weinig nieuwkomers. Ronstreet Properties, eigenaar van de panden met de huisnummers 52, 54, 56, 57 en 113/115, is wel een nieuwe naam, maar het is gelieerd aan de Nederlandse modeketen WE, dat al eigenaar was op de Meir. Het eveneens Nederlandse Prowinko was in 2001 ook nog geen eigenaar op de Meir, maar verwierf wel kort daarna het pand waarin Marks & Spencer zijn Antwerpse stek had. Een andere echte nieuweling op de Meir is QRF, de bevak van Quares. Het is eigenaar van het pand met huisnummer 107 en met Sissy-Boy als huurder.

Die beperkte eigenaarsrotatie is typisch voor de topwinkelstraten in ons land, weet Arnaud de Bergeyck, partner bij de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. “Wie daar eigendommen heeft, zal eerder bijkopen dan verkopen. Maar veel koopkansen zijn er niet.” Die eigenaars zijn vooral zogenoemde professionele privé-investeerders, zoals Frank Van Leemput. Hij begon zijn carrière op de Meir als eigenaar-winkelier met Frank’s, een boekhandel annex koffiebar. Intussen heeft hij er een vijftal panden.

Een andere grote naam op de Meir is dokter Jules Hayen. De Limburgse chirurg verzamelt vooral panden in chiquere winkelstraten zoals de Schuttershofstraat en de Waterloolaan in Brussel, maar hij was als investeerder ook een van de pioniers op de Meir. Hij heeft er onder meer de panden 14 en 16, met Springfield en JBC/Torfs als huurders. Hayen tekende zo’n vijf jaar geleden ook voor een van de grotere transacties. Hij kocht toen de Meir Square en aanpalende panden van Credit Suisse.

En dan is er nog de Italo-Belg Rocco Marotta, grooteigenaar van winkelpanden in de Nieuwstraat. Op de Meir tellen we een achttal panden dat eigendom is van Marotta en hij heeft er ook nog enkele in de Leysstraat. Volgens het vakblad Retail Focus heeft Marotta op de Meir wel een drietal panden in de aanbieding. Marotta wordt ook gekoppeld aan het ‘Belgacom-dossier’. In het najaar initieert Cushman & Wakefield de verkoop van het Belgacom-complex op de hoek van de Meir en de Jezusstraat. Aangezien Marotta al eigenaar is van enkele winkelpanden op het gelijkvloers in dat complex, lijkt het niet onlogisch dat hij als kandidaat-koper wordt getipt.

Als we ook Prowinko van Max Vorst en Philip van Perlstein tot de categorie van privébeleggers rekenen, dan heeft die groep zowat een kwart van het winkelbestand op de Meir in handen. De institutionele beleggers en de vastgoedbevaks blijven opvallend afwezig op de Meir (zie ook Redevco is de grootste). Dat heeft niet alleen te maken met het beperkte aantal koopmogelijkheden, maar ook met de lage rendementen op de Meir, zegt Arnaud de Bergeyck: “Het gangbare rendement op de Meir schommelt rond 4 procent en voor sommige kleinere transacties, onder 10 miljoen euro, is het nog iets minder. Dat maakt het voor vastgoedbevaks, die een gemiddeld rendement van 5,5 à 6 procent halen, moeilijk om in te stappen.”

De privébeleggers kloppen de professionele spelers ook meestal in snelheid. “Ze moeten hun investering niet voorleggen aan een kritische raad van bestuur”, vervolgt De Bergeyck. “En een professionele investeerder koopt niet zonder uitgebreid onderzoek van het pand. Terwijl privébeleggers vooral op ervaring en gevoel beslissen.”

Voor de privébelegger staat tegenover het scherpe rendement een rist van voordelen. Het onderhoud in een winkelpand blijft voor de eigenaar beperkt tot de structuur en het dak, de binneninrichting is voor rekening van de huurder. Ook het beheer is een lachertje in vergelijking met dat van een kantoorpand. Arnaud de Bergeyck: “Meestal worden de huurgelden per kwartaal betaald. En aangezien de huurders veelal grote ketens zijn, is er weinig risico op wanbetaling. Veel opvolging is dus niet nodig. Bovendien kan je het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing gewoon doorsturen, want de huurder betaalt dat.” Een en ander maakt het verschil tussen bruto- en nettorendement voor een winkelpand op een toplocatie minimaal.

De huurprijsevolutie op de Meir is ook niet te versmaden: van 1200 euro per vierkante meter per jaar in 2001 naar 1800 euro nu. “Tegelijkertijd is het rendement fors gedaald, van pakweg 5,5 procent begin 2000 naar 4 procent nu”, stelt De Bergeyck. “De combinatie van huurprijsstijging en rendementsdaling betekent dus een enorme waardetoename. Het rendement mag dan in vergelijking met residentieel en kantoorvastgoed al laag zijn, het is eigenlijk ook een risicometer. En het risico op een toplocatie als de Meir is bijna nul.”

Een plek voor Primark

Met winkelketens die staan te dringen om een plekje te veroveren op de Meir, is alvast het risico op leegstand minimaal. Al kreeg die reputatie door het vertrek van enkele ketens (Saturn, Disney, Puma, Forever 21, S. Oliver) wel een deuk. Enkele kranten gewaagden al van een leegloop van de Meir, maar Guy Rietens van de vastgoedadviseur JLL nuanceert dat. “In het geval van Puma gaat het over een gedwongen vertrek. De eigenaar wil verbouwen. Bij de andere ketens staat het vertrek niet helemaal los van interne strategische of commerciële koerswijzigingen. En tegenover de vertrekkers staat ook een groot aantal nieuwe aanvragen. Het is alleen niet vanzelfsprekend om voor de aanvrager een pand met de juiste omvang te vinden.”

Toch zijn kandidaat-huurders voorzichtiger geworden, bevestigt Walter Goossens, hoofd van de retailafdeling bij JLL. “Retailers gaan bewuster om met hun budget en ze screenen ook kritischer de locatie. Nu is een beetje huurdersrotatie niet abnormaal voor een straat als de Meir. Het is zelfs gezond. Het publiek wil dat ook. Een straat die vijf jaar niet verandert, is saai.” Een grote naam die wellicht binnenkort naar de Meir komt, in het pand waar nu nog New Yorker huist, is Uniqlo. “Die Japanse keten wil de concurrentie aangaan met H&M en Inditex”, zegt Guy Rietens.

Het is ook uitkijken naar wat het populaire Primark gaat doen in Antwerpen. In Luik is de winkel in Mediacité een groot succes en het is bekend dat de Ierse keten expansieplannen heeft in ons land. In Gent neemt Primark zijn intrek in een project van De Paepe op de Vrijdagmarkt/Lange Munt. Ook in Brussel heeft Primark al getekend: het neemt er de plek in van Forever 21 in eigendom van Prowinko. In Hasselt zou de keuze gevallen zijn op een project in de Demerstraat. Voor Antwerpen doen verschillende scenario’s de ronde. “Ze zouden de sokkel van de Antwerp Tower op de Keyserlei overwegen”, zegt Guy Rietens. “Ook het Belgacom-gebouw lijkt een optie. Andere pistes zijn het huidige pand van Forever 21 en de Stadsfeestzaal. Op langere termijn zouden er ook mogelijkheden zijn in twee herontwikkelingsprojecten op de Meir.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE MICHEL WIEGANDT