DE LAAGSTE RENDEMENTEN

De Meir is een straat van extremen: de hoogste huurprijzen, maar ook de laagste rendementen. …

De Meir is een straat van extremen: de hoogste huurprijzen, maar ook de laagste rendementen. De ontbrekende schakel tussen de twee: uit de pan swingende verkoopprijzen.

Het rendement is de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de verkoopprijs. Een gebouw dat je aankoopt voor 200.000 euro (8 miljoen frank) en dat jaarlijks 20.000 euro (800.000 frank) aan huurinkomsten oplevert, haalt een rendement van 10%. Wie vandaag een pand koopt op de Meir, hoeft echter niet te hopen op een rendement van 10%; 6% à 7% is eerder de norm. Dat is bijzonder laag, niet alleen in vergelijking met andere vastgoedtypes (kantoorgebouwen, semi-industriële gebouwen), maar ook met het rendement van commerciële panden in shoppingcenters en andere winkelstraten. Vanwaar dit verschil? En hoe komt het dat investeerders zich tevredenstellen met een rendement dat nauwelijks hoger ligt dan dat van een vastrentende belegging?

Philippe Janssens, docent van de postuniversitaire opleiding vastgoedkunde aan de universiteit van Kortrijk en gedelegeerd bestuurder van het vastgoedstudiebureau Stadim, ziet een combinatie van factoren: “Eerste belangrijke punt: men vergelijkt altijd brutorendementen. Als je de nettorendementen bekijkt, is het verschil al een stuk kleiner. Bij een pand op de Meir is het verschil tussen bruto- en nettorendement namelijk miniem. Want de kosten aan een pand op de Meir zijn zeer beperkt. Neem de onderhoudskosten. Die zijn voor een pand op de Meir te verwaarlozen. Ten eerste staat de huurder in voor de inrichting. Ten tweede zit je met hoge huurprijzen. Als je slechts 100 euro huur per vierkante meter ontvangt en je moet het dak vernieuwen voor 50 euro per m², dan is dat een zware last. Als je 1000 euro per vierkante meter opstrijkt, kan je dat veel beter verdragen.”

Ook andere kosten vallen voor een commercieel pand op de Meir wel mee. De onroerende voorheffing wordt ten laste gelegd van de huurder. De huurders blijven meestal ook lange tijd op dezelfde locatie, waardoor in vergelijking met kantoorgebouwen de makelaarskosten veel lager liggen. En gezien de populariteit van de Meir is het leegstandrisico beperkt.

Een tweede belangrijke factor waarom het rendement relatief laag ligt, is het belang van de grondwaarde in de vastgoedinvestering. Janssens: “Veel meer dan bij andere vastgoedinvesteringen beleg je op de Meir vooral in grond. En die grond is waardevast. Als je ervan uitgaat dat de grondwaarde evolueert met de inflatie, volstaat een rendement dat in de buurt ligt van de reële rentevoet, plus een marge voor de illiquiditeit. En dat is dan nog een toemaatje: omdat de herverkoop op de Meir zo vlot gaat, ligt die marge voor illiquiditeit vrij laag.”

De stabiele situatie van de Meir, wat zich binnen de investering vertaalt in een lange economische levensduur, is volgens Philippe Janssens een derde verklarende factor voor het lage rendement. “Dat is natuurlijk een inschatting. Maar er is toch een vrij brede consensus dat de Meir gebeiteld zit als belangrijkste winkelstraat van Vlaanderen. En dat heeft de Meir voor op de Nieuwstraat in Brussel. In Brussel is de situatie toch iets minder duidelijk. De Nieuwstraat is meer geïsoleerd, de Meir is ingebed in een uitgebreid commercieel circuit met onder meer de Huidevettersstraat, de Schuttershofstraat en de Wilde Zee.”