De ijzerklemmen van het bouwproces

Bij het optrekken van een woning worden onwetende bouwenthousiastelingen vaak overgeleverd aan gehaaide tegenpartijen. Vastgoedprofessionals getuigen over hun aanpak.

Bouwlustigen beginnen meest-al met veel enthousiasme aan de bouw van hun woning, maar ze maken soms cruciale juridische fouten. De andere partijen in de vastgoedsector hebben jaren ervaring en zijn voorbereid op moeilijkheden, die ze steevast proberen te verhalen op de andere betrokkenen.

Een goed contract kan veel onheil vermijden. “Laat je adviseren door een jurist voor je een contract sluit”, zegt Carlos De Wolf, een advocaat die gespecialiseerd is in aannemingsrecht. “Zo vermijd je miserie, of je nu een woning, een magazijn of een kantorencomplex laat bouwen.”

Leonardo da Vinci

In de eerste fase van een bouwproces verschijnt de architect op het toneel. Volgens het traditionele model is de architect alleen verantwoordelijk voor het concept en de aannemer voor de constructie. De bouwheer kan tot tien jaar na de oplevering de architect dagvaarden voor conceptuele fouten die leiden tot gebreken. “Vroeger was de architect een soort van Leonardo da Vinci die als centrale figuur alles opvolgde”, zegt De Wolf. “Maar nu zijn vele anderen betrokken zodat de aansprakelijkheid verschuift.”

Het klassieke model staat onder druk in opdrachten voor een aannemer-promotor, die een uitvoerende architect aanstelt om zijn concept mee uit te werken. “Projecten waar het ontwerp en de uitvoering worden samengevoegd kunnen de zelfstandigheid van de architect beknotten, zodat hij danst op de muziek van zijn broodheer, de aannemer. Dat is gevaarlijk voor het werk dat ze beiden vervullen.”

“Indien zo’n gebouw gebreken vertoont, is het moeilijk voor de koper om uit te maken wie verantwoordelijk is. De architect en de aannemer moeten elkaar controleren, maar hebben in zo’n constructie soms de neiging om elkaars fouten toe te dekken. Het lijkt het me beter voor de gemoedsrust van de koper om bij deze formule een eigen architect in te schakelen die toezicht houdt op het werk van zijn collega en de aannemer.”

Tussenkomst specialisten

Bij de voorbereiding komen specialisten tussenbeide die mee aan het concept werken, zoals stabiliteitsingenieurs en energiespecialisten. De Wolf raadt aan dat zij best een contract sluiten met de architect. “In dat geval kan de bouwheer zich bij fouten wenden tot een persoon.”

De minst aangewezen organisatiestructuur wordt gevormd rond een bouwheer die een contract heeft met een architect en een aannemer, die op zijn beurt werkt met studiebureaus. Als het fout loopt, steekt de architect zich weg en wijst hij op de gedetailleerde instructies van de aannemer. Die laatste wil de aansprakelijkheid afwentelen op de andere partijen. Dikwijls heeft de koper geen zicht op wie allemaal in het plannings- en bouwproces tussenbeide kwam. “De bouwheer wordt dan van het kastje naar de muur gestuurd. Hij is de zwakke partij tussen een serie vakspecialisten.”

De kostenbeheersing is vaak een zeer gevoelig punt. “Het vergoedingssysteem dat de architect doorgaans hanteert, een percentage op de totale aannemingsprijs, is pervers. Hoe meer de bouwheer aan de aannemer moet betalen, hoe meer de architect verdient. De architect heeft dus een objectief belang bij het ontsporen van het budget. Afspraken over het bouwbudget zijn noodzakelijk”, zegt De Wolf. Het Hof van Cassatie oordeelt trouwens dat het eerbiedigen van het bouwbudget geen essentieel element is van de architectenovereenkomst, tenzij uitdrukkelijk door de partijen overeengekomen.

Pas op met e-mails

De keuze van de aannemer is de volgende stap. De bouwheer werkt best met een door de architect opgesteld bestek. “Opgepast voor sluipend contracteren. Een aannemingsovereenkomst komt tot stand als de bouwheer en de aannemer een akkoord hebben over het voorwerp en over de wijze waarop de prijs wordt bepaald en zonder dat er een akkoord is over andere punten zoals de uitvoeringstermijn, de waarborgen en de betalingstermijnen.”

Onderhandelingen plots afbreken kan bovendien aanleiding geven tot een schadevergoeding. “Laat vanaf het begin duidelijk weten dat er geen akkoord is, zolang er geen akkoord is over alle bepalingen van de aannemingsovereenkomst. En pas op met e-mails! Hoe dikwijls ben ik al met een proces gestart in de goede hoop te winnen, tot er plots een e-mail uit de lucht komt vallen die alles hypothekeert.”

Een bron van frustratie is de wet op de continuïteit van ondernemingen (WCO). Een aannemer in financiële problemen beschermt zich tegen alle schuldeisers, ook de bouwheer. De bouwheer wordt in de uitoefening van zijn rechten tijdelijk geneutraliseerd en noodgedwongen betrokken bij een proces met talloze onzekerheidsfactoren. “Van leidend voorwerp wordt hij lijdend voorwerp.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE PAT VERBRUGGEN

“De bouwheer wordt bij een geschil van het kastje naar de muur gestuurd. Hij is de zwakke partij tussen een serie vakspecialisten” Advocaat Carlos De Wolf

“Vroeger was de architect een Leonardo da Vinci die alles opvolgde. Nu zijn vele anderen betrokken zodat de aansprakelijkheid verschuift”