‘De fundering is gelegd’

In de nasleep van de megafusie van Cushman & Wakefield en DTZ kreeg Koen Nevens, de CEO van Cushman & Wakefield België, de opdracht alle teams in Noord-Europa te herstructureren. Een hele uitdaging in het weinig rooskleurige economische klimaat.

Het was een riskante zet: twee omvangrijke internationale ondernemingen met samen 43.000 medewerkers en 5 miljard dollar omzet, die de dag voordien nog rivalen waren, samenvoegen en tegelijk de wederzijdse activiteiten voortzetten tegen de achtergrond van een sombere economische conjunctuur. Maar Koen Nevens bevestigt dat het zwaarste achter de rug is. De gehergroepeerde troepen in het noorden van Europa, vooral dan in België en Luxemburg, zijn klaar om tot de actie over te gaan. Hij heeft twee troeven, zegt hij: het industriële profiel van het nieuwe aandeelhouderschap en de ‘genetische’ complementariteit van de gefuseerde ondernemingen.

Is de fusie afgewerkt?

KOEN NEVENS. “Neen, maar de fundering is gelegd. Dat hebben we in België in een recordtijd geklaard. De Belgische wetgeving heeft ons geholpen. Ze laat ons toe dingen te doen die in Frankrijk niet mogelijk zijn. Elders zal het wat meer tijd vergen. De teams leren elkaar stilaan kennen. In sommige landen zullen we pas over enkele maanden klaar zijn, maar het lukt ongetwijfeld tegen het einde van het jaar.”

Heeft het geholpen dat DTZ de jongste tijd niet erg monter was op de Belgische markt en geplaagd werd door afvloeiingen?

NEVENS. “Ik kijk principieel niet echt naar wat bij de buren gebeurt. Ik heb weliswaar goede en minder goede zaken ontdekt, maar we hebben geprobeerd het beste uit twee werelden te halen, zonder vooroordelen. Ik had er trouwens alle belang bij zaken die goed liepen, niet kapot te maken en in België zo snel en zo goed mogelijk af te ronden. Ik ben met iedereen om de tafel gaan zitten en heb de tijd genomen om het businessplan te analyseren. We hebben vrij snel besloten het kantoor van DTZ in Antwerpen en een of ander departement te sluiten. Omdat we voor sommige functies een dubbele bezetting hadden, hebben we enkele mensen bedankt voor bewezen diensten. Maar we hebben geen aderlating meegemaakt, zoals dat vaak gebeurt bij onnatuurlijke of slecht georkestreerde fusies.

“Ik kreeg uit Londen een duidelijke opdracht: ik bleef country head in België en ik kreeg er het management van de Benelux, Scandinavië en Duitsland bij. Voor het overige kreeg ik zo goed als carte blanche. Ik mocht de activiteiten van de groep naar eigen goeddunken ontwikkelen door afdelingen of bijkantoren te openen of te sluiten, zodat we een zo breed mogelijk publiek de best mogelijke dienst konden bieden.”

Hebt u marktaandeel en klanten verloren?

NEVENS. “Onze concurrenten hebben dat tegenover sommige van onze klanten beweerd. Maar in 2015, het jaar van de fusie, hebben we een van onze beste omzetten gerealiseerd. We waren marktleider in alle segmenten, op één na. In investeringen, waarderingen, retailmakelaardij en kantoormakelaardij waren we het nummer één.”

Er was veel kritiek op uw oude aandeelhouder, de financiële holding Exor, die eigendom is van de familie Agnelli. Men vond die te passief en te weinig geïnteresseerd in vastgoed. Wat brengen de nieuwe aandeelhouders bij?

NEVENS. “Exor was een slapende partner, die op het slechte moment geïnvesteerd had, in 2007-2008, net voor de storm op de markten zijn hoogtepunt bereikte. Exor heeft heel wat geduld gehad op een moeilijke markt. Maar het kende niets van vastgoed en het was hypervoorzichtig. Enerzijds kenden we daardoor volmaakte rust. Anderzijds gaf ons gebrek aan herinvesteringen onze concurrenten de kans sneller te groeien. Zij maakten gebruik van de opportuniteiten die opdoken op die woelige markt.

“We hebben nu een eigenaar die de stiel bijzonder goed kent. Brett White, onze president en CEO, staat bekend als een goeroe van de vastgoedsector. Hij heeft CBRE gecreëerd en uitgebouwd. Overigens bestaat de hele raad van bestuur uit oudgedienden in het professionele vastgoed. Exor wou de onderneming doen groeien om winst te maken. Nu keren we terug naar meer industriële fundamenten, waar geld een middel is om te investeren en te groeien. We merken dat onder meer aan de tientallen miljoenen die wereldwijd in de IT-infrastructuur en in formidabele databasesystemen worden gepompt.”

Gaat u nu uw jachtgebied uitbreiden om marktaandeel in te pikken van uw belangrijkste concurrenten, CBRE en JLL?

NEVENS. “We zullen onze diensten uitbreiden. Op onze eigen markten zijn we al dominant. De eerste kwartaalbalans na de fusie toont bijvoorbeeld aan dat we op de kantoormarkt in Londen bijna dubbel zoveel vierkante meter verhuren als CBRE en bijna drie keer meer dan JLL. We steken met kop en schouders boven de concurrentie uit. We moeten het dus nog ruimer gaan zien.

“Het is de tweede keer in drie jaar dat we marktleider zijn in elk segment in België en al twaalf jaar op rij zijn we ook de onbetwiste leider op de kantoormarkt. Het is onze eigen fout als onze concurrenten het tegengestelde doen geloven: we communiceren te weinig over onze successen. We zijn betrokken bij alle topdossiers van dit moment. Het jongste is de verkoop door Cofinimmo van de zetel van AXA op de Vorstlaan. We kunnen niet communiceren, maar we hebben de deal wel gemaakt.

“Dus we gaan ons succes op elk niveau consolideren en onze fijnste speurneuzen aan ons binden. De concurrenten hebben hen tijdens het fusieproces onophoudelijk opgevrijd, zes maanden lang. Dat is ook normaal als je de besten in huis hebt (glimlacht). De concurrentie moet zich voortdurend herbronnen en komt op ons terrein jagen, dat zijn nu eenmaal de regels van het spel. Maar we zijn erin geslaagd iedereen die we echt in het team wilden, ook te houden.”

Zult u aanwezig zijn op het Realty-salon?

NEVENS. “Neen. We zijn al jaren niet overtuigd van de formule en de noodzaak om daar te zijn. Andere, zoals JLL, hebben het geprobeerd, maar doen niet meer mee. Als ik de Belgische beslissingsnemers, zoals AXA, Redevco of AG Real Estate bijvoorbeeld, wil ontmoeten, dan doe ik dat elders. Bovendien vind ik dat er op Realty te weinig internationale contacten zijn. Die kan ik in veel gebalder vorm ontmoeten op de internationale salons, zoals Mapic.”

Philippe Coulée

“We hebben geen aderlating meegemaakt, zoals dat vaak gebeurt bij onnatuurlijke of slecht georkestreerde fusies”