Tot voor kort was de Compagnie Het Zoute een bedrijf van de rijken voor de rijken. In het Franse Hardelot mikt ze op een nieuw segment: de vermogende middenklasse. Intussen verteert de Compagnie het omkoopschandaal rond de Knokse gemeentepolitiek.
Montevideo (Uruguay).
Hardelot wordt het tweede Knokke van de Compagnie Het Zoute,” zo klonk het vier jaar geleden nog ambitieus uit de mond van gewezen topman Léopold Lippens. De ambitie is niet verdwenen, maar de Compagnie mikt in het Noord-Franse badplaatsje op een totaal ander segment. In plaats van dure grond voor de superrijken ontwikkelt ze vandaag projecten voor de vermogende middenklasse.
Directeur Philippe Muylle: “We zijn in Frankrijk een ander bedrijf. Meteen een bewijs dat we echte ondernemers zijn en niet – zoals wel eens wordt gesuggereerd – een bedrijf dat teert op zijn politieke connecties. In Hardelot levert de familie Lippens geen burgemeester, zoals iedereen wellicht weet. Toch doen we er mooie zaken. Knokke is niet het einde maar het begin van de Compagnie. Hardelot is slechts de eerste stap in Frankrijk.”
Dat Vlamingen al lang bekend zijn met Hardelot, bewijst het bestaan van de Place Peeters, genoemd naar een van de eerste ontwikkelaars in de badplaats. Het dorp aan de Opaalkust is geprangd tussen twee natuurdomeinen aan de kust en een bos richting binnenland. In tegenstelling tot Le Touquet, dat zich vooral richt op het mondaine Parijs, is het een familiaal geïnspireerde trekpleister.
Makelaar Pascal Mortier (Agence R. Mortier): “Hardelot is de stad van de ondernemende Rijselaars – die trouwens hun woonplaats vaak in België hebben om de vermogensbelasting te ontlopen – en de Belgen. Die laatste moeten zich overigens geen illusies maken. Ze hopen bij de aankoop soms wat te kunnen regelen op het vlak van de registratierechten. Begin er niet aan. De fiscus kent de prijzen op deze vastgoedmarkt perfect. De Belgen zullen hun nationale sport – belastingen ontwijken – thuis moeten blijven beoefenen.”
Annus horribilis
Vorig jaar beleefde de Compagnie zijn annus horribilis. Stadssecretaris Marc Verhaeghe en Georges Jacobs van de Compagnie werden opgepakt door de federale politie. Léopold Lippens’ administratieve rechterhand bij de gemeente werd omgekocht door zijn medewerker bij de Compagnie. De burgemeester beweert dat hij van niets wist (zie kader: Outsourcing van ‘dirty jobs’?). Het lijkt een onhoudbare stelling, maar ze wordt aanvaard door het Brugse parket, zoals blijkt uit een interview dat we hadden met procureur Jean-Marie Berkvens (zie blz. 18). Voorzitter Maurice Lippens: “Deze zaak heeft veel energie en tijd gekost. Maar ook niet meer dan dat. Het schip van de Compagnie is steeds bemand gebleven, het roer is blijvend vastgehouden en de motoren draaiden foutloos.” Muylle bevestigt: “Financieel heeft de Compagnie niet geleden onder het gerechtelijk onderzoek. Integendeel, ze doet het zeer goed.”
De cijfers ogen inderdaad mooi. Op 28,5 miljoen euro omzet boekt de onderneming liefst 13,2 miljoen cashflow en 12,7 miljoen nettowinst. Dat gebeurt grotendeels op eigen kracht. Meer dan driekwart van het balanstotaal bestaat uit eigen vermogen. Muylle: “We willen kredieten terugschroeven tot bijna nul. We werken amper met een bancaire hefboom.”
In 2005 boekte het bedrijf bijna 60 miljoen euro omzet. Dat was de hoogste ooit, omdat de Compagnie de verkoop van de luxeappartementen van het Finis Terraeproject verwerkt. Het project werd (zo vernemen we van Knokse vastgoedspecialisten) verkocht voor 3,5 miljoen euro, na een opbod tussen Belgische en een Zwitserse kandidaat-koper.
Tot voor enkele maanden verklaarde Léopold Lippens nog dat de Compagnie bij gebrek aan plaats bezig was met zijn laatste deals in Knokke. Met de aankoop van de gronden van La Réserve ziet het ernaar uit dat de omzet opnieuw recordhoogtes bereikt. Het hotel wordt na de zomer afgebroken en maakt plaats voor een vijfsterrenhotel met 110 kamers, appartementen en congresruimten.
Hoge verwachtingen
De Compagnie Immobilière d’Hardelot (CIH) (2,7 miljoen euro omzet in 2006) is een joint venture (50/50) tussen de Compagnie en de Frans-Nederlandse promotor Colbert Orco. Op onze vraag over de meerwaarde van deze investeerder (niet echt actief in deze regio) antwoordt Maurice Lippens: “Die ligt voornamelijk in de kennis van de reglementen en gebruiken in Frankrijk. Sinds zes jaar hebben we deze kennis zelf kunnen assimileren.” Muylle grinnikt: “Als de aandeelhoudersstructuur ooit verandert, krijgt Trends de primeur.”
In 1998 werd de Compagnie gecontacteerd voor de aankoop van de Société du Domaine d’Hardelot. Dat was het bedrijf van de in onmin geraakte broers Lesur, dat het hele kuststadje had ontwikkeld en eigenaar was van de twee golfterreinen en de resterende gronden (22 hectare). De Compagnie hoopte (net als in Knokke) rond de sportieve infrastructuur een vastgoedimperium te kunnen uitbouwen. Maar in 1999 kaapte de groep Open Golf van Nicolas Boissonnas de onderneming weg. Een jaar later sloot Boissonnas een deal met de Compagnie, die het alleenrecht kreeg om de gronden te ontwikkelen. Elk perceel dat bouwrijp wordt, komt in de korf van CIH terecht.
De komst van de Compagnie creëerde een kleine schokgolf op de lokale vastgoedmarkt. Makelaar Mortier: “In het begin dachten we dat de Belgen de beste stukken grond zouden wegroven en snel weg zouden zijn. Ze wonnen het vertrouwen toen bleek dat ze hier actief willen blijven. Al bij al is hun komst een goede zaak. Het geeft eindelijk zuurstof aan de vastgoedmarkt, die was ingedommeld door het monopolie van de Lesurs. Heel veel toekomst heeft CIH eigenlijk niet. Dit zijn gewoon de laatste stukken grond die in Hardelot nog beschikbaar zijn.”
Commotie tegen beton
In november 2000 sloot een groep architecten en urbanisten (waaronder het bureau Arcas, Léon Krier en Maurice Culot) zich acht dagen op in het lokale Hotel Du Parc om op het terrein een nieuwe wijk uit de grond te stampen. In de zomer van 2001 werd het masterplan (infrastructuur incluis) aan de bevolking voorgesteld. Aanvankelijk was er heel wat commotie tegen het wegvagen van 22 hectare duingebied.
“Klassiek,” weet Mortier. “De minste spadesteek leidt tot ecologische en juridische bezwaren. Ook andere projecten van CIH liepen veel vertraging op. In Knokke kunnen de Belgen misschien wat arrangeren, maar Frankrijk is zeer streng. Te streng eigenlijk.” Muylle verzucht: “Wij kennen Frankrijk als een vrolijk vakantieland. Maar wie hier wil ondernemen, botst dikwijls op een verschrikkelijk bureaucratische muur.”
Burgemeester Jean-Pierre Pont van Neufchatel-Hardelot klinkt ferm: “Voor alle duidelijkheid: dit project is geen gevolg van Belgisch lobbywerk. De oppervlakte – 1 % van onze gemeente – staat al jaren als bouwgrond ingeschreven. Het is niet aan ons om uit te maken wie uiteindelijk bouwt. Onze voornaamste zorg is dat het gebeurt in harmonie met de rest van de omgeving. Pierre et Vacances en andere betonneurs zijn hier niet gewenst.”
CIH ontwikkelt rond enkele straten een aantal appartementen van maximaal vijftien meter hoog. In totaal hoopt het 120.000 vierkante meter op de markt te brengen. Het is de bedoeling dat er tussen 1000 en 1300 appartementen worden verkocht voor een gemiddelde prijs van 200.000 euro per stuk. In totaal kan het elders nog een extra vier hectare verkavelen.
Dat is een heel ander product dan de huidige portefeuille van de Compagnie. Muylle: “Hardelot wordt geen fotokopie van Het Zoute. Vergelijk het met Mercedes, dat een kleinere wagen op de markt brengt. De fabrikant heeft een reputatie hoog te houden en kan het zich niet permitteren dat zijn topsegment verwatert door de B-klasse. Daarom staat onze naam ook hier garant voor de afwerking” (zie kader: De Compagnie democratiseert).
CIH breekt met een jarenlange traditie van goedkope projecten die Hardelot ontsieren. De appartementen, meestal gebouwd in de jaren zestig, doen denken aan die aan de Vlaamse kust. En dat bedoelen we niet als een compliment. Muylle: “De lelijke architectuur reflecteert inderdaad de tijdsgeest. Ik kan alleen maar hopen dat ze ooit wordt vervangen door mooie, moderne gebouwen. Toch moet je niet zo negatief zijn over de Atlantikwall van appartementen aan de Vlaamse kust. Stel je voor dat de zestig miljoen Fransen verhoudingsgewijs evenveel kust hadden als de tien miljoen Belgen. Wees maar zeker dat die 330 kilometer ook zou zijn volgebouwd, net als bij ons.”
Muylle eert de Compagnie overigens als de conservator van het laatste stuk natuur aan de Belgische kust. “Dankzij de Compagnie is er nog een mooi groen gebied in het Zoute. Oké, ze heeft er geld aan verdiend. Maar de ontwikkeling bleef binnen de kwalitatieve perken. De familie Lippens had ooit het Zwin vol kunnen bouwen, maar maakte er een erezaak van het natuurgebied te onderhouden. Meer nog: de Compagnie had 10 miljoen euro veil voor een natuurinvesteringsplan. De Vlaamse overheid beschouwt ons echter als geldgeile immobiliers die per definitie onbetrouwbaar zijn. De Compagnie werd vorig jaar eigenlijk verplicht het Zwin en het vogelpark te verkopen voor 3,4 miljoen. Een spotprijs.”
Geen Knokse toestanden
De eerste CIH-projecten (31 huizen in Les Pins en 22 appartementen in Résidence Winston Churchill) kenden succes. Bij een bezoek aan Les Pins op een zondagnamiddag staan de auto’s met Belgische nummerplaten vertrekkensklaar. Een kleine steekproef leert dat er een mix van bewoners is. We ontwaren een Mercedesdealer, een vrederechter, een dokter en een textilien. “Hier vind je nog echt rust, ver van het massatoerisme dat we aan de Vlaamse kust kennen,” aldus een bewoner. “En dat op twee uur rijden van thuis. Er zijn hier heel wat Vlamingen. Maar we doen hier niet – op zijn Knoks – de hele tijd dingen samen. Gelukkig maar. Eigenlijk leven we hier nogal anoniem.”
Er is ook een Vlaamse verkaveling in Equihen-Plage, even verderop, net als in Wiméreux. Muylle: “Nogal wat bekende Vlamingen (zoals Jan Verheyen en Guy Verhofstadt) verkiezen deze regio, omdat ze wat anoniemer kunnen uitrusten, ver van de drukte. Ook enkele ondernemers vestigden zich hier omdat ze in Knokke eigenlijk permanent netwerken – dus werken.”
Hans Brockmans
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier