De deugd van regelmaat

Banimmo en Immobel waren vorig jaar de grote verliezers onder de Belgische vastgoedontwikkelaars. Brengt 2016 beterschap?

Op woensdagochtend 6 april verving het beurshuis KBC Securities de gereglementeerde vastgoedvennootschap WDP in zijn Top Pick-lijstje door de vastgoedontwikkelaar Immobel. De koers van Immobel steeg daardoor met 4,75 procent. Plots werd de handel in het aandeel stilgelegd. Even later werd ook de handel in het Banimmo-aandeel opgeschort in afwachting van een persbericht.

Die samenloop van omstandigheden deed even de speculatie opflakkeren dat er een beslissing was gevallen over de aanbesteding voor het Black Pearl-project van de Europese Unie, waarin zowel Immobel als Banimmo betrokken partij is. Dat was niet het geval. Uiteindelijk bleek dat Immobel en Banimmo toevallig gelijktijdig nieuws wilden aankondigen.

In het sukkelstraatje

Banimmo en Immobel waren vorig jaar de kneusjes onder de Belgische beursgenoteerde vastgoedontwikkelaars. Eind 2015 stuurden ze allebei een winstalarm de wereld in. Bij Banimmo was dat te wijten aan problemen met de ontwikkeling van een shoppingcentrum in Verviers. Vorige week kwam het nieuws dat Urbanove Shopping Development, dat voor 44 procent in handen van Banimmo is, samen met vier andere vennootschappen van de groep een procedure van gerechtelijke reorganisatie is begonnen bij de rechtbank van koophandel van Brussel.

“We wisten al langer dat er problemen waren met Urbanove, dat met een negatief eigen vermogen van 7 miljoen euro kampt”, zegt onafhankelijk analist Gert De Mesure. “Die procedure moet er nu voor zorgen dat Banimmo nog een deel van zijn oorspronkelijke plannen kan uitvoeren, zodat het nog iets recupereert van zijn investering.” Van de oorspronkelijke plannen om shoppingcentra te bouwen in Charleroi, Verviers en Namen blijft enkel het project in Namen min of meer overeind.

Banimmo zit al drie jaar in een sukkelstraatje. “De groep kwam midden 2007 naar de beurs met een portefeuille vol kantoorprojecten, vlak voor de crisis op de kantorenmarkt”, zegt De Mesure. Ze probeert nu uit te breiden naar andere vastgoedsegmenten, zoals shoppingcentra. “Hopelijk komt er later dit jaar positief nieuws over twee gerenoveerde winkelgalerijen in Parijs. Als het die kan verkopen tegen een fatsoenlijke prijs, is er weer geld om iets anders te ontwikkelen of te herontwikkelen. Zo kan Banimmo zijn eigen vermogen weer wat opkrikken, want dat is de voorbije vijf jaar snel geslonken.”

Door allerlei afboekingen op de activa kon de groep vorig jaar haar afspraken met de banken niet nakomen. De Mesure: “Er is weinig ruchtbaarheid aan gegeven, maar Banimmo heeft zijn schuldconvenanten gebroken. De banken hebben geen kapitaalverhoging geëist, omdat ze weten dat die verkooprijpe winkelgalerijen in de nabije toekomst geld in het laatje brengen.” Volgens De Mesure kan de verkoop van Marché Saint-Germaine een meerwaarde van 1,74 euro per aandeel opleveren na aftrek van belastingen, en de verkoop van Halle Secrétan 0,58 euro per aandeel.

In de clinch

Banimmo ligt ook in de clinch met Immobel. “Ze azen allebei op een belangrijk huurcontract met de Europese Unie voor het Black Pearl-kantoorgebouw in Brussel”, zegt De Mesure. Nadat Banimmo beroep had aangetekend, moet de selectieprocedure worden overgedaan. Analisten geven het weinig kans. In zijn motivering voor de opname in zijn Top Pick-lijst wees KBC Securities bijvoorbeeld op de boost die het Black Pearl-project aan de resultaten van Immobel kan geven.

Een andere reden om positief te zijn over Immobel was volgens het beurshuis de waarde die een fusie met Allfin kon opleveren. Toeval of niet: op 6 april kondigde Immobel na het sluiten van de beurs een samensmelting met Allfin aan. Allfin is de vastgoedontwikkelaar van Marnix Galle, die ook voorzitter van de raad van bestuur bij Immobel is (lees ook blz. 8). Hij probeerde beide vastgoedontwikkelaars afgelopen zomer al eens onder één dak te brengen. De operatie sprong toen af, maar er kwam wel een herschikking aan de top van Immobel. Er kwam een nieuwe topman en Galle nam de voorzittershamer over van Paul Buysse. Daarmee lag de weg naar een nieuwe fusiepoging open.

Complementaire activiteiten

Galle, die via Allfin net geen 30 procent van Immobel controleert, heeft na de deal 58,77 procent van de nieuwe groep in handen. Om de overname van Allfin te financieren plant Immobel een kapitaaloperatie. De ondernemer maakt daarmee gebruik van een achterpoortje in de overnamewet. Normaal moet de echtgenoot van Michèle Sioen een overnamebod lanceren als zijn belang boven 30 procent stijgt, maar dat is niet nodig bij een kapitaalverhoging. De deal doet sterk denken aan de constructie die Luc Tack probeerde op te zetten met de chemiegroep Tessenderlo en de weefgetouwenspecialist Picanol. Enkele grote buitenlandse aandeelhouders staken daar een stokje voor. Bij Immobel is het aandeelhouderschap minder internationaal en is er minder tegenstand te verwachten.

Volgens het persbericht is de ruilverhouding bepaald op basis van waarderingen door drie grootbanken. Allfin krijgt een prijskaartje van 286 miljoen euro opgeplakt. Aangezien het niet op de beurs staat, is het moeilijker te waarderen. Immobel is volgens de deal 201 miljoen euro waard, of 48,76 euro per aandeel. Dat is een premie van bijna 20 procent tegenover de gemiddelde koers in de laatste maand. Tegenover de beurskoers voor de winstwaarschuwing in december biedt de deal dan weer geen premie.

KBC Securities vindt het een logische stap, omdat beide bedrijven complementaire activiteiten hebben. De Mesure: “De resultaten van Immobel hingen de voorbije jaren te veel af van eenmalige grote projecten. Daardoor krijgen de aandeelhouders het ene jaar een mooi dividend en het volgende jaar geen dividend. Allfin is meer actief in residentiële projecten en herontwikkeling. Het zou best kunnen dat de fusiegroep de grote schommelingen in de resultaten meer kan uitvlakken, maar dat valt nog af te wachten.”

Met een premie

De Mesure wijst erop dat de resultaten van Atenor, een andere Belgische vastgoedontwikkelaar, minder volatiel zijn. “Atenor heeft 14 projecten, opgedeeld in 50 deelprojecten. Het is meer actief op de residentiële markt en het wacht bijvoorbeeld met de bouw van een tweede appartementengebouw tot het eerste verhuurd is. Er kwam wat kritiek op de UP-site aan het Kanaal in Brussel vanwege de leegstand, maar het is nog altijd een heel rendabel project.”

“Atenor noteert met een premie tegenover zijn eigen vermogen, Banimmo en Immobel met een korting. Dat is ook veelzeggend over het vertrouwen van beleggers in die bedrijven”, stelt De Mesure. Er is bovendien een groot verschil in dividendbeleid. Atenor betaalt al zes jaar een stabiel dividend van 2 euro bruto. Banimmo keert al drie jaar geen dividend uit en Immobel moest dat over het vorige boekjaar laten vallen. Het dividend heeft een belangrijke signaalfunctie voor beleggers en zegt vaak iets over het vertrouwen van het management in de toekomst.

Ilse De Witte en Jasper Vekeman

Banimmo keert al drie jaar geen dividend uit en Immobel moest dat over het vorige boekjaar laten vallen.