CASE STUDY

Brugge ontsnapt niet aan de dalende tendens voor prijzen van winkelvastgoed. Het commerciële centrum verkleint. De verhuurprijzen op de topliggingen (Steenstraat en Zuidzandstraat) blijven evenwel constant. Volgens Eric Van Dijck van makelaar Healey & Baker is de winkelstad Brugge in prijsniveau te situeren tussen Gent enerzijds en Mechelen en Leuven anderzijds. Een m² winkelvastgoed op topligging kost hier naar verluidt 20.000 tot 25.000 frank per jaar aan huur. Opmerkelijk detail : op gebied van kleding toont de Bruggeling zich opvallend klassiek. Winkels die jonge en trendy kledingartikelen aanbieden, hebben het naar verluidt moeilijk.

WINKEL-ABC.

De betere B-liggingen (zie tekst) halen volgens makelaars Guy Delbecque en Pol Dewaele 10.000 tot 13.000 frank huur per m² per jaar. Verschil is dat de overnameprijzen (drempelgelden) voor B-locaties fors zijn gedaald. Op de C-liggingen is van overnames zelfs geen sprake meer. Meerdere winkels staan hier leeg.

Kenmerkend is ook de verplaatsing van een gedeelte van de koopkracht naar de rand van de stad. Naar de baanwinkels dus. Nochtans is er slechts een beperkt aanbod aan baanwinkels. Oorzaak : weinig geschikte locaties en een plaatselijke overheid die erg karig omspringt met het verlenen van bouw- en uitbatingsvergunningen. Huurprijzen van dit soort winkels : 1700 tot 2400 frank per m² op jaarbasis.

Door het verkeersplan werd de stad verdeeld in onafhankelijke lussen die Brugge verdelen in van elkaar gescheiden commerciële eilanden. Het winkelvastgoed heeft hieronder fel geleden.

CONCREET GEVAL.

Een jong koppel zocht enkele maanden geleden in Brugge een vestiging voor hun winkel in huwelijksartikelen. Ze besloten hun zaak Art & Fact te noemen en een pand te kopen in de Predikherenstraat, niet ver van de Vismarkt. Een aantal overwegingen speelden naar verluidt mee in hun keuze. In de eerste plaats het prijsniveau. Toplocaties en de betere B-liggingen bleken immers vrijwel onbetaalbaar voor een eenmanszaak die nog moet worden opgestart. En enig zoekwerk toonde aan dat straten waarlangs het autoverkeer de stad in kan rijden, commercieel beter liggen dan de uitrijstraten.

Op de vraag ‘huren of kopen’ vonden de starters al snel een antwoord. Voor hun winkel met woonhuis zouden ze, zelfs op deze C-ligging, een huur moeten betalen van 35.000 à 40.000 frank. Een bedrag waarvoor men tegen de huidige lage rente heel wat miljoentjes kan gaan lenen (zelfs tegen een vaste rentevoet op een twintigjarige lening bedraagt het maandelijks terug te betalen bedrag per geleend miljoen slechts goed 8.000 frank).

Andere voordelen van deze ligging : het vrij rustige wonen, geen parkeerproblemen (zowel voor de bewoners als de klanten een pluspunt) en snel de stad uit. Het bewijs dat een winkel uitbaten in een stad, mits enig denk- en zoekwerk, geen alleenrecht voor kapitaalkrachtige ketens hoeft te zijn.