Of de tijdelijke BTW-verlaging naar 12 % in de sektor van de bouw van de kleine en middelgrote woningen en appartementen veel effekt zal hebben op de bouwaktiviteit, is een vraag die door ekonomisten moet worden opgelost. Feit is dat de BTW-verlaging (van 1 januari 1996 tot en met 31 december 1997) een welgekomen verademing zal zijn voor wie op het punt staat te bouwen of nog aan het bouwen is.
...

Of de tijdelijke BTW-verlaging naar 12 % in de sektor van de bouw van de kleine en middelgrote woningen en appartementen veel effekt zal hebben op de bouwaktiviteit, is een vraag die door ekonomisten moet worden opgelost. Feit is dat de BTW-verlaging (van 1 januari 1996 tot en met 31 december 1997) een welgekomen verademing zal zijn voor wie op het punt staat te bouwen of nog aan het bouwen is.De verlaging geldt voor de BTW op maximaal twee miljoen frank. Wetend dat het normale BTW-tarief vanaf begin volgend jaar stijgt van 20,5 naar 21 %, gaat het dus om een vermindering met negen procentpunten. Negen procent op maximaal twee miljoen frank, geeft een tegemoetkoming van 180.000 frank. Daarmee kunnen bijvoorbeeld al wat keukenkasten worden gekocht. Op kosten van de fiskus.VOORWAARDEN.Maar zoals dat wel meer gebeurt als de fiskus iets toesteekt, is de tariefverlaging ook nu weer afhankelijk van een hele reeks voorwaarden en formaliteiten. Om te beginnen is vereist dat de woning of het appartement een zogenoemde sociale woning is. Wat wil zeggen dat de oppervlakte ervan bepaalde normen niet mag overschrijden. Voor een woonhuis is dat 190 m2 en voor een appartement 100 m2.Waarom de regering gekozen heeft voor een maximumoppervlakte om uit te maken of een woning een sociaal karakter heeft, en niet bijvoorbeeld voor het volume van de woning ? Naar verluidt is dat, omdat de maximumoppervlakte heel eenvoudig gekontroleerd kan worden op het plan van de architekt. Vierkante meters dus, en geen kubieke meters want die vergen veel meer rekenwerk.GARAGE.Het laat zich raden dat deze maximumnorm inzake oppervlakte voor heel wat ontgoochelingen zal zorgen. Een woning die een halve vierkante meter te groot is, telt niet mee. De bouwheer ziet 180.000 frank aan zijn neus voorbijgaan. Waarbij meteen de vraag rijst hoe die maximumoppervlakte precies berekend moet worden. Telt de garage mee ? En het balkon ? En de zolder ? En de kelder ? Enzovoort.Als men bijvoorbeeld bij appartementen ook rekening zou moeten houden met een garage in hetzelfde gebouw, dan blijft er voor het eigenlijke appartement al niet veel meer over. Een garage is immers al gauw 20 m2 groot. Het appartement zou dan nog slechts maximaal 80 m2 groot mogen zijn. Vandaar dat al een tijdje geleden beslist is garages niet te laten meetellen. Kelders evenmin. En zolders alleen als ze bewoonbaar zijn.NETELIG.Er zullen in de praktijk trouwens netelige interpretatieproblemen rijzen. Wat met een terras, of een balkon ? Wat de woonhuizen betreft, zou de administratie inmiddels beslist hebben dat terrassen op de begane grond niet in aanmerking komen. Balkons daarentegen wel. Buitentrappen dan weer niet. En op- en afritten ook niet. Uitspringende vensterramen dan weer wel.En hoe rekent men ? Met de binnenoppervlakte van elke kamer ? Anders gezegd, telt de dikte van de binnenmuren wel of niet mee ? Blijkbaar wel. Men meet immers vanaf de buitenkant van de opgaande muren. Of vanaf het midden van gemeenschappelijke muren (als die er zijn). Bij appartementen geldt hetzelfde, met dien verstande dat men daar uitsluitend rekening houdt met de privatieve gedeelten. De gemeenschappelijke gedeelten van een appartementsgebouw (de gang, de inkomhal, de lift, enzovoort) blijven buiten beschouwing.OPLOSSING.Bouwheren die vaststellen dat hun woning een halve vierkante meter, of enkele vierkante meters te groot is, kunnen allicht nog wel pogen daar iets aan te doen. Maar eenvoudig is dat niet, althans niet als de woning al in aanbouw is, of al op plan bestaat.Een oplossing die erin zou bestaan, een bepaald gedeelte voorlopig niet te bouwen, moet ook met de nodige omzichtigheid gehanteerd worden. Om het voordeel van het verlaagd tarief te behouden, moet de woning immers gedurende een bepaalde periode blijven voldoen aan de gestelde voorwaarden. GEDULD.Die periode duurt tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin het gebouw voor het eerst opgenomen is in het kohier van de onroerende voorheffing. Ten allerminste dus tot het einde van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw in gebruik is genomen. En nog langer als de effektieve inkohiering van de onroerende voorheffing op zich laat wachten. Tot dan mogen aan de woning geen wijzigingen aangebracht worden die haar oppervlakte doen uitstijgen boven de gestelde norm.Wie die regel overtreedt, moet het genoten voordeel terugbetalen. Normaal gezien betekent dit dus, dat men 180.000 frank BTW moet bijbetalen. Latere uitbreidingen van de oppervlakte (na afloop van die sperperiode) mogen daarentegen wel. Men moet dus in voorkomend geval een beetje geduld betonen.KOPEN.Het voordeel van het verlaagd tarief geldt overigens niet alleen voor de bouwers van nieuwe woningen of appartementen. Ook wie een woning of appartement aankoopt, kan de tariefverlaging genieten. Uiteraard moet het dan wel gaan om een aankoop met BTW. Wat uitsluitend mogelijk is ten aanzien van woonhuizen of appartementen die nog nieuw zijn.Tot wanneer is een woning nieuw ? Daarvoor moet men kijken naar het ogenblik waarop de woning in gebruik genomen wordt. Die ingebruikname heeft tot gevolg dat vanaf het daaropvolgende jaar onroerende voorheffing verschuldigd is. Vervolgens moet men kijken naar het ogenblik waarop die eerste onroerende voorheffing effektief wordt ingekohierd (gevestigd). Een woning is nieuw tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin die inkohiering effektief plaatsvindt. Men kan dus een woning met BTW op plan kopen, of in de loop van de bouwwerken, of na afloop ervan, zelfs nog nadat de woning in gebruik genomen is, maar dan is het aftellen al wel begonnen.Een koper van een nieuwe woning (met BTW) moet als hij de verlaging van het tarief wil genieten trouwens ook ervoor zorgen dat de maximumoppervlakte gedurende een bepaalde periode gerespekteerd blijft. Dat duurt dan (vergelijkbaar) tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin hij voor eerst onroerende voorheffing verschuldigd is voor dat gebouw.GEBRUIK.Een andere voorwaarde luidt, dat de woning ofwel uitsluitend, ofwel hoofdzakelijk als privé-woning moet worden gebruikt. Niet noodzakelijk door de eigenaar. Dat mag ook door de huurder zijn.Dat de woning ook gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt (bijvoorbeeld een kamer wordt als kantoor ingericht), is dus geen beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. Zolang het privé-gebruik maar overheersend is. Dat overwegend privé-gebruik moet overigens ook gedurende een bepaalde sperperiode behouden blijven. Die duurt ook hier weer tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de onroerende voorheffing ingekohierd wordt (of bij kopers van nieuwe gebouwen, tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin zij voor het eerst onroerende voorheffing verschuldigd zijn). Een gebouw eventjes hoofdzakelijk voor privé-doeleinden gebruiken om het daarna hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden te bestemmen, helpt dus niet. Het overheersend privé-gebruik moet gedurende heel de sperperiode volgehouden worden.REGISTRATIE.Bouwheren moeten voorts ook nog onthouden dat het verlaagd tarief alleen van toepassing kan zijn als men werkt met een aannemer die geregistreerd is ; wat wil zeggen dat hij voor de toepassing van de fiskale en sociale wetgeving als het ware bona fide bevonden is door de provinciale registratiekommissie, wat zich veruitwendigt in het toekennen van een registratienummer. Dat zal normaal gezien op alle handelskorrespondentie van de aannemer in kwestie voorkomen. Men kan dus vlug zien of men met een geregistreerd aannemer te doen heeft. Wie absoluut zeker wil zijn, kan het altijd navragen op het BTW-kontrolekantoor. Daar liggen lijsten ter inzage.AANBOUW.Belangrijk om weten is, dat het verlaagd tarief niet noodzakelijk betrekking moet hebben op de eerste schijf van twee miljoen frank van de woning. Stel een woning die volop in aanbouw is. Er zijn al voor enkele miljoenen fakturen (met toepassing van 20,5 % BTW) betaald. Dit belet niet dat de bouwheer vanaf 1 januari 1996 toch nog recht kan hebben op de toepassing van het verlaagd tarief van 12 %, ten aanzien van de BTW die vanaf dan opeisbaar wordt. Ook belangrijk om weten is, dat het verlaagd tarief niet alleen kan slaan op de eigenlijke bouwwerkzaamheden. Ook de werkzaamheden die te maken hebben met het afwerken en inrichten van het gebouw of appartement komen in aanmerking. Tot en met het schilderen en behangen, het leggen van vast tapijt, enzovoort. Uiteraard altijd weer, voor zover alle voorwaarden vervuld zijn (onder meer, dat de persoon die de werken uitvoert als aannemer geregistreerd is, enzovoort).ATTEST.Een van de formele voorwaarden luidt voorts, dat men vooraf een dossier moet indienen bij het BTW-kontrolekantoor. Daarin moeten naast de bouwvergunning, de plannen, en in voorkomend geval de basisakte, ook de kontrakten neergelegd worden die men sluit met de aannemers. Bij het indienen van het dossier zal men op het kontrolekantoor een verklaring moeten afleggen dat men aan de gestelde voorwaarden voldoet. Een afschrift van die verklaring zal dan door de bouwheer als attest uitgereikt moeten worden aan de aannemer. Pas op zicht van dat attest zal hij mogen faktureren met 12 % BTW.JAN VAN DYCKJan Van Dyck is fiskalist.