Brusselse kantoormarkt ontwaakt

Het langverwachte herstel van de Brusselse kantoormarkt lijkt eindelijk een feit. De vraag naar nieuwe ruimte blijft toenemen en bedrijven laten hun voorzichtige houding stilaan varen.

De teller van het aantal huur- en verkooptransacties van kantoorruimte in Brussel stond eind 2014 op ruim 400.000 vierkante meter. “De totale jaarlijkse opname bedraagt naar schatting 455.000 vierkante meter. Dat komt neer op een toename met bijna 25 procent ten opzichte van 2013”, zegt Gaétan Clermont, de CEO van CBRE België, Luxemburg en Zwitserland.

Pierre-Paul Verelst, head of research BeLux bij de vastgoedconsultant JLL, merkt wel op dat de topperiode, met kantooropnames van meer dan 500.000 vierkante meter, voorbij is. “In de periode 2005-2009 haalden we nog een jaarlijks gemiddelde van 550.000 vierkante meter, maar in de vijf jaren daarop noteerden we slechts een gemiddelde van 398.000 vierkante meter, 28 procent minder.”

De voornaamste verklaring ligt in de besparingsoefeningen van bedrijven. Ook in 2014 lag het aandeel van de privésector in de kantooropname lager dan dat in de hoogdagen van de Brusselse kantoormarkt. Bedrijven tekenden in 2014 voor 207.000 vierkante meter, goed voor ongeveer de helft van de opname. In de periode 2008-2013 was dat gemiddeld 64 procent.

JLL nam de banksector onder de loep. Vroeger was die sector zeer actief in het Brusselse Central Business District, maar door de crisis hebben de banken hun vastgoedpark drastisch ingeperkt. Volgens cijfers van Febelfin had de sector in 2009 ongeveer 62.000 mensen in dienst in België. In 2013 waren dat er nog 58.000. Tegelijk daalde de oppervlaktenorm van 15-17 tot 10-12 vierkante meter per werknemer. Daarnaast hebben mogelijkheden zoals flex- en thuiswerken het aantal werkplekken per werknemer verlaagd tot 0,85. Minder dan tien jaar geleden was dat nog 1,2.

JLL schat dat de vier Belgische grootbanken hun kantooroppervlakte met 25 procent verlaagd hebben van 625.000 vierkante meter voor de crisis tot zo’n 477.000 vierkante meter nu. De jongste transactie van meer dan 5000 vierkante meter door een bank dateert al van 2010 (Fortis Bank in het Borealgebouw). Opmerkelijk ook: BNP Paribas Fortis heeft de zowat 54.000 vierkante meter van haar vestiging op de Warandeberg ontruimd zonder ook maar één vierkante meter op te nemen ter vervanging. Blijkbaar volstonden haar overige gebouwen om die massale verhuizing op te vangen.

De overheid ondersteunt de vraag

Gaétan Clermont stelt vast dat de belangrijkste transacties op conto van de publieke sector komen. Zo onder meer het 18-jarige huurcontract dat de Vlaamse regering afsloot voor bijna 50.000 vierkante meter in het Meanderproject op Tour & Taxis. Dat nieuwe complex, een ontwerp van de Nederlandse architecten Neutelings Riedijk in samenwerking met Conix RDBM Architects, moet tegen 2017 de Vlaamse administratie herbergen. Actiris, de Brusselse regionale dienst voor arbeidsbemiddeling, heeft dan weer beslist tegen eind 2015 te verhuizen naar de Astrotoren in de Sterrenkundelaan in Sint-Joost-ten-Node, die nu een grondige renovatie ondergaat. De oppervlakte van zowat 36.000 vierkante meter wordt voor 25 jaar verhuurd.

Ook in de volgende jaren verwachten de makelaars nog belangrijke bewegingen bij overheidsinstellingen. “We komen uit op minstens 140.000 vierkante meter van de Stad Brussel, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse politie, de Nationale Loterij en de federale overheidsdienst Justitie”, zegt Pierre Paul Verelst.

De Europese instellingen waren dan weer minder actief in 2014. De Commissie ondertekende wel een huurcontract voor 17.000 vierkante meter in de Wetstraat 15 aan de Brusselse kleine ring. En onlangs nam ze ook het gerenoveerde Living-stone II-gebouw in gebruik om er haar opleidingsdiensten in onder te brengen.

Maar 2015 zou het jaar van Europa moeten worden. De Commissie moet in de komende jaren een groot deel van haar vastgoedpatrimonium vernieuwen en zal zeer binnenkort enkele strategische aanbestedingen uitschrijven. “In de volgende vier jaar zal de vraag naar kantoorruimte door de Europese instellingen het aantal vastgoedprojecten dat we nu kennen ver overstijgen. Dat is overigens al het geval in de Leopoldwijk. Het gaat dus om een aanzienlijke uitdaging, vooral voor de Commissie”, stelt Clermont.

De vastgoedadviseurs tonen zich optimistisch over het aantrekken van de vraag naar kantoorruimte door bedrijven. In de komende maanden moeten zij normaal opnieuw uit de schaduw treden en de kantooropname in 2015 optillen tot boven het niveau van 2014.

Stijging huurprijs

Volgens CBRE schommelt de kantoorleegstand in Brussel rond 10 procent. Maar er zijn grote verschillen op de deelmarkten: in het centrum zou de leegstand onder 6 procent gedaald zijn, terwijl in de Vlaamse rand nog altijd een kwart van het kantoorbestand leegstaat.

De huurprijzen stegen ook in 2014 niet, maar in 2015 lijkt een prijsstijging — na tien jaar status-quo — wel mogelijk. Dat is trouwens een vereiste opdat de projectontwikkelaars (en investeerders) snel aan vertrouwen zouden winnen. Volgens een analyse van CBRE zal het volume aan nieuwe kantoorruimte jonger dan vijf jaar in het Brussels Hoofdstedelijke Gewest in 2016 amper 5 procent van de voorraad vertegenwoordigen, terwijl dat 15 tot 25 procent moet zijn om te kunnen beantwoorden aan de verwachte vraag. In de voorbije jaren hebben de Brusselse projectontwikkelaars zich massaal toegelegd op residentieel vastgoed. Sinds 2008 kreeg 800.000 vierkante meter aan verouderde gebouwen een nieuwe functie, vooral van kantoorruimte tot woongelegenheid. Geschat wordt dat meer dan 6 procent van de totale kantoorstock een nieuwe bestemming krijgt.

PHILIPPE COULÉE

De jongste transactie van meer dan 5000 vierkante meter door een bank dateert al van 2010.