Brussel koelt af

Brussel en zijn wijde omgeving blijven in de gratie van de baksteenliefhebber. Toch trekken veel marktspelers een zuur gezicht. Het zijn de kopers en de huurders die nu de prijzen bepalen.

De vastgoedmakelaars klagen openlijk. En ze doen dat zo goed als unaniem. Volgens de meeste makelaars wordt het alsmaar moeilijker om tweedehandspanden te verhandelen. De prijzen staan onder druk en de verkooptermijnen worden langer.

Eigenlijk zouden ze tevreden moeten zijn, die vastgoedmakelaars. De jongste tijd was het immers zo makkelijk om een woning of een appartement aan een stevige prijs te verkopen, dat er geen behoefte meer bestond aan een vakbekwame tussenpersoon. Bij nader inzien gaat de crisis trouwens niet echt diep, noch voor makelaars, noch voor verkopers die niet gehaast zijn. Het schoentje lijkt vooral te knellen – en dat geldt zowel voor Brussel als voor Vlaams- en Waals-Brabant – bij de minder welgestelde kopers. De banken aarzelen steeds meer om tegen de gestegen interesten leningen toe te staan aan nieuwe kopers. Ze eisen een maximum aan waarborgen.

Ook de verhuurders die op zoek zijn naar kwaliteitshuurders hebben het moeilijk. Veel aandelenbeleggers hebben enkele jaren geleden gekozen voor de zekerheid van een vastgoedbelegging. Op- brengsthuizen werden voor veel geld opgeknapt. Die nieuwe eigenaars leggen de lat van het maandelijkse huurgeld dan ook op een hoogte die de huurders niet kunnen volgen. De afgewezen kandidaat-kopers komen vaak terecht op die huurmarkt, waar ze het ook moeilijk krijgen om de eindjes aan elkaar te knopen, bijvoorbeeld als de stookolietank moet gevuld worden voor de winter.

Verzwakking, maar geen paniek

Het lijkt een gevaarlijke toestand, zeker als de inflatie verder oploopt. Toch werd de vastgoedmarkt in Brussel en omgeving niet structureel ondermijnd. Al vijf jaar lang zien we in de Brusselse regio spectaculaire prijsstijgingen. En Pierre Nicaise, voorzitter van de Federatie van Notarissen, vindt de huidige verzwakking zelfs een goede zaak. “Het is gezond dat het weer de koper is die de prijs bepaalt”, zegt hij. “We zijn eindelijk verlost van de gevaarlijke escalatie waarbij impulsiviteit en overhaasting dikwijls de overhand hadden.”

In Vlaams-Brabant, meer bepaald de streek ten zuidoosten van Brussel, zitten de panden tussen 500.000 en 700.000 euro duidelijk in de lift en vinden snel een koper. Maar tussen 280.000 en 350.000 euro, zo wordt gezegd, valt er een duidelijke vertraging vast te stellen en zouden er heel wat goederen beschikbaar zijn. Daar is een reden voor: de hogere interestlast komt vooral hard aan bij jonge koppels die het onderste uit de kan moeten halen om de lening van hun kleine woning af te betalen.

Ten zuiden van de hoofdstad horen we nog een ander geluid. “Ik heb zonet zonder het minste probleem de verkoop van een fermette afgehandeld in Céroux-Mousty”, vertelt Nicaise. “Ze werd op de eerste zitdag van een openbare verkoop toegewezen voor 395.000 euro, kosten niet inbegrepen.” De notaris wijst erop dat woningen in goede staat die voor minder dan 500.000 euro geafficheerd staan, doorgaans zonder al te veel moeilijkheden van de hand gaan. “Daarboven wordt het wat moeilijker”, geeft hij toe. “Want de kandidaat-kopers die hun geld in baksteen steken om vervolgens het huis te verhuren, weten heel goed dat de hoge huurprijzen wegen op de verhuurmarkt en de rendementen.”

Volgens Nicaise zijn er, zodra de lat van 1000 euro per maand leninglast overschreden wordt, nauwelijks nog liefhebbers in Brussel of Waals-Brabant. Wie over voldoende koopkracht beschikte, heeft al een huis gekocht tijdens de vijf voorbije ‘gloriejaren’.

En dat het gloriejaren waren, valt goed af te meten aan het aantal makelaarskantoren in en rond de hoofdstad. De Waverse driehoek (Waver-Bierges-Limal) alleen al telt er een twintigtal. In het naburige Waterloo hebben zelfs veertig kantoren een gunstig plekje veroverd in een van de winkelstraten. In heel Waals-Brabant is er de jongste jaren flink gesurft op de winstgevende golven van de woningmarkt.

Maar zullen die golven niet stukslaan op de golfbrekers van het dure geld en de escalerende grondstofprijzen? En zal de druk becommentarieerde depressie op de Amerikaanse woningmarkt geen stok in het wiel steken? Gezien de prijzen die nog altijd van toepassing zijn in het Brabantse en de snelheid waarmee de beste goederen verkocht raken (zie blz. 60), valt dit sterk te betwijfelen. Toegegeven, sommige panden blijven abnormaal lang leegstaan, maar het overgrote deel van het aanbod vindt snel een koper. Dat geldt zowel voor de secundaire (wederverkoop) als voor de primaire markt (nieuwbouw).

Vertrouwen in nieuwbouw

Volgens Nicaise is er in de omgeving van Brussel alvast één niche die geen tekenen van uitputting vertoont: nieuwe appartementen in stedelijke centra. “Die nieuwe projecten doen het bijzonder goed: alles is zo goed als verkocht nog voor de eerste officiële aankondiging”, vertelt hij. In Louvain-la-Neuve, bijvoorbeeld, de uitdijende stad bij uitstek in de regio, volgen de nieuwe woonprojecten elkaar in een hoog tempo op, zonder de vraag aan te tasten. Het jongste in de rij is Jardin des Sources, een complex van ongeveer 190 appartementen aan de noordelijke rand van de binnenstad (Lauzelle). De projectontwikkelaar (Wilhelm & Co) doet zelf de commercialisering (prijzen tussen 2500 en 3000 euro per vierkante meter). Een teken van vertrouwen. Recht tegenover dit project bouwt Immo Eckelmans een studentencomplex. Het project werd stormenderhand ingenomen door kopers en investeerders. Op de website van Immo Eckelmans lezen we: “Het spijt ons, maar op dit ogenblik is er geen enkel pand dat aan uw criteria beantwoordt.” Somberheid, zei u?

Louvain-la-Neuve weerspiegelt uiteraard niet de hele ‘jonge provincie’. Vastgoedmakelaars uit de regio vertelden ons dat mindere panden in meer afgelegen locaties minder snel en minder vlot van de hand gaan. Nog niet zo lang geleden werd er gevochten om de ‘laatste korstjes’. Maar, zoals notaris Nicaise al opmerkte, dat hoeft geen slechte evolutie te zijn. In onze vorige editie meldden we al dat het hoog tijd werd dat de markt wat tot rede kwam.

De notaris voegt er nog aan toe: “Wat sommige criticasters van vastgoedbeleggingen ook mogen beweren, het klimaat blijft financieel gezond en veilig op lange termijn.” Dat wil niet zeggen dat we de stevige kortetermijnschommelingen zomaar mogen negeren. Die zouden ervoor kunnen zorgen dat de jaarlijkse stijging onder de lat van 4 % daalt (voor Waals-Brabant), terwijl de toename drie jaar geleden nog vlot over 15 % ging. Maar over een vergelijkbare periode, zo benadrukken de notarissen, blijft een kwaliteitsinvestering in vastgoed de vergelijking met andere financiële beleggingen doorstaan.

Door Philippe Coulée