Er hangt een wat ijle sfeer over de vastgoedmarkt. Na de euforie van 1999 en 2000 is de terugkeer naar de realiteit des te brutaler. De terugval van de conjunctuur heeft wel degelijk zijn intrede gedaan. Het bedrijfsvastgoed volgt onvermijdelijk de tendens van de economie. Toch is het beeld niet onverdeeld somber. Toch niet voor Brussel. In tegenstelling tot heel wat Europese steden slaagt onze hoofdstad er dit jaar in om een redelijke take-up aan te houden, die volgens sommige schattingen rond 450.000 vierkante meter zal draaien, 75.000 vierkante meter minder dan in 2001. Maar terzelfder tijd is de markt in München, Frankfurt en Amsterdam ingestort. In die eerste twee steden zal zelfs maar de helft van het opnameniveau van 2001 gehaald worden. Het Europese vastgoed is in een conjunctuurdal verzeild geraakt. Brussel, evenwel, ontsnapt daar gedeeltelijk aan en bevestigt in deze moeilijke tijden zijn reputatie van 'stabiele' markt. Hoe dat komt? Door de aanwezigheid van de Europese Unie, die in haar kielzog een indrukwekkend aantal aanbidders meesleept (lobbykantoren, ambassades, vertegenwoordigingen van de regio's, enzovoort.). Zij vormen de échte basis van de markt.
...

Er hangt een wat ijle sfeer over de vastgoedmarkt. Na de euforie van 1999 en 2000 is de terugkeer naar de realiteit des te brutaler. De terugval van de conjunctuur heeft wel degelijk zijn intrede gedaan. Het bedrijfsvastgoed volgt onvermijdelijk de tendens van de economie. Toch is het beeld niet onverdeeld somber. Toch niet voor Brussel. In tegenstelling tot heel wat Europese steden slaagt onze hoofdstad er dit jaar in om een redelijke take-up aan te houden, die volgens sommige schattingen rond 450.000 vierkante meter zal draaien, 75.000 vierkante meter minder dan in 2001. Maar terzelfder tijd is de markt in München, Frankfurt en Amsterdam ingestort. In die eerste twee steden zal zelfs maar de helft van het opnameniveau van 2001 gehaald worden. Het Europese vastgoed is in een conjunctuurdal verzeild geraakt. Brussel, evenwel, ontsnapt daar gedeeltelijk aan en bevestigt in deze moeilijke tijden zijn reputatie van 'stabiele' markt. Hoe dat komt? Door de aanwezigheid van de Europese Unie, die in haar kielzog een indrukwekkend aantal aanbidders meesleept (lobbykantoren, ambassades, vertegenwoordigingen van de regio's, enzovoort.). Zij vormen de échte basis van de markt. Ook op het vlak van de investeringen is het beeld verre van somber. Vastgoed vormt immers de kapitaalvluchtheuvel bij uitstek en lokt dan ook zowel de institutionele als de privé-investeerders aan. Dat zorgt voor een aanzienlijke vraag die totnogtoe de prijzen van de goederen geschraagd heeft. Sommige huurprijzen zijn er dan wel op achteruitgegaan, maar de waarde van de gebouwen is onveranderd gebleven. Dat is dus een positief element.Om een samenvatting te maken van de grote gebeurtenissen die het jaar gekenmerkt hebben, ging ImmoTrends zijn licht opsteken bij zeven specialisten van de sector. We vroegen hun naar de belangrijkste transacties, de huurprijzen en de rendementen, dé gebeurtenis van het jaar, de wijken die in de lift zitten en de buurten die uit de boot vielen, en de weerslag van politieke beslissingen op de sector. We peilden bij hen ook naar de factoren die de resultaten over 2003 zouden kunnen beïnvloeden. De specialisten die we aan de tand voelden waren de vastgoedadviseurs Gaétan Clermont, gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis ( CBRE), Pierre Bondelé, internationaal directeur bij Jones Lang LaSalle ( JLL) en Christian Karkan, partner bij Cushman & Wakefield Healey & Baker ( C&W). Verder ook de ontwikkelaars Didrik van Caloen, CEO van Banimmo Real Estate ( BRE) en Thierry Behiels, CEO van Codic, de investeerder Jean Francken, chief operating officer van Cofinimmo, en Isidore Zielonka, die het architectenbureau Art & Build vertegenwoordigt. Dit zijn hun conclusies. Het dynamische duo: Dexia-CofinimmoDoor bijna al onze gesprekspartners wordt de transactie Dexia-Cofinimmo als grote overwinnaar van het jaar uitgeroepen, een transactie die om meer dan één reden belangwekkend is. Door via een sale-and-leasebackconstructie vijf van zijn gebouwen (65.000 vierkante meter) in het centrum af te staan aan de vastgoedbevak, schrijft Dexia geschiedenis. Het is namelijk de eerste financiële instelling die een dergelijke operatie doorvoert. De geschatte waarde van de transactie draait rond 210 miljoen euro. Een operatie die kenmerkend is voor de tijdgeest. Begin december zette Tractebel een soortgelijke sale-and-leasebackconstructie op met Axa Belgium voor twee kantoorcomplexen (zo'n 75.000 vierkante meter), met name de prestigieuze hoofdzetel op het Troonplein en de kantoren aan de Arianelaan. Die actie past trouwens in een Europese context, vermits de moederonderneming van Tractebel, Suez, aan BNP Paribas een mandaat gegeven heeft om via een sale-and-leaseback afstand te doen van gebouwen in Frankrijk en België. "Die transacties vormen de overduidelijke illustratie dat het bedrijfsvastgoed geleidelijk toevertrouwd wordt aan professionele investeerders," legt Didrik van Caloen (BRE) uit. De redenen zijn bekend: de ondernemingen plooien terug op hun kernactiviteit, liquide middelen die rechtstreeks toegeschreven worden aan groei en flexibiliteit, worden afgevoerd.Die houding vindt overigens navolging. De specialisten loven in koor de initiatieven die door de overheid zijn genomen en weerspiegelen in het vastgoedbeleid van de Regie der Gebouwen. De verkoop van de Financiëntoren aan het Nederlandse Breevast (december 2001), met de belofte dat er na de renovatie weer intrek genomen wordt, past in een identiek scenario. Bij aanbestedingen wordt een vergelijkbare procedure gevolgd, zoals voor het Regentschapsgebouw in Brussel, waar de federale overheidsdienst Financiën gevestigd is en dat na verkoop voor achttien jaar in huur zal genomen worden door de Regie der Gebouwen. In één ruk door heeft de Regie der Gebouwen ook een lijst gepubliceerd van de gebouwen, zowel in Vlaanderen als in Wallonië, die in aanmerking komen om 'verkocht' te worden, mits een huuroptie. Investeringen in een glansrolUit onze mini-enquête komen nog twee andere transacties duidelijk naar voren: de verkoop van het City Atrium (40.000 vierkante meter) in de Noordwijk aan CGI en van een deel van de Corporate Village (Zaventem) aan Difa. Daarmee wordt nog maar eens het stijgende belang aangetoond van de Duitse fondsen. Het gaat bovendien om transacties die de interesse van de investeerders voor de Brusselse markt weerspiegelen. "In beide gevallen gaat het om transacties met risico," merkt Gaétan Clermont (CBRE) op. "Dat geeft aan dat de investeerders bereid zijn om al stroomopwaarts in de projecten in te grijpen. Een dergelijke politiek wijst er enerzijds op dat het Brussel relatief ontbreekt aan beschikbare producten met een uitstekende kwaliteit en anderzijds dat de markt een enorm potentieel aan vertrouwen geniet."De jongste, meest representatieve transacties ten slotte draaien allemaal rond een Europees thema (zie kader: Het onvermijdelijke Europa). Bernheim-Fortis: de alliantieBijna unaniem werd de overname van Bernheim Comofi door Fortis AG uitgeroepen tot hét evenement van het jaar. Sinds General Electric in december 2001 het Europese beleggingsfonds Security Capital, zelf aandeelhouder in Bernheim Comofi, inpalmde, stond de Belgische onderneming te koop. Fortis AG haalde uiteindelijk de buit binnen voor 525 miljoen euro en versterkte zodoende zijn vastgoedpool aanzienlijk: Bernheim Comofi is voor 85% aandeelhouder van de maatschappij Interparking, maar heeft ook alle aandelen van Bernheim Asset Management (vastgoedbeheer) en van Bernheim Real Estate Development (promotie) in handen. Fortis AG bevestigt dus zijn positie als grootste eigenaar van het land met een activatotaal van 3 miljard euro. "Bernheim Comofi, dat uitgevlagd was naar Amerika, komt dus nu opnieuw in Belgisch-Nederlands vaarwater," stelt Christian Karkan (C&W) vast. "De hele operatie weerspiegelt dan ook -dit jaar althans - de dynamiek van de institutionele investeerders. Op de 'zuivere' investeringsmarkt, dus de aankoop van gebouwen, speelden vooral de verzekeringsmaatschappijen een opvallende rol. Zo deed bijvoorbeeld Axa Belgium met groot machtsvertoon zijn herintrede in de markt." Art & Build wijst ook op de voortdurende toename van grensoverschrijdende investeringen. "Dat promotors zoals Codic, Buelens en Bernheim Comofi steeds vaker succes kennen buiten onze grenzen, getuigt van de reële opening van de markt," benadrukt Isidore Zielonka. "Tegelijkertijd stellen we ook vast dat grote buitenlandse financiële groepen, die ware pan-Europese platforms willen uitbouwen, stellingen betrekken in België." Hij verwijst dan onder meer naar de overname, voor 270 miljoen euro, van Banimmo Real Estate door Lend Lease Global Properties, een Luxemburgse vastgoedsicav die gepromoot wordt door de groep Lend Lease Global Real Estate. Huurprijzen: de kloof wordt brederWanneer we hen vroegen naar wat zij de representatieve tendens van het jaar vonden, waren de meningen van onze gesprekspartners verdeeld. Tegenover de prime rent van 250 euro per vierkante meter per jaar (sommigen gewagen zelfs van 275 euro) die in de Leopoldwijk gehaald wordt, staan de dalende huurwaarden aan de rand, vooral dan in de zone Diegem-Zaventem. Daar liggen de huurprijzen tussen 120 tot 160 euro per vierkante meter per jaar en zijn de voordelen die door de eigenaars gegeven worden om toch maar huurders te kunnen aantrekken niet meer te tellen. De huurleegstand - dicht bij de 20% - en een wezenlijk aanbod van onderverhuring zijn de belangrijkste oorzaken van de malaise. Daarmee vervoegt Brussel ook de groep van de andere grote Europese steden, waar de centraal gelegen wijken hogere huurprijzen genereren dan de gebieden aan de stadsrand. Pierre Bondelé (JLL) wees er overigens op dat de huurwaarde zich in de wijken van het centrum erg goed houden: "De prime rent is er in dat gebied met 7% op vooruitgegaan en bedraagt nu 228 euro per vierkante meter per jaar," zo luidt zijn analyse. "In de Leopoldwijk worden huurprijzen gevraagd die 10% hoger liggen dan de huidige prime rent. Het lage leegstandsniveau, in de grootteorde van 4% in de centrumwijken, houdt dan ook een aanzienlijk potentieel in voor prijsverhogingen in de komende maanden. De Leopoldwijk is Europees gezien zelfs een van de enige zones waar er uitzicht op een stijging is." Ook qua rendement bestaat er een verschil tussen het stadscentrum en de periferie, zij het in iets mindere mate. Voor de beste gebouwen in de stad bedraagt het rendement 6,5% ( prime yield), maar voor uitstekende projecten aan de rand stijgt het naar 7,25%. In beide gevallen gaat het om waarden die hoger liggen dan in de andere Europese grootsteden. Van Luxemburg tot het ZuidkwartierWanneer we peilden naar de wijken die zich in positieve zin onderscheiden hebben, wezen onze specialisten meteen op de Leopoldwijk, waar de vraag van de huurders, de kopers en de investeerders aanhoudt en er nu ook een beetje interesse komt van de politiek. "We stellen vast dat er duidelijk een wil bestaat tot stedenbouwkundige verbetering," zegt Jean Francken (Cofinimmo). "Verscheidene verenigingen, waaronder de Stichting Brussel 2000, zetten zich daarvoor in." Christian Karkan ziet zelfs een micromarkt ontluiken die erg winstgevend kan zijn: het Luxemburgplein. "In verband met de toekomstige bouw van de uitbreidingen aan het Europees Parlement, zijn verschillende eigenaars overgegaan tot de renovatie van hun gebouw," merkt hij op. "Wegens de congestie van het verkeer gaat het station bovendien een belangrijke rol spelen. Al die factoren moeten ertoe bijdragen dat die plek een nog prestigieuzer imago krijgt dan in het verleden. Sommige investeerders hebben dat al goed begrepen." Een andere opkomende activiteitspool is het Zuidkwartier en dat houdt natuurlijk verband met de hogesnelheidstrein. Mettertijd moet daar zo'n 300.000 vierkante meter aan kantoorruimte bijkomen. Terminal I, die nog gebouwd werd door Eurostation, werd aangekocht door de RSZ, terwijl Terminal II gehuurd wordt door het ministerie van Tewerkstelling en Arbeid. "Aan die transacties moeten nog de tussenkomsten van de privé-sector toegevoegd worden," merkt Gaétan Clermont (CBRE) op. "Zurich bijvoorbeeld heeft er een gebouw gekocht waarvan het een deel zelf gaat betrekken." Het team van Art & Build maakte ook gewag van de Jacqmainlaan, die een compleet nieuwe look zal krijgen door de bouw van het Théâtre National en door de renovatie van de zetel van Fortis AG en van de uitgeverij SAIPM. Er bestond wel een zo goed als volledige eensgezindheid over het gebied dat vertraging oploopt. Daarbij worden de gedecentraliseerde zone (de groene gordel van de negentien gemeenten) en de periferie met de vinger gewezen. De periferie, de traditionele thuishaven van de privé-sector, krijgt de klappen van de conjunctuurinzinking te verwerken. Ook al leverde dat gebied een ruime bijdrage aan de take-up van het afgelopen jaar, toch blijft het leegstandsniveau er overduidelijk toenemen. "In die zone is een onvoldoende grote mix van functies beschikbaar en er bestaat tevens een overaanbod omdat men er makkelijk vergunningen kon verkrijgen," luidt de analyse van Thierry Behiels (Codic). "Structureel gezien krijgt dat gebied de weerslag te verwerken van een te hoge concentratie aan bedrijven uit de nieuwe economie. Tezelfdertijd zijn de openbare infrastructuurinvesteringen er onvoldoende en slecht gepland."De toestand in die zone kan evenwel snel verbeteren als de economie zich herpakt. Meer ongerustheid bestaat echter rond sommige submarkten in de gedecentraliseerde zone. In de Marcel Thirylaan en de Kolonel Bourglaan, bijvoorbeeld wordt een huurleegstand van bijna 25% genoteerd. Die invalswegen hebben niet alleen te lijden onder de concurrentie van de nabijgelegen periferie, vooral dan op het vlak van de prijs-kwaliteitverhouding van de gebouwen en de belastingen, ze hebben ook te kampen met zware toegankelijkheidsproblemen. Hun toekomst ziet er dan ook eerder dof uit.Gewichtige beslissingenVerschillende politieke beslissingen die een weerslag hadden op de vastgoedsector verdienen eveneens een vermelding. Naast de strategie die de overheid op het vlak van zijn patrimonium volgt en de uitbreiding van de Europese Unie (zie kader: Het onvermijdelijke Europa), wijzen onze specialisten in het bijzonder op de toenemende moeilijkheden in het Brussels Gewest door de stijging van verschillende belastingen, maar ook door een omzendbrief die op dit ogenblik voorbereid wordt en waardoor het aantal parkeerplaatsen rond kantoorgebouwen drastisch zal beperkt worden. Onze gesprekspartners begrijpen de motieven van de regionale overheid wel, maar ze betreuren het dat de discussie niet de hele mobiliteitsproblematiek omvat zodat alternatieven aan bod kunnen komen. Het povere overleg in het dossier van het Gewestelijk Expresnet (GEN) vormt een perfecte illustratie van de toestand. Thierry Behiels (Codic) is nochtans positief gestemd over de herziening van het decreet over de eenvormige vergunningsprocedure (waarbij het patrimonium gelinkt wordt aan een bouwvergunning) en over de mogelijkheid om bij de regering in beroep te gaan tegen een beslissing van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen. En ten slotte is er nog de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen van 12,5% naar 10%, een maatregel die ook veel bijval krijgt en die hopelijk zal worden gevolgd in de twee andere gewesten.Kijken in de kristallen bolEn wat heeft 2003 in petto? Het antwoord op die vraag hangt af van verschillende factoren. De ontwikkeling van de conjunctuur wordt uiteraard genoemd als de voornaamste motor van het dynamisme van de vastgoedsector. Vanuit dat oogpunt zal de evolutie van de interestvoeten van doorslaggevend belang zijn. Als die een dalende lijn vertoont, zal dat ruimschoots een positieve invloed hebben op de economie in haar geheel.Ook de prestaties van de beurs zullen bepalend zijn voor de sector van de investeringen. Ook al speelt het vastgoed op dit ogenblik een rol als vluchtheuvel, dan nog zal een aanhoudend negatief beursklimaat, dat de slechte gezondheidstoestand van de bedrijven zou weerspiegelen, op termijn nefast kunnen zijn. Als de gezondheid van de ondernemingen het laat afweten, zal dat een rechtstreeks invloed uitoefenen op de huurmarkt en de investeringen.Véronique Pirson [{ssquf}]Het Europese vastgoed is in een conjunctuurdal verzeild geraakt.De overname van Bernheim Comofi door Fortis AG wordt beschouwd als een belangrijke gebeurtenis.De Leopoldwijk is een van de enige zones in Europa die uitzicht bieden op prijsstijgingen.