Bouw een huis en laat de fiscus opdraaien voor de BTW

Als u als BTW-plichtige een huis bouwt dat deels privé, deels beroepsmatig wordt gebruikt, kunt u dat doen zonder BTW te betalen. Op het privé-gebruik betaalt u wel jaarlijks BTW, maar als u de woning verkoopt na vijftien jaar, hoeft u pakweg de helft van de BTW nooit te dokken.

Belgen zijn mensen die eigenaar van hun huis willen zijn. Maar het kopen van een gezinswoning is een dure grap. Als u een onroerend goed privé wil verwerven en u moet dat betalen met uw salaris, loopt de rekening op. Eerst moet u 100 euro bruto verdienen. Daarvan betaalt u 13,07 % aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (RSZ). Op de resterende 86,93 euro betaalt u een hoge personenbelasting. Die bedraagt vrij snel 50 %. Een huis kopen, doe je immers pas als je voldoende verdient. Dus blijft er van die 100 euro nog 43,47 euro netto over. Dat bedrag is dan beschikbaar om het huisje met tuintje te betalen.

Maar als het een nieuw gebouw is, moet daar nog eens 21 % BTW vanaf. Uiteindelijk kunt u dan 35,92 euro uitgeven aan bakstenen met toebehoren. Aangezien uw werkgever bovenop het brutobedrag nog eens minstens 35 % moet betalen aan de RSZ, kan er eigenlijk maar 35,92 van de oorspronkelijke 135 euro besteed worden aan het huis. Amper 27 %.

Niet te verwonderen dat tal van gezinnen naar alternatieven zoeken om minder belastingen op hun droomhuis te betalen. Vooral zelfstandigen zijn daar bedreven in. Een deel van hun huis is vaak bestemd voor beroepsdoeleinden. Dat deel kunnen ze binnen de inkomstenbelastingen rapporteren als een fiscaal aftrekbare beroepskost. Is die zelfstandige bovendien een BTW-plichtige met een recht op aftrek, dan aanvaardt de Belgische fiscus dat de BTW die is betaald op het beroepsgedeelte van de woning, aftrekbaar is. De zelfstandige hoeft dus alleen op het privé-gedeelte van zijn woning BTW te betalen.

Hij moet dan wel het beroepsgedeelte van het huis vijftien jaar lang blijven bestemmen voor zijn BTW-plichtige beroepsactiviteit. Stopt hij na negen jaar met die activiteit of verkoopt hij de woning, dan zal de BTW-administratie hem vragen om 6/15 van de BTW alsnog te storten.

Casus: de Duitse tuinbouwer

Maar kan het privé-gedeelte van het nieuwe gebouw óók zonder BTW verworven worden? Eind 2003 gooide het Europees Hof van Justitie de knuppel in het hoenderhok.

De feiten. Een Duitse ondernemer is eigenaar van een boomkwekerij en tuinbouwbedrijf. De firma is aan de normale Duitse BTW-regeling onderworpen. In 1995 bouwde hij een nieuw gebouw, dat volledig voor zijn bedrijf was bestemd. Sinds de voltooiing van dat gebouw gebruikt hij het gemengd: een deel voor beroepsdoeleinden en een deel als privé-woning. In zijn BTW-aangifte voor het jaar 1995 verzocht de Duitse ondernemer om volledige aftrek van de BTW die als voorbelasting voor het optrekken van het hele gebouw was voldaan. Dus niet alleen voor het deel dat hij beroepsmatig gebruikt, maar ook voor het stuk dat hij privé bewoont. Het gebruik van een woning in het gebouw voor privé-doeleinden gaf hij vervolgens aan als belastbaar eigen gebruik.

De cijfers. Stel dat het gebouw 100.000 euro (zonder BTW) kost, waarvan 40 % wordt gebruikt voor beroepsdoeleinden en 60 % als privé-woning. De ondernemer vroeg in het jaar van bouwen de volle 21.000 euro BTW terug van de fiscus. Hij vroeg dus niet alleen de BTW terug op het beroepsgedeelte (8400 euro), maar ook op het privé-gedeelte (12.600 euro). Het gebruik van het privé-gedeelte beschouwt de ondernemer vervolgens als een dienst die zijn onderneming verstrekt. Dus gaf hij dat gebruik in zijn BTW-aangifte aan als belastbaar eigen gebruik. Als hij de waarde daarvan raamt op netto 2000 euro per jaar, betaalt hij jaarlijks 420 euro BTW.

De besparing. Deze constructie levert hem in het jaar van bouwen een extra besparing op van 12.600 euro op het privé-gedeelte van zijn woning. Die moet hij dan wel over de jaren teruggeven. Maar naar rato van 420 euro per jaar zal dat dertig jaar duren. Wat hem minstens een mooi tijdsvoordeel oplevert. De overheid financiert in dat geval de BTW voor. Dus wordt bouwen een stuk goedkoper.

Het geschil. De Duitse fiscus stond de aftrek van 12.600 euro BTW op het privé-gedeelte niet toe. Die beschouwde het privé-gebruik als een loutere verhuur, waar geen BTW op gerekend mag worden. Het Europese gemeenschapsrecht voorziet immers in een vrijstelling van BTW voor verpachting en verhuur van onroerende goederen. Maar de tuinbouwer vond dat deze bepaling niet van toepassing is, omdat een stuk van het gebouw gebruikt wordt voor zijn BTW-plichtige activiteiten. De zaak kwam uiteindelijk voor het Europees Hof van Justitie.

De argumentatie. De cruciale vraag luidt: is een gedeeltelijk privé-gebruik van een tot het bedrijf behorend goed een vrijgestelde verpachting of verhuur van onroerende goederen, of een BTW-plichtige dienst. Het Hof van Justitie kiest voor het laatste. De verhuur van onroerende goederen houdt namelijk in dat de eigenaar van een onroerend goed de huurder (a) tegen betaling van huur (b) voor een overeengekomen tijdsduur (c) het recht verleent zijn goed te gebruiken en (d) andere personen daarvan uitsluit. Het loutere privé-gebruik van een woning in een gebouw dat een BTW-plichtige volledig in zijn bedrijf heeft opgenomen, voldoet niet aan die voorwaarden. Er is namelijk geen sprake van een huurprijs, een overeenkomst over de duur van het genot, het recht om de woning te gebruiken of de uitsluiting van andere personen.

De uitspraak. De Duitse tuinbouwer haalt de buit binnen. Het Hof zegt dat een BTW-plichtige de keuze heeft of hij het gedeelte van een goed dat hij voor privé-doeleinden gebruikt, al dan niet in zijn onderneming opneemt. Als de belastingplichtige ervoor kiest de ‘gemengde’ investeringsgoederen te behandelen als goederen van de onderneming, dan komt de voorbelasting die hij bij de verkrijging van de goederen betaalt in aanmerking voor een totale en onmiddellijke aftrek.

De Duitse tuinbouwer mocht de 12.600 euro BTW uit ons voorbeeld op het privé-gedeelte van zijn woning met-een aftrekken. Hij moet elk jaar de BTW betalen op de dienst die hij van zijn onderneming krijgt. Hij handelde dus correct door in ons voorbeeld jaarlijks 420 euro te betalen voor het privé-gebruik van de woning.

Gevolgen voor België

Is deze positieve uitspraak van het Europees Hof van Justitie nu ook bruikbaar in België? Uiteraard. Vandaar dat de Belgische fiscus eind januari een circulaire de wereld instuurde, die de gevolgen van het arrest van het Hof toelicht. De fiscus interpreteert het arrest evenwel krap. Het kan alleen toegepast worden door een natuurlijk persoon die BTW-plichtig is met een recht op aftrek. Zo sluit de administratie in één pennentrek alle vennootschappen uit. Die natuurlijke persoon moet bewijzen dat hij het goed ten minste gedeeltelijk gebruikt voor zijn economische activiteit. Ook moet hij het volledige gebouw opnemen in zijn boekhouding. In dat geval zal de natuurlijke persoon de belasting op de verkrijging van het onroerend goed volledig kunnen aftrekken. Dat betekent in ons voorbeeld dat de 21.000 euro BTW inderdaad als aftrekbaar behandeld mag worden in de BTW-aangifte van de ondernemer.

Daar staat echter tegenover dat het latere gebruik voor privé-doeleinden onderworpen is aan 21 % BTW. Maar de vraag rijst op welk bedrag die 21 % moet worden berekend. Ons BTW-wetboek neemt hier de Europese regels over. De BTW moet berekend worden op het bedrag van de gedane uitgaven. Die uitgaven zijn vaak de prijs die de belastingplichtige betaalt voor de verkrijging of de totstandkoming van het goed (aankoopprijs, bouwprijs…). In ons voorbeeld is dat 60.000 euro. Merk op dat niet de verkoopwaarde van het gebouw de basis is. Een nieuw huis in Knokke kan 60 kosten, maar een verkoopwaarde van 100 hebben louter omdat het in Knokke staat. De belastbare basis is dan 60.

De volgende vraag is hoe die uitgaven moeten worden gespreid in de tijd. Of om terug te grijpen naar ons voorbeeld: is de 2000 die jaarlijks aangerekend wordt, voldoende? In het voorbeeld gingen we er immers van uit dat de economische levensduur van het gebouw dertig jaar is (60.000 : 30). De fiscus verwijst in haar circulaire naar de herzieningstermijn van vijftien jaar. Een BTW-plichtige die een gebouw met BTW verwerft, moet dat gedurende vijftien jaar voor zijn beroepsdoeleinden bestemmen. Uit deze wettelijke bepaling leidt de fiscus af dat de economische levensduur van een onroerend bedrijfsmiddel vijftien jaar is. Dus moet volgens de fiscus elk jaar 21 % BTW worden betaald op 4000 euro (60.000 : 15). Het dubbele van het voorbeeld.

U wint 50 % van de BTW

Uit de hele tekst van de circulaire druipt de angst van de fiscus dat het arrest van het Hof van Justitie te ruim wordt geïnterpreteerd. Maar het staat buiten kijf dat de administratie te scherp door de bocht gaat. En wel op twee punten.

Ten eerste blijkt nergens uit de BTW-voorschriften dat de uitgaven moeten worden omgedeeld over de herzieningstermijn van vijftien jaar. Hier mag wel degelijk de economische afschrijvingstermijn genomen worden (in ons voorbeeld dertig jaar). Voor de fiscus is dat nadelig, omdat die zo een stuk van de BTW kan verliezen. Stel dat het gebouw het zestiende jaar wordt verkocht. Bij aanvang heeft de fiscus moeten toestaan dat 12.600 euro BTW werd afgetrokken van de voorbelasting op het privé-gedeelte. Gedurende vijftien jaar heeft de fiscus elk jaar 21 % op 2000 euro ontvangen, of 420 euro. Samen is dat 6300 euro. Door de verkoop in het zestiende jaar kan de fiscus de verloren 6300 euro niet meer recupereren, omdat de herzieningstermijn van vijftien jaar voor het gebouw afgelopen is. Dat betekent dat 6300 euro BTW nooit wordt betaald. Het Hof zegt daarover dat dit het resultaat is van een bewuste keuze van de gemeenschapswetgever, die niet tot een ruime uitlegging kan dwingen. Dus het Hof zegt bij voorbaat dat het Belgische standpunt fout is. U weet dus dat u in zo’n geval van huis moet veranderen na vijftien jaar. U wint dan 50 % van de BTW.

Ook voor vennootschappen en zaakvoerders

Het tweede heikele punt is uiteraard de beperking tot natuurlijke personen. Waarom zouden vennootschappen en hun bedrijfsleiders niet dezelfde regeling kunnen toepassen? Uiteraard op voorwaarde dat een gebouw deels voor de BTW-plichtige doeleinden van de vennootschap en deels privé wordt gebruikt. En er mag geen regulier huurcontract tussen de vennootschap en de zaakvoerder bestaan. Verplaats ons voorbeeld van een natuurlijk persoon naar een vennootschap, waarbij een bedrijfsleider een deel van het huis zonder huurcontract privé gebruikt. Dan staat niets de toepassing van het arrest in de weg. In het jaar van totstandkoming mag de vennootschap de totale BTW in aftrek nemen.

Door de verkoop in het zestiende jaar kan de fiscus de helft van de BTW niet meer recupereren.

De fiscus beperkt de BTW-aftrek tot natuurlijke personen. Dat is fout.