Bijkomende aankoopkosten: licht op groen

De administratie aanvaardt nu toch dat u bijkomende kosten in verband met gronden fiscaal in rekening brengt.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

rond is in de regel niet afschrijfbaar, omdat grond normalerwijze zijn waarde behoudt. En dus is de administratie er altijd van uitgegaan dat de bijkomende aankoopkosten voor gronden (notariskosten, registratierechten enzovoort) ook niet fiscaal in rekening kunnen worden gebracht.

De administratie baseerde zich daarvoor op het principe dat de ‘bijzaak de hoofdzaak volgt’. Geen aftrek dus van de bijkomende aankoopkosten bij de aankoop van grond en ook niet bij de aankoop van een gebouw (in de mate dat de kosten betrekking hebben op het gedeelte van de prijs dat slaat op de grond waarop het gebouw staat).

Maar het Hof van Cassatie heeft in de voorbije jaren bij herhaling gesteld dat een onderneming de bijkomende aankoopkosten voor gronden wel fiscaal in rekening mag brengen. Weliswaar niet via het gewone stelsel van de afschrijvingen, maar wel via het boeken van een waardevermindering zodra blijkt dat die kosten in het actief van de onderneming geen waarde (meer) vertegenwoordigen.

De administratie heeft zich evenwel met hand en tand tegen die rechtspraak verzet en is blijven volhouden dat er van een fiscale aftrek geen sprake kan zijn. Maar op enkele uitzonderingen na ving zij voor de rechtbank keer op keer bot. Vandaar dat zij nu heeft beslist om het been niet langer stijf te houden. In een recente administratieve instructie heeft zij laten weten dat een waardevermindering die geboekt wordt tot beloop van de bijkomende aankoopkosten die op gronden betrekking hebben, voortaan ook op fiscaal gebied zal worden aanvaard.

Meer zelfs, de administratie heeft tegelijk beslist dat beoefenaars van vrije beroepen (die normaal gezien geen waardeverminderingen boeken) de bijkomende aankoopkosten in verband met gronden ook fiscaal in rekening kunnen brengen. En dit gewoon op basis van de regels die de aftrek van beroepskosten beheersen.

WERKNEMERS. En wat als een werknemer of bedrijfsleider een woning aankoopt en een gedeelte daarvan voor de uitoefening van zijn beroep gebruikt? De administratieve instructie zwijgt over die hypothese. Nochtans zullen ook in dat geval bijkomende aankoopkosten betaald zijn (denk maar aan registratierechten). In de mate dat die kosten betrekking hebben op de grond (waarop het gebouw staat), rijst ook hier de vraag of zij eventueel voor aftrek als beroepskost in aanmerking komen. In de mate dat de aangekochte woning voor privé-doeleinden wordt gebruikt, zijn die kosten uiteraard niet aftrekbaar. Maar wat als een werknemer of bedrijfsleider de woning gedeeltelijk beroepsmatig aanwendt?

De administratie rept met geen woord van die hypothese. Terwijl zij de aftrek nu wel aanvaardt als de aankoop gebeurt door een beoefenaar van een vrij beroep.

MEERWAARDEN. Een mogelijke uitleg voor het stilzwijgen van de administratie is misschien terug te vinden in het lot dat dergelijke activa op termijn beschoren is. Beoefenaars van vrije beroepen zijn net als handelaars en ondernemingen belastbaar op de meerwaarden die zij verwezenlijken op activa die zij voor het uitoefenen van hun beroep gebruiken. Het belastingstelsel waaraan zij zijn onderworpen, werkt als een reeks communicerende vaten. Hoe meer bijkomende kosten zij vandaag in aftrek brengen en hoe meer zij op het actiefbestanddeel afschrijven, hoe groter de belastbare meerwaarde zal zijn die zij behalen op het ogenblik dat zij het actiefbestanddeel verkopen. De aftrek van bijkomende kosten is bij hen slechts een verschuiving van belastingdruk: minder belasting vandaag, meer belasting op termijn.

Bij werknemers en bedrijfsleiders werkt dat anders. Zij zijn (in de beroepssfeer) niet belastbaar op de meerwaarden die zij behalen. Als zij hun auto verkopen en daarvoor nog een behoorlijke prijs krijgen, dan ontvangen zij die volledig belastingvrij, ook als zij autokosten in aftrek hebben gebracht. Hetzelfde geldt wanneer zij een woning verkopen. De meerwaarde die zij daarbij realiseren, blijft (in het kader van de beroepsinkomsten) vrij van belasting, zelfs als zij een gedeelte van de aankoopprijs (inclusief bijkomende aankoopkosten) fiscaal in rekening hebben gebracht (wegens een gedeeltelijk beroepsgebruik van de woning). Het voordeel dat zij behalen door het in rekening brengen van kosten en afschrijvingen is, met andere woorden, definitief verworven.

Vandaar allicht dat de administratie niet geneigd is om veel woorden vuil te maken aan de situatie waarin gronden of gebouwen worden verworven door werknemers of bedrijfsleiders.

Maar dit belet niet dat zij terecht ook aanspraak kunnen maken op de voordelen die de administratie wel aan beoefenaars van vrije beroepen toekent. Als aan die laatsten het recht wordt toegezegd om de bijkomende aankoopkosten die op het grondgedeelte van een woning betrekking hebben, gewoon als beroepskosten in aftrek te brengen (in de mate dat het gebouw voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt), dan kan datzelfde recht moeilijk aan werknemers en bedrijfsleiders worden ontzegd. De principes voor de aftrek van beroepskosten zijn in beide gevallen gelijk. Het volstaat dat de kosten gemaakt zijn om belastbare beroepsinkomsten te verkrijgen of te behouden. Dat latere meerwaarden in het ene geval wel en in het andere geval niet worden belast, heeft daar in principe niets mee te maken.

Jan Van Dyck

Ook beoefenaars van vrije beroepen mogen de aftrek doen.