Het tarief van het registratierecht bij de aankoop van een onroerend goed bedraagt in de regel 12,5%. Maar daarop bestaan verschillende uitzonderingen. Eén daarvan betreft de aankoop van een bescheiden woning. Het tarief is dan slechts 6%. Dat geeft een verschil van 6,5 frank. Bij een aankoopprijs van bijvoorbeeld 2 miljoen frank is dat 130.000 frank registratierechten minder.
...

Het tarief van het registratierecht bij de aankoop van een onroerend goed bedraagt in de regel 12,5%. Maar daarop bestaan verschillende uitzonderingen. Eén daarvan betreft de aankoop van een bescheiden woning. Het tarief is dan slechts 6%. Dat geeft een verschil van 6,5 frank. Bij een aankoopprijs van bijvoorbeeld 2 miljoen frank is dat 130.000 frank registratierechten minder. Meteen is daarmee gezegd dat het om een belangrijk voordeel gaat, dat in de praktijk fel gegeerd is. Maar zoals dat dikwijls het geval is bij fiscale voordelen, moet ook hier een aantal voorwaarden vervuld zijn. Tot eind de jaren tachtig was onder meer vereist dat men de bescheiden woning zelf moest bewonen, en dat men deze bewoning gedurende een bepaalde termijn moest volhouden. Dat was natuurlijk een probleem voor wie een bescheiden woning aankocht, om ze bijvoorbeeld te gebruiken als buitenverblijf. In zo'n buitenverblijf woont men niet bestendig. En dus voldeed men niet aan de bewoningsvoorwaarde, zodat men het verlaagd tarief kon vergeten. DOEL.Dat was evenwel buiten de inventiviteit van de belastingplichtigen gerekend. Nogal wat landgenoten blijken niet te redeneren in termen van "voorwaarden", maar wel in termen van het "te bereiken doel". Anders gezegd, men kijkt niet op de eerste plaats naar de voorwaarden, en naar het feit of men daar al dan niet aan voldoet. Maar wel naar het doel dat men wil bereiken. In het geval van bescheiden woningen is dat het verlaagd tarief van 6%. De bewoningsvoorwaarde was dan nog slechts een moeilijk makend detail: een hindernis die men moest nemen, en waaraan met enige creativiteit wel een mouw te passen was.Zo heeft men het kunnen meemaken dat regelrechte "kat en muis"-spelletjes ontstonden tussen sommige belastingplichtigen en hun belastingcontroleur.MATRAS.Want wat deden sommigen? Ze kochten bijvoorbeeld een bescheiden woning, niet om er permanent te wonen, maar wel om ze voor andere doeleinden te gebruiken. Vervolgens werd die woning deskundig ingericht, met wat versleten meubelen, een matras op de grond, een lichtje met een automatische lichtschakelaar, en de dappersten gingen er ook nog geregeld slapen; kwestie van de belastingcontroleur te slim af te zijn, als die gewapend met zijn zaklamp het huis besloop om na te kijken of het wel of niet effectief bewoond werd. Elke notaris kan daar ongetwijfeld smakelijke verhalen over vertellen.Het werkte dus niet. De controle was uiterst moeilijk en het misbruik legio. Vandaar dat de wetgever eind de jaren tachtig de wijze beslissing nam om de bewoningsvoorwaarde kort en goed te schrappen. De belastingambtenaren hebben betere dingen te doen dan als detectives door bos en hei te sluipen.INVOERING.Velen zullen dan ook niet weinig verbaasd geweest zijn, toen zij in het Belgisch Staatsblad van 14 juli 1998 een wetje tegenkwamen waarbij de bewoningsvoorwaarde eigenlijk opnieuw wordt ingevoerd. Zij het dat men de controle voortaan een beetje geciviliseerder houdt: de nieuwe bewoningsvoorwaarde houdt immers in dat men binnen de drie jaar na de notariële aankoopakte op het adres van de bescheiden woning moet zijn ingeschreven in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister. En dat men op datzelfde adres gedurende minstens drie jaar ingeschreven moet blijven. Voor de belastingcontroleur zal de controle dus heel wat eenvoudiger zijn: hij kan volstaan met het nazicht van het bevolkings- en vreemdelingenregister. Daar heeft hij geen zaklamp of camouflagepak voor nodig.BUITENLAND.Vanwaar de heropstanding van de bewoningsvoorwaarde? De aanleiding moet in het buitenland worden gezocht. Om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief moet men aan verschillende voorwaarden voldoen. Om te beginnen moet het gaan om een "bescheiden" woning. Dit wil zeggen dat het kadastraal inkomen ervan een bepaalde grens niet mag overschrijden. Die grens ligt niet hoog: op 30.000 frank (met dien verstande dat deze grens nog wat wordt verhoogd als men kinderen ten laste heeft).Tussen haakjes: het feit dat de grens slechts op 30.000 frank ligt, betekent niet dat woningen slechts uitzonderlijk het karakter van een "bescheiden" woning kunnen hebben. De kadastrale inkomens zoals die nu bestaan, zijn immers vastgesteld in functie van de huurprijzen op 1 januari 1975. Zij weerspiegelen dus de huurprijzen van meer dan twintig jaar geleden. Vandaar dat er nogal wat woningen zijn met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30.000 frank.Tweede voorwaarde: het totaal kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die men in bezit heeft, mag in de regel ook niet hoger zijn dan dezelfde grens. En ten slotte mag men in de regel nog geen andere woning in bezit hebben. Waarbij telkens gekeken wordt naar de onroerende goederen die men zelf bezit, én naar de goederen in het bezit van de echtgenoot.Opvallend is evenwel, dat men alleen kijkt naar de onroerende goederen die in België zijn gelegen. En zo belanden we met ons verhaal in het buitenland. VOORBEELD.Neem bijvoorbeeld een welgestelde Duitser die in Duitsland in een grote villa woont, en daar ook nog wat appartementen en andere gebouwen en gronden in eigendom heeft. Op een bepaald ogenblik laat hij zijn oog vallen op een charmant huisje in de Belgische Oostkantons. Een huisje met een bescheiden kadastraal inkomen. Komt hij in aanmerking voor het verlaagd tarief? Jazeker, want hij voldoet aan alle voorwaarden: het kadastraal inkomen is niet hoger dan de gestelde grens, zijn onroerend bezit in België blijft eveneens onder die grens; en hij heeft in België nog geen andere woning. Ondanks zijn riant onroerend bezit in Duitsland, kan hij dus wel het verlaagd tarief genieten. En dat was een doorn in het oog van Kamerlid Charlier, die prompt een wetsvoorstel indiende om deze achterpoort te sluiten. Zoals inmiddels bekend, wordt dat resultaat dus nu bereikt met de herinvoering van de bewoningsverplichting: de Duitser in het voorbeeld zal het verlaagd tarief alleen nog kunnen genieten als hij aan de voorwaarden voldoet om zich op het adres van de aangekochte bescheiden woning te laten inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Wat inhoudt dat hij daar wel degelijk moet wonen.ZWAARD.De maas van het net is daarmee gedicht. Rijke buitenlanders die de Belgische markt afschuimen, op zoek naar een buitenverblijf, kunnen het verlaagd tarief niet meer genieten. Maar daarmee is uiteraard niet alles gezegd. De herinvoering van de bewoningsverplichting is immers een tweesnijdend zwaard. Men maakt het de buitenlanders moeilijk, maar ook de Belgische kopers zijn de dupe: ook zij kunnen het verlaagd tarief alleen nog genieten als zij aan de voorwaarden voldoen om op het adres van de bescheiden woning ingeschreven te worden in het bevolkingsregister: ook voor hen geldt dus dat zij er effectief moeten wonen.CONTROLE.Men mag dan ook vrezen dat de "kat en muis"-spelletjes opnieuw gaan beginnen. In veel steden en gemeenten is het immers absoluut niet moeilijk om in het bevolkingsregister ingeschreven te worden (en om er ingeschreven te blijven). Ook als men er niet echt zijn hoofdverblijfplaats heeft. De controle is dikwijls minimaal.Voor hen die menen dat zij de nieuwe bewoningsvoorwaarde niet al te serieus moeten opvatten, past het nochtans twee opmerkingen te maken. Vooreerst is het op dit ogenblik volstrekt onzeker hoe de administratie zal reageren wanneer zij vaststelt dat iemand weliswaar op het adres van een bescheiden woning is ingeschreven in het bevolkingsregister, maar zij tegelijkertijd over aanwijzingen beschikt dat die inschrijving niet of niet meer gerechtvaardigd is.SANCTIE.Voorts moet men uitkijken voor de sancties: wie toepassing vraagt van het verlaagd tarief moet, zoals gezegd, binnen drie jaar op het adres van de bescheiden woning ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters, en nadien moet hij er minstens drie jaar ingeschreven blijven. Slaagt men er niet in die inschrijving tijdig te verkrijgen en/of ze gedurende drie jaar te behouden, dan moet men niet alleen het verschil aan registratierechten bijbetalen (6,5%), maar als een soort sanctie ook nog eens een vermeerdering gelijk aan dat verschil. De aankoop van de bescheiden woning kost dan geen 6% registratierecht, maar wel 6 + 6,5 + 6,5, of in totaal 19%. Jan Van Dyck is fiscalist.Jan Van Dyck