België verliest zijn bakstenen

Op een jaar tijd is de nationaliteit van heel wat eigenaars van de meest in het oog springende gebouwen in de hoofdstad en een aantal provinciesteden veranderd. De ‘zwart-geel-rode’ eigenaars zijn intussen verdwenen als sneeuw voor de zon. Wie heeft hen vervangen en waarom? Een poging tot antwoord.

Het groot auditorium van Fortis, Brussel, dinsdag 11 september. Voor een zaal vol Belgische en buitenlandse professionals, die uitgenodigd waren door de ‘Séminaires de Hemptinne’, debatteerden enkele experts over de toekomstige krachtlijnen van de vastgoedmarkt in de hoofdstad. “Het aandeel van de Belgische investeerders op de Brusselse markt is op een j aar tijd bruusk gedaald van 50 naar amper 15 %. We zijn dan ook genoodzaakt om een nieuw en opvallend fenomeen vast te stellen: de feitelijke afwezigheid van nationale actoren, zowel institutionelen als beursgenoteerde vastgoedbevaks, op de lokale markt tijdens het eerste halfjaar van 2007,” zo vat Gaétan Clermont, afgevaardigde bestuurder van de Belgische tak van het internationaal vastgoedadviesbureau CB Richard Ellis, de toestand samen.

De reden voor het geleidelijk wegdeemsteren van de Belgische tenoren bij de jongste grote transacties op hun eigen historische markt, is, volgens hem, dat de buitenlandse concurrenten steeds nadrukkelijker hun opwachting maken en dat de Belgische spelers nauwelijks enige proactiviteit aan de dag leggen. Hij verwijst in dat verband meer bepaald naar “de slagkracht en de investeringsniveaus die op dit ogenblik in Europa gehaald worden”. Van de weeromstuit, zo vat de expert samen, “zien sommige Europese tenoren er een reële kans in om aanzienlijke marktaandelen af te snoepen van de Angelsaksische banken, verstard als die zijn door de subprimecrisis.”

Tijdens de voorbije tien maanden werd tien miljard euro geïnvesteerd enkel en alleen in Duitse vastgoedfondsen. Nog voor het einde van het jaar zal twintig tot vijfentwintig miljard euro belegd worden in dat financieel nicheproduct. Vijfentwintig miljard, dat is ook zowat het bedrag dat de New Yorkse private-equityreus Blackstone op enkele maanden tijd aan het uitgeven is. Genoeg om zelfs de grootste Belgische investeerders te doen zwijmelen.

Het onmiddellijke gevolg voor de Brusselse markt is dat, naast de verkoop van een portefeuille van cafés en tavernes door InBev aan Cofinimmo (voor 400 miljoen euro), het vooral de buitenlandse fondsen zijn die de meest in het oog springende (en soms nog te bouwen) panden in de hoofdstad hebben ingepalmd door op een half jaar tijd het tot nu toe ongekende bedrag van zo’n 2,5 miljard euro te besteden.

Zelfs de woonwijken langs de bedding van de Maalbeek, in het historische hart van Brussel, hebben een koerswijziging ondergaan. De meeste gebouwen worden daar voortaan vanuit Ierland geëxploiteerd of zelfs gebouwd door aannemers van ginder. Naast de Ieren en de Duitsers blijven ook de Fransen niet bij de pakken zitten, meer bepaald wat de bouw van woongelegenheden betreft. Honderdduizenden vierkante meter die binnenkort op Belgische bodem opgetrokken zullen worden, zullen dan ook gesuperviseerd worden door nieuwkomers op onze eigen markt, zoals Nexity (F) of Thornsett (IRL).

Toch is er nog een beetje hoop dat de Belgische institutionelen (Fortis RE, Axa RE) en andere vastgoedbevaks met stevige reserves (Cofinimmo, Befimmo) zich nog zouden manifesteren naar het einde van het jaar toe; een periode die gewoonlijk gunstig is om de overname van vastgoedportefeuilles in hun budgetten af te schrijven en te valoriseren. Daar is volgens Christian Lasserre, een kenner van de Belgische markt, echter weinig kans toe. Volgens hem gelden de balansoverwegingen en andere belangen evenzeer voor de buitenlandse investeerders. “Bovendien wordt het erg moeilijk om te bepalen welke vennootschap nog Belgisch is en welke niet,” zo voegt hij eraan toe.

De huidige, nooit geziene toestand leidt nog tot een andere vaststelling: er zijn nauwelijks nog panden te koop en de verkoop van een tweede lot openbare gebouwen, die al sinds maanden aangekondigd werd door minister van Financiën Reynders, werd sine die verdaagd omdat er geen stuurman aan het roer van het federale schip staat. Het eindresultaat voor 2007 zou dus wel eens kunnen zijn dat de Belgen van hun eigen voortoneel ver-dwenen zijn en, wie weet, achter de Ieren zijn gaan postvatten.

Philippe Coulée