Beleggers gaan op zoek naar fiscaal lichter verteerbare baksteen

De fiscale klopjacht laat ook de vastgoedbeleggers en -eigenaars niet ongemoeid. Voor sommigen is het een gelegenheid om andere vastgoedhorizonten op te zoeken.

In het voorname Zwitserse Alpenoord Gstaad halen de 170 fiscale vluchtelingen opgelucht adem. Ze kunnen blijven genieten van het zogenoemde fiscaal forfait: belastingen betalen naargelang van hun bestedingen, niet op hun fortuin of inkomen. Onder anderen Johnny Hallyday, Bernie Ecclestone en Roman Polanski mogen de inwoners van het kanton Bern dankbaar zijn. Die hebben in een referendum geweigerd die fiscale voordelen af te schaffen. Het barema is wel opgetrokken.

De inwoners van het kanton Basel-Landschaft hebben wel ja gezegd tegen de afschaffing van dat historische privilege. Basel-Landschaft is al het vijfde Zwitserse kanton dat de fiscale voordelen van de bemiddelde buitenlanders opheft.

Knarsetanden in Knokke

Ook in ons land leidt de fiscale klopjacht tot onzekerheid bij investeerders in vastgoed, die op zoek gaan naar de lichtst belastbare basis. In de Franstalige krant La Libre Belgique beweert een accountant dat dat te merken is op de microvastgoedmarkt van Knokke. “De opstoot van het aanbod daar heeft onder meer een fiscale reden. Het is een gevolg van de belasting op de voordelen in natura. Wie zijn onroerend goed via zijn vennootschap gekocht heeft, heeft de heffing erop zien verdubbelen. Vaak gaat het over een aanzienlijk bedrag.” Voor sommigen is dat voldoende om het zonder dralen van de hand te doen. Op de website van de Franstalige krant druppelden de reacties van goed geïnformeerde internetgebruikers al snel binnen. “Omdat het voornamelijk om tweede verblijfplaatsen gaat, doet de verhoging van bepaalde taksen mensen nadenken. Veel prijzige gebouwen zijn eigendom van ondernemingen, die eveneens vrezen belast te worden. Heel wat Duitsers hebben daarin geïnvesteerd. Het geld van de eenmalige bevrijdende aangifte werd belegd in nichevastgoed. Bovendien zijn er vier miezerige zomers geweest en waren er zaakjes te doen in Spanje”, reageert een inwoner van Beersel.

“600.000 euro voor een appartement in Knokke… De zee moet daar wel erg blauw zijn. Ik heb hier in Florida net een huis van 200 vierkante meter met zwembad gekocht voor 95.000 dollar. Ik moet dan wel de straat oversteken om op het strand te geraken. Niet zoals in Knokke waar u, veronderstel ik, voor 600.000 euro met de voeten in het (blauwe) water zit…”, stelt T. Cody spottend van aan de andere kant van de oceaan. In Florida is er geen inkomsten- of vermogensbelasting, enkel een federale belasting en een property tax, een grondbelasting van ongeveer 2 procent van de waarde van het onroerend goed.

Ongeveer gelijktijdig pakte het Franse dagblad L’Equipe over een volle bladzijde uit met de titel ‘Florida, nu het moment?’. Het artikel meldt dat de prijs van de appartementen daar al dertien maanden op rij stijgt. De krant wijst er ook op dat de American dream heel wat reële, meer bepaald fiscale, voordelen biedt voor Europese investeerders die over cash beschikken.

De Franse krant citeert Jean-Marc Goossens, advocaat aan de Brusselse balie. Hij is gespecialiseerd in Amerikaans vastgoedrecht en fungeert al twintig jaar als family officer voor Belgische families die wat ontgoocheld zijn in het Belgische weerkundige en economische klimaat. Hij heeft overigens een goed gevuld adresboekje met namen uit de buurt van Het Zoute. Daar deed hij ooit de zaak van zijn leven door er een appartement te kopen, dat al snel verviervoudigde in waarde. “Ik heb tegen mijn vrienden gezegd: waarom hebben we toen niet de hele straat gekocht? Wel, hetzelfde gebeurt nu in Miami. En we willen toch niet twee keer de trein missen…”

Fiscale tik

In deze tijden van globalisering, waarin de afstanden kleiner worden en de grenzen verdwijnen, worden de investeringen steeds mobieler en opportunistischer. Niettemin vormt de fiscale, juridische en politieke onzekerheid over de duurzaamheid van de belegging nog altijd een serieuze rem.

Daarom spelen naast de traditionele belastingparadijzen ook sommige anderen landen nu nieuwe troeven uit om het – groot en middelgroot – fiscaal wild uit het buitenland aan te trekken. Ons land doet daar ook aan mee. Volgens de jongste berichten zouden de Franse investeerders die willen ontsnappen aan de maatregelen van de regering-Ayrault zich richten op een kwartet van uitgelezen bestemmingen waar ze hun vermogen kunnen onderbrengen voor de kill begint. Die vier toevluchtsoorden zijn Londen, Brussel, New York en Mauritius.

Toch begint ook bij ons, na het debacle op de beurs en het bankroet van Fortis, de fiscale onzekerheid te knagen bij de ontnuchterde beleggers. En dan bedoelen we niet alleen de eigenaars van een villa in Knokke. Zeer recentelijk nog kregen de beheerders van residentiële vastgoedbevaks zoals Aedifica, Homes Invest en ServiceFlat nog een erg koude douche over zich heen.

Die bevaks bieden de beleggers al ruim twintig jaar een indirecte belegging in vastgoed aan, waarvan de meerwaarde en het dividend verzekerd worden door een vastgoedbestand met een maximale bezetting. Die residentiële bevaks genoten al een hele tijd van een bevoorrecht fiscaal systeem. Op hun dividenden was de belegger geen roerende voorheffing verschuldigd. Dat voordeel heeft minister van Financiën Steven Vanackere (CD&V) zonder overleg met de sector van tafel geveegd. Voortaan moeten de particuliere beleggers 21 procent voorheffing betalen op de dividenden. Gedaan dus met het nulregime dat sinds 1995 gold. Die brutale aanpassing van de belasting vernietigt de fundamenten van het systeem. De beleggers die vertrouwen stelden in dat vehikel van de goede huisvader kunnen er niet om lachen.

Focussen op zeker rendement

Ook voor de projectontwikkelaars is het wachten tot het onweer overtrekt. Na de btw op de gronden, de geleidelijke afbouw van de premies voor een eerste aankoop, de daling van de quotiteit (het percentage van de waarde van het vastgoed dat men mag ontlenen) die de banken hanteren, aarzelt de consument steeds meer om tot de actie over te gaan.

Wat moet er gebeuren? De aarzelende vastgoedinvesteerder is ongerust over het huurrisico en de eventuele waardevermindering bij verkoop van het vastgoed. Hij moet worden gerustgesteld. Hoe? Met een verzekeringscontract zoals dat al verscheidene jaren bestaat in Frankrijk. De projectontwikkelaars schermen steeds vaker met dat soort bijkomende ‘schutdienst’ en met de systemen voor vastgoedbeheer die zo’n dienstverlening mogelijk maken.

Beleggers in vastgoed mikken veelal op een dubbel rendement: het huurrendement en de meerwaarde bij herverkoop. Die twee staan niet los van elkaar. Een goed beheer verhoogt de kans op een continue verhuring en dat zorgt op zijn beurt voor een meerwaarde van het onroerend goed bij wederverkoop. Zonder responsabilisering van de beheerders door middel van een strikt lastenboek brokkelen de muren af. Of, anders gezegd, beter een goed gemanaged budgetappartement of -hotel dan een onderbezet kasteel of luxehotel.

Onder meer de vastgoedbevak Co-finimmo heeft dat goed begrepen. Cofinimmo was lang een echte kantoreninvesteerder, maar heeft zijn activa gediversifieerd naar andere segmenten van de dienstenmarkt: brasserieën, verzorgingsflats, scholen, gevangenissen en, onlangs nog, studentenkoten en een ziekenhuis. Tegelijk heeft het de beheerders van die gebouwen voor lange tijd aan zich gebonden. Dergelijke gebouwen kunnen in waarde stijgen mits de geboden diensten degelijk gemanaged worden.

Voor de particuliere belegger geldt hetzelfde recept. En de vastgoedproducten die daarop inspelen, maken opgang. Voor u echter de daad bij het woord voegt, doet u er goed aan grondig informatie in te winnen over het beheer en de kostprijs van de panden. Dubbele voorzichtigheid is geboden.

PHILIPPE COULÉE

Een goed beheer verhoogt de kans op een aanhoudende verhuring en dat zorgt op zijn beurt voor een meerwaarde van het onroerend goed bij wederverkoop.

In deze tijden van globalisering, waarin de afstanden kleiner worden en de grenzen verdwijnen, worden de investeringen steeds mobieler en opportunistischer.