Banken, de specialisten in baksteen

De financiële constructies rond vastgoedoperaties worden alsmaar complexer. Of hoe bankiers en investeerders partners worden.

Een stiel apart

Vastgoed, dat voor de geldschieters een bron is van rentabiliteit en toegevoegde waarde, vergt een zekere handigheid. In het verleden hebben sommige instellingen slechte ervaringen gehad met vastgoed omdat ze, bij gebrek aan ervaring op dat gebied, niet altijd de risico’s die met hun investering gepaard gingen, juist hadden afgewogen. Tegenwoordig is het net het omgekeerde. De vastgoedcellen van de banken wemelen van de baksteenspecialisten. Een grondige kennis van de markt, analyse van de balansen van de klanten,onderzoek van de projecten, het geeft allemaal aan dat het amateurisme plaats geruimd heeft voor uiterste nauwkeurigheid.

De keerzijde van de medaille is dat een en ander nu ook af en toe gepaard gaat met aarzeling. Het risico blijft vijand nummer één van de financiële instellingen, die zelf zeggen dat ze opteren voor een behoudend en defensief profiel. “Aan het einde van elk boekjaar wordt onze kredietenportefeuille geanalyseerd in termen van rentabiliteit en het scheppen van meerwaarde,” legt Gerrit Callaerts, directeur Vastgoed bij KBC, uit. “We mikken op een bepaalde return on equity. Elke operatie wordt dan ook stroomopwaarts bestudeerd in functie van verschillende criteria.”

De financiële medespelers worden niet alleen steeds meer gespecialiseerd, ze worden ook alsmaar vaker bij vastgoedzaken betrokken. Verscheidene Belgische banken ( Fortis, KBC, BBL en Artesia) hebben op dat gebied een zekere expertise ontwikkeld. Binnen KBC diende het kredietcomité, dat opgericht werd aan het begin van de jaren negentig, letterlijk als basis voor de creatie van een vastgoedplatform dat nu vier verschillende activiteiten aanbiedt (klassieke financiering, leasing, investering en de uitgifte van effecten, promotie). KBC heeft meer bepaald een aantal vastgoedcertificaten uitgegeven en lag daarmee aan de oorsprong van de vastgoedbevak Perifund, die enkele maanden geleden verkocht werd aan de Nederlandse groep Vastned.

Wat de promotie betreft, is KBC vorig jaar een joint venture aangegaan met promotor Buelens. In de maatschappij Buelens Real Estate hebben de twee partners een gelijk aandeel. Die associatie houdt een zekere exclusiviteit in, in de zin dat elk mogelijk project eerst voorgelegd wordt aan de raad van bestuur van Buelens Real Estate. Wanneer de respons daar negatief is, kunnen de beide partners daarna elk hun eigen gang gaan. Zowel voor de bankier als voor de ontwikkelaar komt dat neer op een win-winsituatie. “Bij KBC kwamen vaak interessante voorstellen binnen voor de realisatie van bepaalde projecten, maar binnenshuis was de nodige expertise niet voorhanden op het vlak van promotie. Parallel daaraan kan de promotor steunen op een solide financiële partner,” licht Gerrit Callaerts toe. “Een dergelijke betrokkenheid bij verschillende stielen is bijzonder gunstig voor ons, want dat stelt ons in staat om de realiteit van de markt beter onder de knie te krijgen, omdat we er niet langer enkel met de ogen van een bankier naar kijken. Het levert ons ook de nodige wetenschap op om nauwkeuriger de ins en outs van elk dossier dat ons aangeboden wordt in te schatten.”

Eendracht maakt macht

De financiële instellingen komen niet in eender welk vastgoedproject tussenbeide. In de meeste gevallen wordt een minimale interventiedrempel aangehouden. Bij DePfa komt dat normaal gezien neer op een geleend bedrag van 2,5 miljoen euro (100 miljoen frank). Bij KBC komt de vastgoedcel pas in actie vanaf een krediet van 5 miljoen euro (200 miljoen frank), uitzonderingen niet te na gesproken. Voor lagere bedragen nemen de lokale agentschappen het heft in handen.

“Voor belangrijke financieringen _ meer dan 25 miljoen euro _ kan de maatschappij besluiten om een syndicaat van banken in het leven te roepen,” legt Jean-Louis Watrice uit. “Als leider van de operatie gaat ze dan op zoek naar plaatselijke en buitenlandse financiële partners. Dan bestaan er twee oplossingen: ofwel onderschrijft de financiële instelling de lening en tracht ze daarna partners te vinden, ofwel wacht ze op de oprichting van een bankenpool alvorens op te treden.”

Een voorbeeld. Bij de overname door Cofinimmo van Primaedis, dat een groot deel van de portefeuille van Axa Royale Belge omvatte, speelde Crédit Suisse First Boston de rol van aanvoerder. Ze heeft de lening volledig onderschreven vooraleer een pool op te richten van zeven andere geldschieters: NIB, DePfa, Royal Bank of Scotland, Deutsche Bank, Société Générale, Artesia en LB Lux (zie kader: Waar haal je 440 miljoen euro vandaan?).

Toolbox

Onder de mogelijke financieringsvormen wordt nog altijd het meest gebruikgemaakt van de klassieke lening of senior loan. Als het om een promotie gaat, draait het om een financiering op korte termijn (drie tot vijf jaar), gekoppeld aan de uitbouw van het programma. Het geleende bedrag wordt vastgesteld op een maximum van 80% van de totale kostprijs van het project. De promotor moet de rest met eigen middelen aanbrengen. Vaak volstaat daarvoor de inbreng van de grond. Maar de hele operatie wordt ook geanalyseerd in functie van de loan to value, met andere woorden de waarde die het project op termijn zal genereren. Vaak kennen de bankiers een lening toe op basis van 60% tot 75% van de loan to value. Die wordt berekend in functie van de verwachte huurwaarde en van het rendement op de investering. Ze kan aangevuld worden met een waardeschatting waarin de sterke en zwakke punten van het programma worden aangeraakt.

Er wordt ook nog met andere elementen rekening gehouden, zoals de mogelijkheid om de lening terug te betalen met de huurgelden, de marge die door de promotor ontwikkeld wordt of het feit of de bank al dan niet een hypotheekrecht krijgt. Wanneer aan alle voorwaarden voldaan wordt, schommelen de marges die de instellingen nemen doorgaans rond 1,75%.

Hoewel die voorschriften in theorie moeten worden gerespecteerd, kunnen de banken voor bepaalde elementen toch een zekere flexibiliteit aan de dag leggen, naargelang van de relatie die ze met de klant onderhouden. Voor risicoprojecten, bijvoorbeeld wanneer er geen huurders zijn, moeten de eigen middelen die door de promotor aangedragen worden, samen met een winstverwachting van 10%, zorgen voor een dekking van 30% van de kosten. De marges kunnen in dat geval oplopen tot 2%. Daar staat tegenover dat voor een project dat kan bogen op een uitstekende ligging, dat van een goede kwaliteit getuigt, op voorhand verhuurd is en aangeboden wordt door een trouwe klant, de bank kan zakken tot 1,5%.

Die cijfers stemmen overeen met de wens van de bankier om, in het raam van een klassieke lening, te genieten van een return on equity in de grootteorde van 20%. “Op dit ogenblik is het veel moeilijker dan voorheen om nog gunstige marges te krijgen,” zegt Gerrit Callaerts. “De onzekerheid die op de markt weegt, verhoogt immers het risico. Binnen die context nemen de banken een defensieve houding aan.”

Bij de aankoop van een bestaand gebouw loopt de financiering over een langere periode (vijf tot tien jaar). “De kapitaal- en interestafschrijvingen worden op maat berekend volgens de wensen van de klant, maar ook in functie van het type van project,” analyseert Jean-Louis Watrice. “Er moet een evenwicht zijn tussen de nettohuurinkomsten die het gebouw oplevert en de leninglasten. Dat is niet alleen nodig uit fiscale overwegingen, maar ook om ervoor te zorgen dat het risico optimaal gedekt wordt.”

De kapitaalaflossing gebeurt progressief of in constante schijven. De betaling van de interesten kan gebeuren op basis van een vaste of een vlottende rentevoet of een combinatie van beide. Het risico van een vlottende interest wordt gedekt door de vastlegging van een cap (plafond) of een collar (drempel) of een andere vorm van gesofisticeerde afgeleide producten. “De keuze hangt af van de houding van de klant ten opzichte van het risico, maar ook van de evolutie van de economische toestand en het interestniveau. Op dit ogenblik kiezen steeds meer operatoren voor de vlottende interest,” stelt Jean-Louis Watrice vast.

Mezzanine

Omdat het hen nu eenmaal zelden of nooit aan verbeeldingskracht ontbreekt, bieden de banken ook de mezzanine-financiering aan _ ze voegen er echter meteen nadrukkelijk aan toe dat zulks enkel “in zeldzame uitzonderingen” gebeurt _ in het geval dat de klant de vereiste 20% aan eigen middelen niet kan opbrengen. De financiële instelling verleent in dat geval voor dat bepaalde bedrag een ondergeschikte lening aan de klant. Daarbij kan het dan gaan om een obligatielening, een lening op rekening-courant enzovoort. In die gevallen neemt de bankier een hoger risico en hij vergoedt zichzelf dan ook met een hogere marge en/of een deelname in de winst van de operatie, die van tevoren wordt vastgelegd. Ook hier gaat het om een win-winsituatie: de bankier ondersteunt het risico stroomopwaarts en laat de operator toe om zijn project te realiseren en dus winst te maken.

“Dat instrument wordt gebruikt in het raam van welbepaalde operaties die snel moeten worden uitgevoerd,” zo gaat Jean-Louis Watrice verder. “Het maakt het mogelijk om een structuring fee vrij te maken en een hogere marge voor de bankier. Maar dan moet wel aan alle voorwaarden voor rentabiliteit worden voldaan. Met andere woorden: een project dat waarde genereert en een ernstige operator die over de nodige managementknowhow beschikt.” Een min of meer vergelijkbare constructie werd opgezet bij de overname van Primaedis door Cofinimmo.

Ten slotte bestaat er nog een derde interventiemethode. Soms heeft de bankier de mogelijkheid om rechtstreeks een kapitaalparticipatie te nemen in de operatie. Dat gebeurt echter slechts in zeldzame omstandigheden: de return moet immers aan de verwachtingen beantwoorden.

Véronique Pirson