Baanwinkelen wordt sexy

De retail parks veroveren Europa. Of het nu gaat om nieuwe concepten of de herinrichting van bestaande zones, feit is dat het bij de projectontwikkelaars en de winkelketens bruist van de ideeën. En ook de investeerders happen toe.

Handig, maar niet aangenaam en zeker niet sexy, dat is altijd het imago geweest van stadsrands- en baanwinkels. Deze winkels waren er voor de noodaankopen en de snelle boodschappen, het ging om ‘bestemmingsshopping’, niet om ‘pleziershopping’. Ze mikten vooral op functionaliteit en verloren daarbij aan gezelligheid.

Ondanks dit wat kwalijke imago is het een belangrijke markt. Alleen al in België vertegenwoordigen baanwinkels een oppervlakte van 4 miljoen m2. Als men geen rekening houdt met de voedingwinkels, blijft er nog altijd 2,2 miljoen m2 over. Met een dergelijk vastgoedpark beschikt ons land over een van de sterkste concentraties (221 m2 per duizend inwoners) aan baanwinkels in Europa. Het is net iets minder dan in Oostenrijk (266 m2), maar meer dan in Frankrijk (219 m2), het Verenigd Koninkrijk (191 m2) en Nederland (164 m2). Er is ook een sterk contrast tussen Noord-Europa, dat flink uitgerust is, en het zuiden van Europa, waar een gemiddelde winkel aan de stadsrand amper 40 m2 groot is.

Volgens een studie van de Franse afdeling van Cushman & Wakefield H&B, zou de periferie 40 % van de detailhandel vertegenwoordigen, tegenover 30 % voor de stadscentra en 30 % voor de shoppingcenters. De commerciële mix is er samengesteld uit doe-het-zelf (37 %), tuin (22 %), binnenhuisinrichting (18 %), elektrische toestellen (13 %) en kleding en schoeisel (10 %).

Geïnspireerd op het shoppingcenter

Bij de consument, die zich beurtelings opstelt als een fun– of een run-shopper, zijn die stadsrandsconcepten hoe dan ook erg populair. Ze zijn goed bereikbaar langsheen de belangrijke invalswegen en bieden ruime parkeermogelijkheden, wat overeenstemt met snel en doeltreffend inkopen. De jongste jaren is het productaanbod zelfs nog uitgebreid met een evolutie van de harddiscount naar meer kwaliteitsvolle concepten die een nieuw type van cliënteel aantrekken.

Met de inrichting van zogenaamde retail parks wordt nu een nieuwe stap gezet. Wat houdt dit concept in? Het komt erop neer dat een homogeen geheel – een park dus – gecreëerd wordt met boomrijke parkings, inrichtingen voor voetgangers, een bewakingsdienst, toiletten, restaurants, allerlei diensten (post, bank, kinderopvang) en zelfs een ontspanningspool (bioscoop, bowling, schaatsbaan). Het architecturaal imago wordt opgepept, de doorstroming verbeterd. Het concept leunt dus sterk aan bij dat van het shoppingcentrum.

En het slaat aan. In Frankrijk, bijvoorbeeld, is de herinrichting van winkelparken in de periferie een modefenomeen geworden dat heel wat aantrek vindt bij projectontwikkelaars en investeerders, die er rendementen van 8,7 tot 10 % mee halen. De traditionele ZAC ( Zone d’activité commerciale) wordt omgedoopt tot PAC ( Parc d’activité commerciale). “Naast de renovaties, de uitbreidingen en de vestigingen, valt daar nog heel wat te ontginnen, vooral omdat de grote spelers dat domein jarenlang braak lieten liggen. Terwijl de ontwikkeling van winkelcentra een hoogtepunt bereikt, staan de sprookjesprinsen nu te dringen om die Schone Slaapster wakker te maken,” schrijft journaliste CécileDubois in ‘Sites commerciaux’.

En inderdaad, heel wat ontwikkelingsmaatschappijen grijpen hun kans. Apsys, dat bekendstaat voor zijn ontwikkelingen van handelscentra in Frankrijk en Polen, heeft enkele maanden geleden een filiaal ( Aparc) in het leven geroepen dat gespecialiseerd is in retail parks. Het heeft nu al zes projecten lopen. Alterea, van zijn kant, heeft Gibinvest overgenomen, dat voortaan Compagnie des Retail Park heet. Ook die onderneming heeft al een eerste project op haar actief en andere zullen volgen, onder meer in Le Mans. En dan is er nog de bouwmaatschappij Vinci, die via Equation verschillende projecten ontwikkelt bij onze zuiderburen.

De studie van Cushman & Wakefield H&B toont ook aan dat die zones vorig jaar voor het eerst de winkelcentra zijn voorbijgestoken qua aantal vierkante meter (160.000 tegenover 130.000 m2). De lokale overheden, die in de loop der tijden meer bezorgdheid aan de dag zijn gaan leggen voor het esthetisch uitzicht en de integratie in het stedelijke landschap, zijn vaak vragende partij voor dergelijke projecten, gewoon omdat ze bijdragen tot een gezonder evenwicht tussen het stadscentrum en de periferie.

En ook de winkelketens springen dus op de kar. Zo hebben C&A, Alain Afflelou, La compagnie des Petits en zelfs Phone House de stap al gezet. Dergelijke sites passen voortaan in de ontwikkelingsplannen van de ketens, naast de stadscentra en de shoppingcenters. Tegelijkertijd werd een aantal nieuwe concepten uitgewerkt speciaal voor de periferie. Voorbeelden zijn onder meer om Cultura, MediaStore en Cosily, het nieuwe merk van Saint– Maclou. Ook op het vlak van ontspanning en vrije tijd worden concepten zoals Mundaka en StudioCafé herdacht. En dan zijn er nog parken die opgebouwd worden rond een welbepaald thema. In Bourges geeft het DécoParc (22.000 m2, een ontwikkeling van Sites+) onderdak aan ketens die actief zijn in de binnenhuisinrichting, terwijl Equation in Plan-de-Campagne een park plant dat gewijd is aan het kind en het gezin.

Een Europees fenomeen

Frankrijk is lang niet het enige land waar zich een dergelijke activiteit ontwikkelt. De retail parks vermenigvuldigen zich van Boekarest over Aarlen tot Bologna. Sonae Imobiliaria heeft reeds in 2000 zijn eerste retail park ingewijd ten noorden van Lissabon. Het zal in 2004 nog een tweede openen in Setubal, eveneens in Portugal. In Boekarest hebben Euro Méditerranée Consulting (EMCT) en Carrefour een joint venture opgericht voor de ontwikkeling van het Retail Park Militari, een complex van 11 hectare. Die ontluikende handelspool herbergt nu al een Carrefour-hypermarkt, een winkelgalerij met 44 boetieks en een Bricostore. “Nog dit jaar zal het aanbod sterk uitbreiden,” benadrukt MichaëlRichard, directeur-generaal van EMCT. Het complex zal 40.000 m2 omvatten, verdeeld over middelgrote verkoopoppervlakten. Er komt ook een food court, een multiplexbioscoop met twaalf zalen. Er zijn 1700 parkingplaatsen voorzien.

In Bologna heeft Pradera, een Brits fonds gespecialiseerd in stadsrandhandel, in november 2002 getekend voor de opening van het Meraville Retail Park. Het complex wordt opgetrokken in twee fasen en zal uiteindelijk 34.000 m2 beslaan. Het bestaat uit 16 units en zal onderdak geven aan onder meer een Leroy Merlin, een DIY Store, een Décathlon, een MediaWorld en een Coop Adriatica. Er zijn ook plannen voor een restaurant en een fitnesscenter. “Het concept van een retail park blijkt erg rendabel te zijn omdat het in vergelijking met een shoppingcenter een veel kleinere managementinspanning vergt,” legt DavidFletcher, asset manager bij Pradera, uit. “Er kan er een vrijetijdsdimensie aan toegevoegd worden, maar dat is niet noodzakelijk. Winkelen in de periferie wordt immers niet beschouwd als funshopping. De consument wil wel zijn geld uitgeven, maar hij wil dat ook zo snel mogelijk doen.”

Belgische markt wordt professioneler

België hinkt voorlopig nog wat achterop, maar er is wel een duidelijke evolutie merkbaar. Het professionalisme neemt zienderogen toe. Enkele jaren geleden hing 80 % van het vastgoedareaal nog af van de privé-initiatief, nu is dat percentage teruggevallen op 60 %. De institutionele investeerders slokken steeds meer op, een evolutie die perspectieven biedt voor grootschalige projecten. Ook enkele vastgoedbevaks tonen interesse. Zo heeft RetailEstates, een vastgoedbevak die gespecialiseerd is in commerciële gebouwen, 9,05 miljoen euro gepompt in de ontwikkeling van nieuwe verkoopoppervlakte in de buurt van Sint-Niklaas. Een eerste investeringsfase (7,8 miljoen euro) draait rond de bouw van een handels- en horecacomplex van 8000 m2 en een vrijetijdscentrum van 5000 m2, ingebed in het renovatieprogramma rond het station. Het vrijetijdscentrum omvat een bioscoopcomplex van acht zalen (2000 plaatsen) en wordt gerealiseerd door Ciné-Invest. De verkoopruimten, gemiddeld 700 m2 groot, zijn reeds verhuurd aan onder andere ShoeDiscount, Primo, E5 Mode en Ava. Heineken en Alken-Maes zullen het horecagedeelte voor hun rekening nemen. Het complex wordt eind dit jaar in gebruik genomen.

Hét sterproject in ons land is evenwel Hydrion in Aarlen, een initiatief van de Groep De Vlier. Het complex ligt op vijf minuten van het stadscentrum, in de buurt van de Hydrion. De 26 winkels (33.000 m2) liggen in de vorm van een U rond een immense parking. Toegankelijkheid, een overdekte promenade en een uitgekiende mix vormen de sterke punten van het project. Naast E5 Mode zullen ook Brantano, GB Partner, JBC Shoe Discount, Casa, Kruidvat en nog een heleboel andere ketens er hun opwachting maken. De werken werden zopas aangevat, de opening is gepland voor 2004

Véronique Pirson n

De lokale overheden zijn vaak vragende partij. Retail parks zorgen immers voor een gezonder evenwicht tussen het stadscentrum en de rand.

Het retail park-concept leunt sterk aan bij

dat van het shoppingcentrum.