Nee, huren is nooit echt een optie geweest," zegt Donald Pans, chief executive officer van Egemin. "Omdat we een gebouw wilden dat onze bedrijfscultuur ondersteunde." Het automatiseringsbedrijf Egemin koos er dus zeer bewust voor om een eigen kantoorgebouw neer te poten.
...

Nee, huren is nooit echt een optie geweest," zegt Donald Pans, chief executive officer van Egemin. "Omdat we een gebouw wilden dat onze bedrijfscultuur ondersteunde." Het automatiseringsbedrijf Egemin koos er dus zeer bewust voor om een eigen kantoorgebouw neer te poten. Ook het tv-faciliteitenbedrijf Alfacam investeert zwaar in een eigen en eigengereid bedrijfscomplex. In Lint bouwt Alfacam - enkele jaren na de hype - een ware technologievallei uit. Andere bedrijven opteren voor de flexibiliteit van een huurovereenkomst. Maar de Corporate Village, een van de belangrijkste vastgoedontwikkelingen in de buurt van Zaventem, heeft zijn huurders meer te bieden: een goede bereikbaarheid, een prima zichtbaarheid en een aangename parkomgeving. En na meer dan dertig jaar geldt de IT Tower in de Brusselse Louizawijk nog altijd als een referentie voor het kantorenvastgoed. Locatie: Zwijndrecht Architect: Infrabo Bouw: Vanhout. Airco, ventilatie en verwarming: GACS/Daikin Europe Oppervlakte: 16.000 m2 Kostprijs: 18 miljoen euro Het is vrijdag, kort na de middag. Bij het automatiseringsbedrijf Egemin lijkt het weekend al ingezet. Meer dan de helft van de werkplekken is onbezet. Wie wel aanwezig is, zit rustig achter de computer of praat een beetje met de collega's. Het is er ook opvallend stil: geen telefoongerinkel, geen lawaai van voorbijrazend autoverkeer, terwijl het gebouw vlak naast de E17 ligt. "Of het weekend al begonnen is? Nee hoor," reageert CEO Donald Pans. "Maar wij zijn een projectfirma: de meerderheid van onze ingenieurs werkt bij de klanten. En op donderdag en vrijdag zijn er ook veel mensen op cursus: we hechten bij Egemin veel belang aan levenslang studeren."Veel mensen die buitenshuis werken dus, en toch heeft elke werknemer een eigen werkplek bij Egemin. "Dat gedoe met die flexibele en gedeelde werkplekken, daar doen wij niet aan mee," zegt Pans. "Iedereen heeft hier zijn eigen bureau. En ze kunnen daar een foto opzetten van hun partner, aan de kast hangen ze tekeningen van de kinderen en in de lades bergen ze persoonlijke spullen op. We zijn ook bewust niet te zuinig geweest met ruimte, onze mensen zitten niet opeengepakt. Want dit gebouw moest rust uitstralen. Als tegengewicht voor de toch wel stresserende business waar we in werken. Daarom hebben we ook zwaar geïnvesteerd in de ventilatie, de koeling en de geluidsisolatie van het gebouw." En die afwezigheid van telefoonherrie? "Wij hebben geen vaste telefoons, alleen gsm's." antwoordt Pans. "En de meeste mensen zetten die op trilfunctie, dat helpt ook om het lawaai te beperken."Volgens Pans incorporeert en ondersteunt het gebouw in belangrijke mate de bedrijfscultuur van Egemin. Een cultuur die hij omschrijft als innovatief en sterk gericht op mensen. Pans: "Hoe creëer je een innovatieve omgeving? Onder meer door het aantal hiërarchische niveaus te beperken. Dat hebben we in dit gebouw fysiek vertaald. Het management zit samen op niveau +1, een niveau tussen de eerste en de tweede verdieping. Dat betekent dat de afstand tussen het management en de overige werknemers zeer klein is: ze hoeven maar een halve trap naar beneden of naar boven te gaan en ze zijn hier." Ook cruciaal voor innovatie is dat je fouten niet bestraft, weet Pans. Bij Egemin werkt men daarom met een 'gedeelde verantwoordelijkheid'. "Als we een plan of een project hebben, steken we graag ons licht eens op bij de collega's: wat vinden jullie ervan, hoe zou jij dat aanpakken... Dat doen we in snelle, korte vergaderingen in kleine groepjes. Om dat te stimuleren, hebben we over het hele gebouw open vergaderruimtes gecreëerd, een twintigtal in totaal. Ideaal om even de koppen bij elkaar te steken."In het gebouw zijn ook tal val informele ontmoetingsplaatsen zoals koffiehoekjes, een cafetaria en een bar. En ook dat draagt bij tot het innovatieve klimaat, meent Pans. "We hebben hier zestien koffieplekken. Daar ontstaan vaak informele zakelijke contacten tussen mensen uit verschillende disciplines. We laten onze medewerkers een grote vrijheid om te bepalen waar en wanneer ze werken. Innovatie kan niet gedijen in een omgeving waar je mensen opsluit. Dat zijn hier geen kippen die van 's morgens tot 's avonds eieren moeten leggen."Het brengt ons bij de cultuur gericht op mensen. Een bedrijfsgebouw moet uitnodigend zijn, vindt Pans. De werknemers moeten er met plezier naar toe komen. "Met sommige praktijken in het bedrijfsleven heb ik het moeilijk. Hoe bedrijven omgaan met werknemers die met pensioen gaan, bijvoorbeeld. Die mensen hebben misschien dertig jaar van hun leven voor dat bedrijf gewerkt en dan zijn die plots niet meer welkom. Bij Egemin wel. We hebben hier extra parkeerplaatsen voorzien, speciaal voor onze gepensioneerde werknemers. We hebben graag dat ze nog eens binnenspringen," aldus Pans. Egemin heeft ook met het idee gespeeld om een fitnessruime onder te brengen in het gebouw. "Maar je moet dan ook douches voorzien, je moet iemand betalen die dat beheert...," zegt Pans. "Voor 270 mensen is dat geen nuttige investering. Maar we hebben wel een contract gesloten met een professioneel fitnesscentrum hier vlakbij. Al onze werknemers kunnen daar gratis sporten."Geen fitnessruimte dus, maar voor het management is er wel een wijnkelder in het Egemingebouw. "Elke manager heeft er ruimte voor 150 flessen," legt Pans uit. "We zien het als een origineel extralegaal voordeel." En het blijkt ook een vorm van retainment te zijn. Want een manager die het bedrijf durft te verlaten, moet niet verrast opkijken als hij zijn langgekoesterde topflessen buiten in de vlakke zon vindt. Dat staat zo in het kelderreglement... Locatie: Zaventem Architecten: Kohn-Pedersen-Fox (KPF) en Jaspers-Eyers & Partners Projectontwikkelaars: Mercator Bank, Kairos, Holdinter, Kuh en Manasales Oppervlakte: 75.000 m2 Huurprijs: ongeveer 165 euro/m2/jaar Aan de rand van Diegem en Zaventem, op minder dan 200 meter van de Brusselse ring, lag een stuk industrieel braakland van drie hectare, vlak naast de luchthaven van Zaventem en het treinstation. "Wat toegankelijkheid betreft, kon het nauwelijks beter. Maar toch geloofde niemand in de leefbaarheid van een zakencentrum in de rand. Amper tien jaar geleden leek alleen Brussel intra muros goed genoeg," herinnert zich Jean-Christophe Didisheim van Airport Garden-Holdinter, een van de bouwheren van Corporate Village. Eind jaren negentig zetten de projectontwikkelaars (Mercator Bank, Kairos, Holdinter, Kuh en Manasales) dan toch hun langzaam gerijpte ideeën om in concrete plannen. Het resultaat is een van de meest geslaagde kantoorprojecten in het Brusselse. De Corporate Village telt zes kantoorgebouwen, samen goed voor een netto beschikbare oppervlakte van meer dan 75.000 vierkante meter. Het is ingebed in een ruim aangelegd park van drie hectare dat doorkruist wordt door de omgeleide Woluwerivier. Jean-Christophe Didisheim wijst op de belangrijke inbreng van het architectenteam, het internationale architectenbureau Kohn-Pedersen-Fox en een van de belangrijkste Belgische bureaus, Jaspers-Eyers & Partners. "De architecten hebben ons duidelijk gemaakt dat het niet volstond om comfortabele gebouwen aan te bieden. Een aantrekkelijke omgeving, een uitgebreid dienstenpalet en een optimale mobiliteit vonden ze minstens zo belangrijk. We hebben hun raad gevolgd. De plekken voor werk en ontspanning zijn ondergebracht in hetzelfde groene kader met waterpartijen. En we hebben op het terrein faciliteiten als een conferentiecentrum, een hotel, winkels enzovoort."De investeerders gaven blijk van een grenzeloos vertrouwen in hun project. Het park werd aangelegd nog voor de eerste huurder zijn intrek had genomen. Voor het hotel lagen de zaken iets moeilijker. De projectontwikkelaars droomden van een echt luxehotel. "Maar dat is niet makkelijk in een markt die rond driesterrenetablissementen draait," merkt Didisheim op. Na anderhalf jaar zoeken en tasten werd dan toch de Engelse hotelgroep Intercontinental Hotels bereid gevonden de handschoen op te nemen. Met 314 kamers (de zesde verdieping omvat een aantal suites, waaronder een presidentiële), talrijke vergaderzalen en een arsenaal aan diensten, heeft de Crowne Plaza een plaats veroverd onder de grote klassehotels van Brussel en omgeving. Op die strategische pool hebben zich onder meer een Proxy Delhaize en een reisbureau geënt. Bovendien slaagden de ontwikkelaars erin om de befaamde pizzeria La Bracce uit het centrum van Brussel naar de Corporate Village te halen. "We wilden ook nog een crèche organiseren op de site, maar na twee jaar discussiëren met de overheid en de ondernemingen hebben we afgezien van dat idee," zo betreurt Didisheim. Sony, SN Brussels Airlines, Astra Zeneca, Atos Origin, BDO Atrio, De Smet, Johnson & Johnson en St Jude Medical delen blijkbaar de visie van de projectontwikkelaars. Ze vestigden zich in de Corporate Village, hoewel ze elders konden genieten van aantrekkelijker huurprijzen. "Het bewijst dat je in deze regio wel degelijk internationale eersterangshuurders kunt aantrekken. Op voorwaarde dat het aangeboden product inpikt op de vraag van die specifieke en veeleisende markt," besluit Didisheim. Locatie: Lint Architect: Karl Van Camp Bouw: Algemene Bouwwerken Peeters Marc (Beringen) Oppervlakte: terrein 110.000 m2, gebouw 60.000 m2, waarvan momenteel 25.000 m2 in gebruik Kostprijs: 14 miljoen euro (gerealiseerde fasen) Onze eerste kennismaking met het Eurocam Media Center zorgt voor verwarring. We wandelen tussen twee immense, tien meter hoge industriële gebouwen. Zitten we wel juist? Is dit het nieuwe bedrijfscomplex van Alfacam? Of zijn we per vergissing op een logistiek terrein terechtgekomen? Na honderd meter stappen, bereiken we de eigenlijke hoofdingang. En de sfeer slaat helemaal om. Fraai aangelegde ligweiden, jonge boompjes en planten, een vijver en een wijds uitzicht op nog meer groen. En beide industriële gebouwen blijken dan toch kantoorachtige gebouwen te zijn aan die achterzijde, die nu de voorzijde blijkt te zijn. In september 2005 nam het tv-faciliteitenbedrijf Alfacam zijn intrek in het gebouw. "Daarvóór zaten we verspreid over twee gebouwen in aanpalende gemeenten," vertelt oprichter en CEO Gabriel Fehervari. "Maar we groeiden letterlijk uit onze voegen." Alfacam zocht en vond lebensraum in overvloed in Lint: een terrein van 110.000 vierkante meter waarvan de helft bebouwd. De toenmalige eigenaar, Impress, was drastisch ingekrompen en de leegstaande gebouwen stonden te verkommeren. "Een site met een enorm potentieel, maar ook een enorme puinhoop," blikt architect Karl Van Camp terug. De gebouwen zelf waren echter nog in zeer goede staat, althans qua structuur. "Het stond wel vast dat we het complex anders zouden oriënteren," vervolgt Karl Van Camp. "We hebben de hoofdingang en de façade van het gebouw naar de achterzijde gebracht. In plaats van het grauwe uitzicht op de spoorweg en het station van Kontich kijken de kantoorwerkers nu uit op een parkje, weiden en een bos. Dat vond Alfacam belangrijk. Want de televisiesector is bij momenten zeer stresserend. Bij tv-opnames en -uitzendingen komt het op seconden aan."Alfacam kreeg eind maart de FBS-Adecco Award for Excellence in Corporate Entrepreneurship. Valt er van dat ondernemerschap ook iets te merken in het bedrijfsgebouw? "Er zitten wel wat 'non-profitinvesteringen' in die in de ogen van mensen met een financiële kijk moeilijk te verantwoorden zijn," antwoordt Fehervari. "Ik denk dan aan de aanleg van de vijver. Maar als ondernemer bekijk je dat anders, denk je meer aan de indirecte return. Zoals werknemers die het aangenaam vinden om hier te werken"Alfacam bouwde een van de industriële gebouwen om tot kantoorruimte en studiogebouw. In het voorste deel van het gebouw werden twee verdiepingen gecreëerd. Daar bevinden zich nu de kantoren en ook enkele techniekruimten. Voor de vijf opnamestudio's bleek de grote hoogte van het gebouw een meevaller. Op het gelijkvloers zijn ook 32 verblijfsloges ondergebracht. "Voor de artiesten die hier optreden," legt Gabriel Fehervari uit. "Maar ook voor buitenlandse televisieploegen. Momenteel logeert hier een Deense ploeg."Het Eurocam Media Center is meer dan het bedrijfsgebouw van Alfacam. Ook zusterbedrijf Euro1080, de eerste Europese HDTV-zender ( high definition television) is hier gehuisvest. En muziekzender TMF huurt kantoor- en studioruimte. "Het mag duidelijk zijn dat dit complex te groot is voor ons," zegt Gabriel Fehervari. Het is vanaf het begin de bedoeling geweest om ook andere bedrijven aan te trekken. Maar dan bij voorkeur bedrijven uit de sector. Het doet denken aan het (inmiddels wat uit de gratie gevallen) concept van de technologievalleien. Vooral omdat daar ook nog andere gemeenschappelijke faciliteiten voorzien zijn: crèche, restaurant, sportinfrastructuur... In een tweede bijna identiek gebouw is er plaats voor nog meer mediagerichte bedrijven. En er komen ook twee auditoria die onder meer gebruikt zullen worden voor de opleiding Multimedia en Communicatietechnologie van de Karel De Grote-Hogeschool. Een 'win-win-win'-situatie, vinden ze bij Alfacam: de school hoeft niet telkens te investeren in de nieuwste apparatuur, de studenten kunnen kennismaken met de bedrijfswereld en de bedrijven zitten aan de bron voor het rekruteren van nieuwe mensen. Locatie: Brussel Oppervlakte: 21.000 m2 Huurprijs: circa 200 euro/m2/jaar In de Brusselse bovenstad, aan de rand van het Terkamerenbos en op de hoek van de Louizalaan en de Demotlaan, staat een toren met een wijds uitzicht over de abdij en haar tuinen. Vanuit architectonisch oogpunt slaagt de façade van de ruim dertig jaar oude IT Tower er amper nog in de ware leeftijd van het gebouw te verbergen. Daar staat echter tegenover dat je moeilijk een kantoorcomplex vindt met zo'n volledig dienstenpakket. De huurders beheren dan wel hun eigen werkruimte, maar de managementservice van Atisreal organiseert al het overige. De toon wordt meteen al gezet in de inkomhal: ruim, luchtig, gezellig en voorzien van een wachtzaal met lees- en tv-hoek. Een internetverbinding zorgt ervoor dat bezoekers nog even kunnen werken op hun laptop terwijl ze wachten. In het gebouw zijn ook drie ultramoderne en multifunctionele conferentiezalen. "Alles is zo georganiseerd en ingericht dat zowel de bewoners als hun bezoekers voelen dat hun aanwezigheid op prijs wordt gesteld," benadrukt Vincent Claessens, key account manager bij Atisreal. Hij is belast met het dagelijkse beheer van het gebouw. "Niets is aan het toeval overgelaten, en zeker de veiligheid niet." Een bewakingsdienst is permanent aanwezig, de uitgebreide parking met 350 plaatsen is goed verlicht en alleen met een badge raak je in het kantoorgedeelte. Eigenlijk is zo'n onberispelijke organisatie niet meer dan normaal. Bij een huurprijs van 200 euro per vierkante meter per jaar zou het tegenovergestelde onaanvaardbaar zijn. Wat echter van de IT Tower een atypisch kantoorgebouw maakt, is de aandacht die besteed wordt aan uitrusting die niet rechtstreeks verband houdt met het werk. Diensten die het leven van de gebruikers er een stuk makkelijker op maken, kleine attenties die hen zin geven om te blijven komen. Of er zich te komen vestigen. Zo kunnen de huurders gebruikmaken van een fitnesscentrum en een wasserijdienst. Ze kunnen ook de innerlijke mens versterken op het gelijkvloers, waar zich onlangs het Callens Café gevestigd heeft. En om de mobiliteit in het drukke Brusselse stadscentrum te verhogen, staan er Smarts ter beschikking van de gebruikers. Niet alle initiatieven van de facilitymanager zijn echter even succesvol. Zo werden in de inkomhal ooit paraplu's ter beschikking gesteld van de huurders, maar die actie werd afgevoerd nadat het zoveelste exemplaar niet terug in de paraplubak belandde. Jo Jacoby Laurenz Verledens