Welke problemen kunnen particuliere bouwers of ondernemingen tegenkomen als ze een gebouw optrekken? Trends presenteert de ‘griezellijst’ voor kandidaat-bouwheren.
Het bouwverlof is achter de rug. Aannemers, architecten en andere vastgoedspecialisten staan weer klaar… om nietsvermoedende klanten te overdonderen met hun specifieke gewoonten en gebruiken. Dat zegt ook Frank Judo, medeauteur en eindredacteur van Bouwrecht in al zijn facetten: een actuele stand van zaken (Larcier, 2006).
Hij is naar eigen zeggen stomverbaasd als hij bepaalde bouwdossiers uitpluist. “Keiharde ondernemers die in hun beroepsleven dagen onderhandelen over punten en komma’s, laten zich bij de bouw van hun tweede verblijf ringeloren door de eerste de beste,” gruwelt deze advocaat (Liedekerke, Wolters, Waelbroeck, Kirkpatrick). “Wie aan een bouw begint, moet zich grondig voorbereiden of hij komt in moeilijkheden. Je kan beter in het begin juridisch en ander advies nemen, want de kostprijs om achteraf bij problemen een oplossing uit te dokteren, is hoger. Veel hoger. Ik zeg dit echt niet om mensen bang te maken in de hoop dat ze naar een advocaat stappen. Problemen in bouwdossiers zijn een harde realiteit.”
De advocaat heeft een lijst van de 10 meest voorkomende juridische problemen waarmee de bouwheer te maken kan krijgen.
1. Prijsoverschrijding
“Ik heb zelden of nooit een bouwdossier gezien waar geen extra kosten werden gemaakt,” verzucht Judo. “je moet als bouwheer zelf het kostenplaatje in het oog houden. Te veel mensen gaan ervan uit dat de architect dat wel zal doen. Onterecht: een architect is geen boekhouder van de bouw. Meer nog: hij krijgt een percentage op de omzet en dat bevordert de zuinigheid niet.” (Zie kader: Steeds meer architecten voor de rechtbank)
Eventueel vermindert het ereloon van die architect als het bouwen duurder verliep dan afgesproken, maar de bouwheer zal de meerkost niet kunnen verhalen bij deze expert. Als de bouwheer vaststelt dat zijn aannemer afkomt met een te hoge factuur, moet hij die onmiddellijk in gebreke stellen. Wie dat niet doet, moet gewoon de rekening betalen. “Het gebeurt wel eens dat een bouwheer vaststelt dat er voor de helft meer kosten worden gemaakt en dat hij – denkend: mooi meegenomen – stil blijft in de hoop dat hij alleen de afgesproken prijs moet betalen. Niet, dus.”
Om de factuur en het bouwproces onder controle te houden, kan de bouwheer een beroep doen op een externe projectmanager. Voor kleine werken ligt dat echter minder voor de hand. Kan een bouwheer geen waterdicht contract laten maken waarbij het voor de aannemer onmogelijk is een euro meer uit te geven dan afgesproken? “Elke goede advocaat kan zo’n contract schrijven,” monkelt Judo. “Maar ik wens je veel succes met de zoektocht naar de aannemer die het wil ondertekenen.”
2. Voorlopige oplevering
Een voorlopige oplevering, die een jaar voor de definitieve gebeurt, is meer dan de loutere erkenning dat de werken af zijn. Je kan er ook uit afleiden dat er geen termijnen zijn overschreden en dat je geen bezwaar hebt tegen de zichtbare gebreken (want te onbelangrijk).
Judo: “Bouwers maken dus best een lange lijst met eventuele gebreken, plus desnoods een voorbehoud van nader toezicht.”
Er zijn twee soorten verborgen gebreken. Als die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, kan de bouwheer tien jaar na de definitieve oplevering hiervoor de aannemer en de architect aansprakelijk stellen. Dan zijn er ook andere verborgen gebreken, die, mocht je ze ontdekt hebben, wellicht zouden hebben geleid tot de weigering van het gebouw. Hiervoor is de aannemer aansprakelijk.
3. Burenhinder
De eigenaar van het gebouw in oprichting is – fout of geen fout – aansprakelijk voor de schade die de buren lijden als gevolg van de bouw ervan. Volledig correct uitgevoerde werken kunnen aanleiding geven tot overdreven lawaai, wegenhinder, de wijziging van het grondwaterpeil of de “hinder die de normale lasten van het nabuurschap te boven gaan” (artikel 544 burgerlijk wetboek).
4. Veiligheidscoördinator
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor de aanstelling van een veiligheidscoördinator voor werken die groter zijn dan 500 vierkante meter. Als hij dat niet doet, is hij verantwoordelijk als er zich op de werf een ongeluk voordoet én kan hij erbovenop nog een boete krijgen.
5. Bodemvervuiling
Zelfs als er geen indicatie is van bodemvervuiling en er evenmin een sanerings- of onderzoeksplicht is, kan bodemvervuiling aanleiding geven tot problemen. Daarom raadt Judo aan om steeds een beperkt onderzoek te doen naar mogelijke vervuiling. Immers: “Wie toevallig op een rotte ondergrond stoot tijdens de werken, dreigt een enorme meerkost op zich te nemen. De eigenaar is aansprakelijk voor verrassingen. En die zijn een deel van het leven.”
Voor grote werken is een grondig bodemonderzoek aangewezen. Het zal niet de eerste keer zijn dat een aannemer bewust verzwijgt dat er problemen zullen optreden bij een bouw (bijvoorbeeld: een vervuilde bodem, maar ook een archeologische site of asbestvervuiling in een te renoveren gebouw), een (te) lage offerte indient en achteraf zijn winst maakt op de ingecalculeerde meerkost.
6. Leegstand
De vorige problematiek en andere omstandigheden (een financieringstekort of het weer, bijvoorbeeld) kunnen ertoe leiden dat een renovatieproject niet zo snel verloopt als gepland. Heel wat gemeenten heffen een leegstandsbelasting na zes maanden tot een jaar, die hoog kan oplopen (vaak het geïndexeerde kadastrale inkomen van het pand, verhoogd met een factor die afhangt van de duur van de leegstandsituatie).
“De bouwheer kan wel de overmacht inroepen, maar dat is een moeilijk bewijs,” aldus Judo. “Dat een promotor wordt belast als hij met een renovatie begint en het gebouw jaren halfleeg laat staan, kan ik begrijpen. Maar soms wordt een erfgenaam belast, omdat door het wegvallen van de oorspronkelijke bouwheer de werken stopten. De leegstandbelasting is te dikwijls een extra straf voor mensen die al serieuze moeilijkheden kennen. Je checkt best op voorhand in hoeverre je bij een renovatie door dit onheil kan worden getroffen.”
7. Registratie aannemer
Als bouwheer is men objectief en hoofdelijk aansprakelijk voor de RSZ- en fiscale schulden van een niet-geregistreerde aannemer. De overheid kan dus rechtstreeks naar de opdrachtgever stappen voor schulden die de aannemer tijdens de bouwperiode of daaraan voorafgaand niet heeft betaald, en dat ten belope van 85 % van de kostprijs van de bouwwerken. Uiteraard kan de bouwheer een proces beginnen tegen de aannemer, maar meestal is die al lang failliet. Eventueel kan hij zich ook keren tegen de architect, die had moeten onderzoeken of de aannemer geregistreerd was.
Judo: “Controleer best toch maar even de brieven van de aannemer. Een papier met een vermelding van de registratie volstaat om een hoop moeilijkheden te vermijden.”
8. Onderaannemers
De bouwheer moet zich in principe niet bekommeren om onderaannemers die in gebreke blijven. Dat is het probleem van de hoofdaannemer. Wel moet een bouwheer over voldoende middelen beschikken om hem onder druk te kunnen zetten als onderaannemers de bouw vertragen.
Judo: “Exacte afspraken over de termijn en voldoende hoge schadebedingen zijn dus noodzakelijk. In het uiterste geval kan de bouwheer een dwangsom laten opleggen en op kosten van de hoofdaannemer andere onderaannemers inschakelen.”
Er is wel een directe juridische verhouding tussen de onderaannemers en de bouwheer. Als die eersten niet worden betaald door de hoofdaannemer, kunnen ze de bouwheer dagvaarden om de factuur te voldoen. “Wie zo’n dagvaarding binnenkrijgt, heeft weinig andere opties dan te betalen, maar kan deze factuur achteraf wel verhalen op de hoofdaannemer,” zegt Judo. “Uiteraard betaal je als bouwheer de hoofdaannemer niet meer tot er volledige duidelijkheid is over de gang van zaken.”
9. Controle architect
De architect is gebonden door een inspanningsverbintenis om de werken naar plan te laten verlopen. Judo: “Verwacht niet te veel van zijn aansprakelijkheid als er iets misloopt door gebrek aan toezicht. Een architect moet niet permanent op de werken aanwezig zijn. Hij moet al echt zeer lui zijn om juridisch aangesproken te kunnen worden. Daarom ben je best zelf zoveel mogelijk aanwezig op de werfvergaderingen.”
10. Ultieme meester
De bouwheer is de ultieme beheerder van het bouwdossier. De architect noch de aannemer kan iets doen tegen de zin van de opdrachtgever. Zelfs een domme beslissing moeten ze opvolgen. Een onwettige beslissing mogen ze weigeren, en ze kunnen ook een schriftelijk voorbehoud maken om hun aansprakelijkheid af te dekken.
“De grens tussen een uitdrukkelijke opdracht of een onder voorbehoud van het advies van de specialist is niet altijd even duidelijk,” weet Judo. “De rechter zal rekening houden met de graad van de druk en de kennis die de opdrachtgever heeft van bouwwerken. Voor alle duidelijkheid: als een architect toestaat dat, bijvoorbeeld, een muur wordt opgetrokken tegen de bouwvoorschriften, is hij mee verantwoordelijk. Vandaar dat architecten de schakel bij uitstek zijn richting administratie. Zij weten tot waar ze kunnen gaan, op straffe van hun aansprakelijkheid.”
De lijst van aansprakelijkheden is lang. Logisch dus, dat steeds meer – zelfs particuliere – bouwheren een verzekering afsluiten voor alle mogelijke bouwrisico’s. Volgens Judo is dit een aanrader, en de prijzen zijn “vrij redelijk”. “Ook een rechtsbijstandsverzekering is evenmin een overbodige luxe.”
Je zou bijna moedeloos worden van de vele problemen die tijdens een bouwproces kunnen opduiken. “Wees gerust,” grinnikt de advocaat. “Ik heb te veel zien mislopen, en daarom ooit gezworen nooit zelf een gebouw neer te poten.”
Hans Brockmans
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier