" Wie een woning wil om er zelf in te wonen moet niet aarzelen er nu een te kopen, want de rente is nog steeds historisch laag", adviseert Johan Van Gompel, econoom van KBC. "Investeerders die dat willen doen om de woning te verhuren, raad ik aan voorzichtig te zijn. De markt lijkt correct gewaardeerd, maar de kans bestaat dat de volgende jaren een rentestijging wordt vertaald in een prijsdaling. Dat is geen drama voor wie in zijn eigen woning heeft geïnvesteerd, want men heeft er onmiddellijk het genot van. Investeerders willen echter een zeker financieel rendement."
...

" Wie een woning wil om er zelf in te wonen moet niet aarzelen er nu een te kopen, want de rente is nog steeds historisch laag", adviseert Johan Van Gompel, econoom van KBC. "Investeerders die dat willen doen om de woning te verhuren, raad ik aan voorzichtig te zijn. De markt lijkt correct gewaardeerd, maar de kans bestaat dat de volgende jaren een rentestijging wordt vertaald in een prijsdaling. Dat is geen drama voor wie in zijn eigen woning heeft geïnvesteerd, want men heeft er onmiddellijk het genot van. Investeerders willen echter een zeker financieel rendement." "De woningen zijn in België iets te duur, maar dat neemt niet weg dat driekwart van de Belgen best tevreden is met zijn woning", zegt Julien Manceaux, econoom van ING, die zich baseert op eigen onderzoek. Met de regelmaat van een klok publiceren het Internationaal Monetair Fonds, de Europese Centrale Bank en ook The Economist alarmerende cijfers van een zeepbel op de Belgische woningmarkt. Zij hanteren de price-to-rent-ratio, die de markt waardeert op basis van de waarde van de woningen en de huurprijs. De price-to-income-ratio berekent de betaalbaarheid van een woning voor de huishoudens. De KBC-studiedienst berekende in januari dat op basis van de laatste bekende kwartaalcijfers de overwaardering voor beide ratio's inderdaad rond 50 procent schommelt. "Die waardering gaat echter uit van de impliciete veronderstelling dat het langetermijngemiddelde, waarmee de ratio's worden vergeleken, overeenkomt met een evenwichtssituatie en dat die constant is in de tijd", aldus Van Gompel. "Bovendien houdt de betaalbaarheidsberekening geen rekening met de rente. En laat die nu net al jaren bijzonder laag zijn." Als Van Gompel de betaalbaarheid van de woningen corrigeert op basis van de huidige rente, is de woningmarkt bijna perfect in evenwicht. KBC hanteert een verfijnder econometrisch model, dat rekening houdt met de historische cijferevolutie van de factoren die de prijs van de woningen bepalen (gezinsinkomen, hypotheekrente, demografie). In die berekening wordt de officiële prijs van de woningen van de federale overheidsdienst Financiën bovendien gecorrigeerd voor prijswijzigingen die louter het gevolg zijn van de aard van het verkochte vastgoed. Die methode geeft als resultaat dat de Belgische woningmarkt in het najaar van 2016 correct geprijsd was (met een verwaarloosbare overwaardering van 1%). Opmerkelijk is dat er in 2015 nog een overwaardering van 5 procent was. "Er was een verzwakking in de eerste helft van 2016", stelt Van Gompel. Wat brengt de toekomst? De vraag naar woningen zal zeker stijgen. Het Federaal Planbureau berekent dat de bevolking zal toenemen. Het aantal gezinnen stijgt van 135.000 naar bijna 145.000 in 2025. Het reële gezinsinkomen stijgt volgens KBC volgend jaar met 1 procent, wat ook de prijs van de woningen ondersteunt. De KBC-studiedienst verwacht tegen 2020 wel een stijging van de rente naar 1,5 procent. KBC rekent op basis van die gegevens op een prijsstijging van 2,2 procent op de woningmarkt in 2016 en oplopend van 1 naar 2 procent in de volgende jaren tot 2020. De stijging zal wat trager zijn voor de bestaande woningen. "Uiteraard gaat dat scenario uit van een stabiele economie", waarschuwt Van Gompel. Die berekening ligt in lijn met die van de ING-econoom Julien Manceaux: "Ik verwacht dat de prijzen de volgende jaren de inflatie volgen." Iain Cook, managing director van het makelaarsnetwerk ERA Belgium, voorspelt door de verwachte verhoging van de hypotheekrente een lichte prijscorrectie in de meeste segmenten. Maar: "De instroom van nieuwe Belgen zet druk op de woningmarkt. Die druk bevindt zich hoofdzakelijk aan de onderkant, maar zorgt wel voor een doorstromingseffect naar boven." De prijs van de huizen wordt nog altijd sterk ondersteund door kapitaalkrachtige kopers-investeerders op zoek naar rendement, waardoor het aandeel van de huurmarkt stijgt (Lees ook bladzijde 134). De particuliere koper moet zich dus meer in schulden steken om een woning te verwerven. De totale schuldpositie van de Belgische gezinnen steeg sinds begin deze eeuw van iets meer dan 40 naar meer dan 60 procent van het totale vermogen. De Nationale Bank wil de aantasting van de economie door probleemkredieten vermijden en verplicht de banken extra kapitaal aan te leggen voor woonkredieten aan klanten die meer dan 80 procent van de geschatte waarde van het aangekochte pand willen lenen. Ook de ECB was al kritisch voor de schuldpositie van de Belgische gezinnen. Als de Belgische economie het minder zou doen en de werkloosheid toeneemt, wordt de afbetaling van hypotheekleningen voor heel wat gezinnen een probleem en komt de prijs van de woningen onder druk. Van Gompel: "Er is zeker geen acuut probleem, want het aantal ontleners met een betaalachterstand blijft erg laag. Het gaat om 1,5 procent van alle dossiers. De schuldpositie van de gezinnen is nog altijd minder hoog dan het gemiddelde in de eurozone. Uiteraard blijft voorzichtigheid geboden." Indien de rentestijging sterker wordt, kan dat de woningprijzen ook negatief beïnvloeden. KBC berekende dat een stijging met 1 procent bij gelijke prijzen een overwaardering zou creëren van 3,7 procent. Een stijging met 2 procent leidt tot een overwaardering met 6,5 procent. Een opstoot naar 3 procent creëert een bubbeltje van 9 procent. Instabiele fiscaliteit kan ook onzekerheid creëren. "Het Brussels Gewest heeft de woonbonus afgeschaft. Dat zal een negatief effect hebben op de aankoop van woningen", stelt Manceaux. "Ook andere maatregelen kunnen de verhuurmarkt verstoren, zoals een vermogensbelasting of een hogere belasting op de huurinkomsten. De vraag is echter of deze regering bereid is het risico te nemen dat de prijs van de woningen ernstig daalt door zo'n ingreep. Waarschijnlijk niet."