Siham Rahmuni (CEO Quares): ‘Onze klanten eisen dat we verder kijken dan de stenen’
Het Antwerpse Quares heeft een nieuwe CEO: Siham Rahmuni. De jonge vrouw met Marokkaanse wortels wil de vastgoedmakelaar en -beheerder omvormen van een uitvoerder van opdrachten tot een strategische partner. Er moet meer synergie zijn tussen de experts. Anders dreigt het bedrijf zijn bestaansreden te verliezen.
De 34-jarige Siham Rahmuni was tot voor kort financieel en personeelsdirecteur bij Quares, nu wordt ze de CEO. “Ik behandelde de juridische en financiële aspecten van vastgoed”, stelt ze. “De 70 vastgoedexperts onderbouwden hun dossiers technisch en commercieel. Dat wordt nu ook mijn taak. Het is ook de bedoeling meer synergie te creëren tussen die experts. We willen de referentie in vastgoeddiensten worden.” Quares heeft een eigen vermogen van 4,9 miljoen tegenover 3,2 miljoen schulden, 8 miljoen euro omzet en een bedrijfscashflow van 12 procent. “Door nog meer in te zetten op kennis en kwaliteit zal die omzet de volgende vijf jaar met minstens een kwart stijgen”, voorspelt Rahmuni.
We zitten vaak met eigenaars of ontwikkelaars aan tafel en dan blijkt dat ze liever niet betalen voor duurzame investeringen in hun vastgoed” Siham Rahmuni, CEO
Aandeelhouders nemen afstand
Herman Du Bois en Freddy Hoorens zijn aandeelhouders van Quares: “Freddy en ik zijn 56 en 55”, zegt Du Bois. “Het is tijd voor vernieuwing, dus trekken we ons terug uit het actieve management. Zo kan Quares met een nieuwe ploeg werken aan de nieuwe strategie. Wij concentreren ons op de uitbouw en het beheer van onze fondsen.” Met die fondsen bouwt Quares voor externe aandeelhouders een portfolio uit in winkelvastgoed of studentenhuisvesting (zie kader Fondsen).
Quares is ook een woningmakelaar in Antwerpen, Sint-Niklaas en Mechelen. Het deed vorig jaar 250 verkopen met een totale waarde van 74 miljoen euro. Zo is het verantwoordelijk voor de prestigieuze projecten Zuiderpoort (Zurenborg) en Dams, de herbestemming van de school met die roepnaam in het centrum van Antwerpen.
De groep beheert 1,8 miljoen vierkante meter commercieel vastgoed van derden in de Benelux. Met 3500 hectare bedrijfsterreinen in beheer is het in die niche marktleider in Vlaanderen. Quares oet ook het onderhoud en andere facilitaire diensten van dat vastgoed. Een verlengde van die activiteit is design and build. Die tak staat bedrijven bij in de renovatie of de herbestemming van vastgoed.
Kruisbestuiving
Er is al kruisbestuiving binnen Quares. “Door het beheer van vastgoed hebben we ook veel kennis in huis over technische aspecten, die we kunnen uitspelen bij de verkoop van panden”, stelt Bart De Smedt, chief innovation officer. “Onze makelaars weten ook perfect wat de potentiële kopers verwachten van hun pand, wat van belang kan zijn bij eigen aankopen. Als een gebouw niet meer aantrekkelijk is, kan onze interne expertise over duurzame innovatie oplossingen bieden. Dezelfde wisselwerking geldt voor onze kennis van de financiële kant van de zaak, die we als fondsenexpert verwierven. Die kunnen we inzetten door projectontwikkelaars bij te staan bij de uitbouw van hun vastgoed of eigenaars bij de omschakeling naar een ander type van gebouw, duurzamer of met een andere bestemming. Advies gebeurt tegen een ereloon, maar we hopen dat we later de gebouwen ook kunnen verkopen als makelaar, of ze professioneel beheren.”
Quares is al een consultant bij de subsidiebegeleiding van projecten, voor lokale besturen en bij de uitbouw van bedrijventerreinen (samen 154 miljoen euro). Daarbij horen ook milieubegeleiding, projectondersteuning, strategisch advies en marktonderzoek. “Op basis van de data over de energievoorziening en het gedrag van de gebruikers kunnen wij strategisch advies geven”, meldt De Smedt. “De tijd dat de beheerder enkel met de sleutels op zak zijn ronde deed, is voorbij.”
Door een automatisering van repetitieve taken zoals de facturatie en de opvolging, wil Quares zijn medewerkers ook tijd geven advies met toegevoegde waarde te verstrekken. Dat kan erg breed en anticiperend gebeuren, zoals bij de uitbouw van Blue Gate Antwerp. Dat is een project onder beheer van Quares, in combinatie met aannemer en saneringsbedrijf DEME, en de projectmanagementadviseur Bopro. Ook de overheden en PMV zijn betrokken. “We zullen het terrein en de gebouwen tien jaar beheren”, zegt De Smedt. “Dan zijn we het liefste betrokken bij de conceptfase. Dat is ook het geval bij Dams. We zullen er de exclusieve makelaar voor zijn. Het is voor de projectontwikkelaar nuttig als hij een beroep kan doen op onze marktkennis bij de uitbouw.”
Meer synergie nodig
Rahmuni stelt vast dat de synergie te weinig wordt uitgespeeld. “Onze makelaars, vastgoedbeheerders en fondsenspecialisten verwezenlijken projecten waarop ze intern elk afzonderlijk worden beoordeeld. De uitwisseling van informatie gebeurt niet systematisch. Zo blijven samenwerkingsmogelijkheden onder de radar. Dat moet veranderen. Quares heeft in elk van zijn activiteiten ettelijke concurrenten. Maar niemand in het Belgische vastgoedlandschap kan zoveel kennis bundelen als wij. Het is mijn hoofdtaak onze troef als kennisbedrijf uit te spelen. De schotten tussen de experts van Quares moeten weg.”
Naast Rahmuni bestaat de nieuwe directie uit Bart De Smedt en operationeel directeur Sonny Catelin. De Smedt: “Siham was niet verbonden met een van de activiteiten van de groep. Dat betekent dat ze in staat is knopen door te hakken om Quares te laten draaien als een geoliede machine.”
Kantelmoment
Volgens Rahmuni is er vraag naar de nieuwe aanpak van Quares. “Vastgoed staat voor een kantelmoment”, redeneert ze. Er is vraag naar woon- en kantooreenheden die flexibel inzetbaar worden naargelang de behoefte van de gebruiker. Er zijn minder vaste werkplaatsen. Kantoren worden omgevormd tot duurzame wooneenheden. Gemeenschappelijke ruimtes met veel groen in verdichte stedelijke wooneenheden worden de norm. De jonge generatie gaat anders om met vastgoed dan de Vlaamse babyboomers met de baksteen in de maag. Ook nieuwe vormen van mobiliteit, zoals deelwagens en -fietsen, vragen andere woon-, winkel- en kantoorcomplexen en logistiek.
Rahmuni: “Duurzaamheid is geen modewoord, maar vormt de kern van vastgoed. Onze klanten eisen dat we verder kijken dan de stenen die we verhuren, beheren of verkopen. De uitvoerders in de vastgoedwereld moeten zich omvormen tot strategische partners. Wie dat niet doet, verliest zijn bestaansreden.”
Een atypische CEO
Siham Rahmuni beantwoordt niet aan het klassieke beeld van de vastgoedbonze. Vrouwelijke topmanagers zijn immers een uitzondering in de sector. Bovendien heeft ze een Marokkaanse achtergrond.
Hoewel het haar jeugddroom was om advocaat te worden, studeerde ze fiscaliteit aan de Karel De Grote-hogeschool. Uit noodzaak. “Rechten was financieel niet haalbaar”, zegt de vrouw met roots in Merksem. “Ik ben van bescheiden komaf. Het was zelfs niet gemakkelijk om mijn ouders te overtuigen dat ik een ASO-opleiding wilde volgen. Waarom studeer je niet gewoon voor kapster of naaister, zoals iedereen, was de houding. Die veranderde na enkele jaren. Zodra er goede resultaten waren, stonden ze volledig achter me.”
Rahmuni werkt al acht jaar bij Quares, waar ze tot voor kort CFO was en in de raad van bestuur zat. Ze haalde vorig jaar toch haar diploma rechten. Dit jaar beviel ze van haar eerste zoon. “Van papfles naar computer en terug, dat is mijn leven”, lacht ze. Momenteel werkt ze zich stevig in in de commerciële en de technische aspecten van de vastgoeddossiers. “We steunen zeker nog op het immense commerciële netwerk van onze partners Herman Du Bois en Freddy Hoorens, maar ik bouw uiteraard ook mijn eigen tentakels uit”, weet ze. “En ja, het is de bedoeling dat ik naar de Mipim-vastgoedbeurs in Cannes ga. Wel eerst even de vennoten op de hoogte brengen.”
Quares
· Bemiddeld in 250 woningverkopen, samen voor 74 miljoen euro
· 1,8 miljoen vierkante meter commercieel vastgoed in beheer
· 3500 hectare bedrijfsterreinen in beheer
· Twee fondsen met 117 miljoen euro vastgoed in beheer
Fondsen
Quares lanceerde al drie vastgoedfondsen. Qrf City Retail investeert in Belgische winkels, met een totale waarde van 290 miljoen euro. Het bestaat sinds 2013 als een gereglementeerde vastgoedvennootschap. Na een koersdaling nam de familie Vanmoerkerke vorig jaar de aandelen van Quares over. CEO Anneleen Desmyter ruimde plaats voor William Vanmoerkerke. Ze verkocht ook haar aandeel in Quares aan Freddy Hoorens en Herman Du Bois.
Quares beheert de Luxemburgse winkelportfolio van Qrf 2 (33 miljoen euro). Quares Student Housing (QSH) staat ook in de steigers en legt zich toe op de aankoop van studentenhuisvesting, met een waarde van 84 miljoen euro. Het integreerde vorig jaar de studio’s van Room to Bloom van de Antwerpse familie Costermans. Is er geen overaanbod van studentenkoten, waar al zoveel investeerders actief zijn? “Niet in kwaliteitsaanbod en niet in Brussel”, pareert CEO Siham Rahmuni.
Sinds twee jaar werkt vooral Hoorens aan het fonds Quares Sustainability Initiative (QSI). “We zitten vaak met eigenaars of ontwikkelaars aan tafel en dan blijkt dat ze liever niet betalen voor duurzame investeringen in hun vastgoed”, stelt Rahmuni. “Dat vergt een investering, die pas na verloop der jaren rendeert en alleen voor de huurders. Ook institutionele investeerders hebben vooral interesse in stenen.” QSI zal investeren in de aanvangskosten voor duurzame verlichting en andere technieken, waardoor de factuur van de gebruiker daalt. In ruil ontvangt QSI een vergoeding via een leasingcontract van meestal tien jaar. Daarna wordt de installatie eigendom van de gebruiker.
Rahmuni: “Zo legt QSI een brug tussen duurzaamheid en winstgevendheid. We konden enkele contracten financieren met Belfius Lease, maar we gaan de markt op om projecten financieren. We zoeken externe investeerders via obligaties. We hopen met hen een jaarrendement van 3 procent te realiseren.”
Kan de combinatie van beroepen niet leiden tot belangentegenstellingen? “Er is een duidelijke scheiding, omdat Quares enkel commercieel vastgoed beheert en als makelaar enkel actief is op de woningmarkt”, zegt de CEO. Nochtans is het fonds QSH actief in studentenhuisvesting, een terrein van de makelaars van Quares. “Die laatste treden niet op voor QSH, dat daarvoor mensen in dienst heeft. De raad van bestuur bepaalt het aankoopbeleid onder de controle van de algemene vergadering. Die handelt in het belang van het fonds, niet van Quares.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier