De Belgische huizenmarkt is overgewaardeerd, stelt de ESRB in zijn recentste rapport. De Europese risicowaakhond schat de overwaardering van Belgisch residentieel vastgoed op 15 procent, het Internationaal Monetair Fonds (IMF) spreekt van 8 procent en onze eigen toezichthouder, de Nationale Bank (NBB), van 6 procent. Hoe dan ook staan de Belgische woningprijzen op het hoogste punt in achttien jaar. En dat houdt risico's in.

Slechtere kredietvoorwaarden

Ten eerste voor onze banksector, die de voornaamste verschaffer van woningleningen is. De Belgische banken hebben voldoende kapitaalbuffers om een schok op de woningmarkt op te vangen, maar de ESRB wijst erop dat ze in vergelijking met andere Europese banken de risico's van hun vastgoedleningen te laag inschatten.

Daarmee hangt samen dat de voorwaarden voor woningkredieten verslechteren in ons land. Banken geven meer leningen uit waarvan de waarde tegenover het gekochte vastgoed en de afbetalingen tegenover het inkomen van de kredietnemers te hoog zijn. Als de waarde van het vastgoed daalt, dreigt die onder de waarde van de lening te vallen. En bij onverwachte financiële tegenvallers bij kredietnemers dreigen veel wanbetalingen.

Voorts wegen woningleningen te zwaar in de kredietportefeuille van de Belgische banken. Die bestaan voor 40 procent uit woonleningen. Bij Deense en Ierse banken is dat zelfs 50 procent. Bovendien wakkert de sterke concurrentie tussen Belgische banken die slechtere voorwaarden en die groei van vastgoedleningen aan.

In België zijn woningkredieten goed voor iets minder dan 40 procent van het bbp. In Nederland en Zweden is dat meer dan 60 procent, in Noorwegen net geen 80 procent en Denemarken spant de kroon met 100 procent.

Ook de Belgische gezinnen vormen een verhoogd risico. Hun totale schulden bedragen gemiddeld 106 procent van hun besteedbaar inkomen. Het eurozonegemiddelde ligt iets boven 90 procent. De Deense, de Noorse en de Nederlandse gezinnen torsen met 200 procent nog zwaardere aflossingslasten.

Hogere kapitaalbuffers en strengere voorwaarden

Tijdens zijn laatste verschijning voor de het Europees Parlement gaf Mario Draghi als ESRB-voorzitter meer uitleg over het rapport. De Italiaan weerlegde de kritiek van Europarlementsleden, onder wie Johan Van Overtveldt (N-VA), dat de risico's op de woningmarkt het gevolg zijn van het lagerentebeleid van de ECB. "Een streng macroprudentieel beleid om bepaalde risico's in de financiële sector aan te pakken, is niet in tegenspraak met het lagerentebeleid van de ECB", verduidelijkte hij. "Net dankzij een krachtig macroprudentieel toezicht konden we zo'n expansief monetair beleid voeren."

Nationale toezichthouders, zoals in België de NBB, hebben twee opties om de risico's van de woningmarkt in te dammen. Ze kunnen banken en hypotheekverstrekkers verplichten meer kapitaalbuffers aan te leggen tegenover de woningkredieten die ze geven. Dat beschermt de banksector beter tegen een terugval van de woningprijzen en een opstoot van wanbetalingen op vastgoedleningen.

Als tweede type maatregel kan de NBB banken verplichten strengere voorwaarden te verbinden aan woningkredieten. Een voorbeeld daarvan is dat het geleende bedrag niet hoger mag zijn dan een bepaald percentage van de waarde van de woning. Een andere voorwaarde is dat de maandelijkse afbetaling van de lening niet hoger mag zijn dan een bepaald percentage van het inkomen van de kredietnemer.

Tot nu toe heeft de NBB banken er vooral toe aangespoord hogere buffers aan te leggen. De ESRB wijst er evenwel op dat die onvoldoende zijn om de huidige risico's voldoende tegen te gaan. Maatregelen die focussen op de beperking van de risico's van kredietnemers, zijn beter geschikt en efficiënter, aldus de ESRB. Momenteel onderhandelt de NBB met financiële sector over welke extra acties die laatste moet nemen om de risico's te beperken. Of ze het advies van de ESRB ter harte nemen, zal moeten blijken.