‘Onze vastgoedbevaks zijn te klein’

Een Europese richtlijn verstrengt de beheersregels voor vastgoedbevaks. Dat moet beleggers beter beschermen. Maar een groot deel van het risico zit in de beperkte omvang en spreiding van de Belgische vastgoedbevaks, vindt Gaétan Clermont, topman van CBRE.

De Belgische vastgoedbevaks hebben vooralsnog het statuut van instelling voor collectieve belegging (ICB). Binnenkort worden ze evenwel beschouwd als alternatieve beleggingsinstrumenten en moeten ze beantwoorden aan de eisen van nieuwe Europese regelgeving AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive).

De sector kijkt met spanning uit naar de omzetting van de Europese regelgeving naar de Belgische wetgeving. Het koninklijk besluit is aangekondigd voor eind juli. Gaétan Clermont, de CEO van CBRE Belux en Zwitserland, pleit intussen ook voor een doorgedreven diversificatie en een betere evaluatie van de activa in de portefeuilles van de vastgoedbevaks. Hij maakt zich ook zorgen over de omzetting van de Europese richtlijn naar de Belgische wetgeving. “De beste advocaten buigen zich daar nu over, maar de vastgoedprofessionals van de sector weten nog niet wat ze moeten verwachten.”

Wat is de bedoeling van de nieuwe regelgeving?

Gaétan Clermont: “Het komt erop neer dat al dan niet beursgenoteerde vehikels waarin met spaargeld geïnvesteerd wordt, beter gereglementeerd worden om de beleggers te beschermen.”

“Een probleem is echter ook dat veel vastgoedbevaks een te kleine beurskapitalisatie hebben. De belangrijkste vastgoedbevak, Cofinimmo, haalt slechts 3 miljard euro, terwijl fondsen als Unibail-Rodamco, Klépierre of Gecina beschikken over activa ter waarde van 15 of 20 miljard, waarvan ongeveer de helft als beurskapitalisatie. Als je 200 tot 300 miljoen euro steekt in een vastgoedbevak die tien keer meer gewicht heeft, dan moet je zeer langzaam verkopen om de beurskoers niet te doen instorten.”

U raadt beleggers dus af te investeren in vehikels waarvan de activa niet een zekere kritische massa halen?

Gaétan Clermont: “Nee, maar we raken daar de fundamenten van de vastgoedbevak. Die is erop gericht het risico voor de investeerder te spreiden met een investering in een enkele sector. Vandaar de basisregel dat de fondsbeheerder niet meer dan 20 procent van de totale waarde van de portefeuille mag investeren in één actief. Ik vind dat nog veel te veel. In theorie is het mogelijk een vastgoedbevak te construeren rond vijf gebouwen. Dat is niet gezond, vooral als die bijvoorbeeld in dezelfde kantoorwijk in Brussel liggen.”

Moet de regelgever optreden?

Gaétan Clermont:.”Ja, tenzij de managers van de vastgoedbevaks zelf het voortouw zouden nemen. Dat is een beetje wat Cofinimmo al verschillende jaren doet. De recente verkoop van de North Galaxy-gebouwen is geen uitzonderlijk rendabele financiële operatie, maar ze is wel strategisch interessant. Dankzij die belangrijke operatie met een goede koper op het goede moment kan Cofinimmo het ‘kantoorgehalte’ in zijn portefeuille tot 40 procent te verlagen, de schuldenlast afbouwen en een aanzienlijk cashvolume genereren. In de balans van de vastgoedbevak maakte North Galaxy bijna 13 procent van de activa uit.”

Maar vormt een gebouw dat tot 2031 verhuurd wordt aan de staat wel een echt risico?

Gaétan Clermont: “Het echte risico ligt volgens mij bij de intrinsieke restwaarde van het onroerend goed aan het einde van het huurcontract. Is bij de schatting van de waarde van de North Galaxy bijvoorbeeld rekening gehouden met het feit dat het over achttien jaar gaat om twee verouderde torens in de Noordwijk, waar de bezettingsraad een dalende trend vertoont? En vraagt men zich ook af waar over twintig jaar de potentiële huurders, zoals de diensten van de federale overheid, de Vlaamse Gemeenschap of de Europese Commissie zich zullen bevinden?”

Hoe wordt een langetermijncontract in een beursgenoteerde portefeuille gevaloriseerd?

Gaétan Clermont: “Er wordt uitgegaan van een aantal jaren gegarandeerde cashflow, die geactualiseerd wordt en na afloop toegevoegd wordt aan de geactualiseerde restwaarde. Maar hebt u een vastgoedbevak al weten publiceren hoe die restwaarde berekend wordt? Nooit! Over meerdere decennia bekeken, heeft die parameter een relatief belang. Maar over drie of zes verzekerde jaren bekeken, wordt wat je na afloop van het huurcontract met het gebouw gaat aanvangen uiterst belangrijk voor de beurskoers. Vooral als het over een onroerend goed gaat dat meerdere honderden miljoenen waard is, of als de bevak maar een handvol activa in de portefeuille heeft.”

Wat beveelt u dan aan?

Gaétan Clermont: “Meer transparantie. En vooral ook dat de experts die de waarde van de beursgenoteerde activa inschatten, onafhankelijk zijn van het management van de vastgoedbevak. De beurswaakhond FSMA heeft onlangs een verplichte rotatie van de experts in de vastgoedportefeuilles opgelegd om elke vorm van belangenvermenging te beperken. Helaas passen maar weinig vastgoedbevaks die regel toe. Ze omzeilen hem door van tijd tot tijd een andere expert van hetzelfde expertisebureau te consulteren. Dat is schadelijk.” (Ph.C.)

Het volledige interview met Gaétan Clermont leest u in de vastgoedrubriek van Trends van 12 juni.