ING: ‘Woningprijzen blijven dit jaar stabiel’

‘De woningmarkt zit in een rustig vaarwater en dat hebben het liefste zo’, zegt Steven Trypsteen, de vastgoedmarktspecialist van ING.

De bank handhaaft de prognose van een groei van 2 procent van de nominale prijs van de Belgische woningen in 2019. Met de inflatie verrekend blijft de markt stabiel, en dit al sinds 2016. Trypsteen relativeert de overwaardering van 5,5 procent die de Nationale Bank vaststelt. “Dat is beperkt en iets waarover we ons geen zorgen maken.”

Er is nog altijd veel vraag naar woningen. In de eerste negen maanden van 2018 steeg het aantal transacties met 3,7 procent tegenover dezelfde periode in 2017. Dat komt vooral door een scherpe groei in het aantal transacties van appartementen in Wallonië. In Vlaanderen nam het aantal transacties van huizen en appartementen toe met respectievelijk 2,8 en 3 procent.

De prijs van huizen groeide met 4,1 procent in die eerste negen maanden van 2018, in vergelijking met 2,6 procent in 2017.^. De stijging was het sterkst in Wallonië. Voor de appartementen was de prijsgroei erg sterk in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (5,1%), ver boven het Belgische gemiddelde lag (3,5 %). In Vlaanderen en Wallonië vertraagde de prijsgroei van appartementen (3,2 en 1,2%).

De groei van de prijzen kan deels verklaard worden door de stijging van de gemiddelde lening. Voor een bestaande woning bedroeg de gemiddelde lening vorig jaar 158.000 euro, terwijl dat in 2017 153.400 euro was. De opwaartse trend van de gemiddelde lening gaat dus gestaag verder. Dat beïnvloedt de prijsstijging. Deze evolutie steekt schril af tegen de wens van de Nationale Bank om lucht uit de vastgoedmarkt te halen.

Het opkoopprogramma van obligaties door de ECB is in januari 2019 stopgezet. Trypsteen: “Dat geeft een opwaartse druk op de rente, maar dat mogen we zeker niet overschatten. Op dit moment lijkt een stijging van de rente van 2 naar 2,5 procent het maximum. Een te sterke rentestijging zou schokkenkunnen brengen op de woningmarkt, en dat wil de ECB absoluut vermijden.”

Wat ook een rol kan spelen, zijn bijkomende remmen op de hypotheekverschaffing door de NBB. Om te vermijden dat banken te veel risico’s nemen op de woningmarkt, heeft de Nationale Bank al twee maal bijkomende kapitaalbuffers opgelegd. “Omdat dit de markt niet doet afkoelen, kunnen eventueel bijkomende maatregelen worden genomen”, redeneert Trypsteen.

De evolutie van de inkomens beoordeelt ING iets somberder. De bank verwacht dat een neerwaartse groeitrend van 1,4 procent (2018) en 1,3 procent (2019). Opkomende markten, vooral China, en de Verenigde Staten vertonen ook tekenen van een vertraging. Trypsteen: “Dit zal de Belgische economie, die erg open is en dus erg afhankelijk van de buitenlandse vraag, parten spelen en het groeipotentieel van de inkomens beperken. Als het inkomen minder sterk groeit, heeft dat een effect op de draagkracht bij de aanschaf van een woning. En dus ook op de prijs van de woningen in het algemeen. Maar dit effect is, voorlopig en gelukkig maar, beperkt.”