Wouter Van Besien, het Antwerpse kopstuk van Groen, lanceerde vorige week het idee van 'richtprijzen' voor de verhuur van woningen. De huurprijzen rijzen volgens hem de pan uit. De kandidaat-burgemeester pleit voor premies voor verhuurders die zich aan richtprijzen houden. Die zouden in een nog op te richten database staan.
...

Wouter Van Besien, het Antwerpse kopstuk van Groen, lanceerde vorige week het idee van 'richtprijzen' voor de verhuur van woningen. De huurprijzen rijzen volgens hem de pan uit. De kandidaat-burgemeester pleit voor premies voor verhuurders die zich aan richtprijzen houden. Die zouden in een nog op te richten database staan. De stijging van de huurprijzen valt in het algemeen nochtans mee. De woningprijzen zijn sinds 1990 met meer dan 300 procent gestegen, toont een studie van de KU Leuven aan. De huurprijzen namen in die periode slechts met 70 procent toe. Een studie van Steunpunt Wonen leert dat de huurprijzen voor de nieuwe contracten in de periode 2008-2014 elk jaar met 2 tot 3 procent stegen. "Dit voorstel om de huurprijs te controleren is om te lachen, hoop ik", reageert Luc Machon, de voorzitter van de Europese koepel Conseil Européen des Professions Immobilières. "Richtprijzen in ruil voor premies hebben een pervers kwaliteitseffect. De vrije markt garandeert dat de verhuurder bij investeringen in zijn pand de optimale verhuurprijs nastreeft. Hoe beter de kwaliteit, hoe hoger de huurprijs die hij kan vragen. Richtprijzen zetten een rem op het bedrag dat men wil investeren. De woning die onderworpen is aan een maximumhuurprijs, zal enkel beantwoorden aan het minimum minimorum aan wettelijke normen, meer niet." "In veel gevallen is huurcontrole de meest efficiënte techniek om een stad te vernietigen, op een bom na", zei de Zweedse, socialistische econoom Assar Lindbeck ooit. Zijn Vlaamse vakgenoot professor Erik Buyst (KU Leuven) treedt hem bij. "Als een product of dienst te duur is, wijst dat op een probleem tussen de vraag en het aanbod", redeneert hij. "Ingrijpen op het prijsmechanisme is symptoombestrijding. Als de markt haar werk doet, dalen te hoge prijzen na verloop van tijd in functie van de koopkracht van de mensen. Overigens is de creatie van een database voor de huurprijzen in Antwerpen vreemd. Die bestaat al, meer bepaald huurschatter.be, een initiatief van Wonen-Vlaanderen. Ook Brussel publiceert een 'rooster van indicatieve huurprijzen'. Buyst wijst erop dat het aandeel van de eigenaars op de woonmarkt sinds 2005 voor het eerst in decennia afneemt. Investeerders vullen de vraag naar meer huurwoningen in. Ze hebben kapitaal, krijgen amper intrest op hun spaarboekje en de volatiliteit van de aandelenmarkten beangstigt hen. "Het stijgende aandeel van private investeerders op de Vlaamse huurmarkt leidt tot meer kwalitatieve huurwoningen", redeneert Buyst. "De politiek moet niet ongeduldig worden en de promotoren de kans geven op de stijgende vraag in te spelen. Door nu te dreigen met de blokkering van de prijzen, geeft Van Besien een verkeerd signaal. Promotoren zouden door de politieke onzekerheid daarover hun projecten on hold kunnen zetten. Dan daalt het aanbod van de betaalbare woningen, waarop de prijs stijgt." Dat is ook de redenering van Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA): "We hebben de private verhuurders nodig", aldus haar woordvoerder. "Als het aanbod daalt, krijg je een bredere huisvestingsproblematiek en zullen ook de huurprijzen stijgen. Een systeem van maximale huurprijzen brengt nog een ander risico met zich: mogelijk zal aan huurders gevraagd worden een deel van het huurgeld 'in het zwart' te betalen." Het nieuwe huurdecreet waaraan de minister werkt, heeft overigens vooral betrekking op de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder, niet zozeer op betaalbare huurprijzen. Gaëtan Hannecart, de CEO van de projectontwikkelaar Matexi, noemt vastgelegde huurprijzen fundamenteel verkeerd. "Vraag en aanbod vinden elkaar in functie van de koopkracht", stelt hij. "Dat is de essentie van de vastgoedmarkt. Op sommige plaatsen waar men vastgelegde prijzen toegepast heeft, zoals Boston en Porto, zijn investeerders weggebleven uit de markt. Met nog minder aanbod, stijgende prijzen en meer verwaarloosde woningen als gevolg." Stéphane Verbeeck van de Antwerpse projectontwikkelaar Gands beaamt dat: "De regie van een dynamische privémarkt op verhuur of verkoop controleren werkt niet. De overheid moet enkel via wetgeving de extremen en de misbruiken uit de markt halen." De Antwerpse stadsontwikkelaar Immpact is bijvoorbeeld sterk actief in het segment van woningen vanaf 160.000 euro. "De rente is nog altijd erg laag", stelt gedelegeerd bestuurder Philippe Janssens. "We trekken dus veel investeerders aan. Maar ook veel huurders kunnen zich nu een woning veroorloven. Sommige promotoren halen hun neus op voor betaalbare woningen, ook al omdat de marges kleiner zijn. Maar de vraag is groot en de snelle omlooptijd compenseert het lagere rendement. Er is wel een probleem met de banken, die steeds meer eigen vermogen eisen. Ook de strengere bouwnormen vergen nu een hogere startinvestering voor eigenaars en potentiële verhuurders." Ook Machon stelt vast dat de bouwprijs de voorbije jaren sterk is gestegen door de strengere Vlaamse energie-, geluids- en andere normen. "Op zich is dat geen probleem, maar het heeft wel een gevolg op de huurprijs, want de verhuurder wil die investering terugverdienen. Het Vlaamse beleid schrikt investeerders af. De regering wil enerzijds betaalbaar wonen stimuleren en anderzijds de woonkwaliteit verhogen. Die delta krijg je niet dicht. Veel eigenaars van verouderde panden, die dikwijls al op leeftijd zijn, willen niet meer investeren en verkopen die woning. Dat is een kans voor jonge gezinnen, die liever een oudere woning hebben dan een klein nieuwbouwappartement dat beantwoordt aan alle normen. Ze knappen hun woning op in hun tempo." Hannecart (Matexi) wijst erop dat het overheidsbeleid leidt tot de stagnatie van het aanbod, omdat het de renovatie van bestaande woningen fiscaal bevoordeelt. Wie een woning renoveert, betaalt slechts 6 procent btw in plaats van 21 procent bij nieuwbouw. "Dat is te gek om los te lopen", meent hij. "Het duwt de prijs van de bestaande woningen de hoogte in, terwijl enkel nieuwbouw leidt tot een stijging van het aantal beschikbare woningen en dus een daling van de prijzen. Bovendien moeten de eigenaars die hun woning renoveren, zich niet houden aan energie- en andere normen die wel gelden voor nieuwbouw. Elke woning zou moeten worden onderworpen aan een kwaliteitstest en beschikken over een bewoonbaarheidsattest. Of de woning nu verhuurd of door de eigenaar zelf bewoond wordt, en of de woning nieuw of gerenoveerd is, mag er niet toe doen." Wuyts merkt op dat mensen vanaf een zekere leeftijd amper nog investeren in hun eigen woning of een tweede verblijf. "Na hun overlijden erven hun nazaten een of twee woningen die ongeschikt zijn om te verhuren. Als zo'n woning wordt verkocht aan een eigenaar of een promotor, is dat een goede zaak voor de buurt omdat ze op termijn een moderne woning wordt. Bij een verhuur zal de prijs dan wel stijgen van bijvoorbeeld 500 tot 900 euro per maand, wat dan weer minder goed nieuws is voor de lagere inkomens." "Er is een segment van young urban professionals, die bereid zijn 600 tot 800 euro neer te tellen voor een kwaliteitsappartement", weet Machon. "Dat leidt tot de herontwikkeling van heel wat buurten." In sommige wijken is er achter amper interesse in te renoveren of te herontwikkelen woningen. Wuyts: "Nogal wat mensen krijgen hun woning niet verkocht aan reguliere kopers. Ze verkopen of verhuren ze dan aan iemand uit een parallel huurcircuit, die ze doorverhuurt aan mensen in een precaire situatie, zoals vluchtelingen of huurders op doortocht. Die stellen niet te veel vragen of hebben niet de middelen om de onwettelijke toestand van hun appartement aan te klagen. Dat kan snel leiden tot de neergang van bepaalde wijken. In de Antwerpse Turnhoutsebaan of de Abdijstraat blijven professionele verhuurders bijvoorbeeld weg, omdat de contracten veel miserie geven. Dat leidt tot een negatieve spiraal, die erg moeilijk te keren is. Ik vrees dat de situatie nog moet verergeren eer er een oplossing komt. Je kunt de privésector niet dwingen het recht op wonen in te vullen. Ik denk dat de overheid een taak heeft in de terbeschikkingstelling van woningen."