‘Aandelentransacties in vastgoed opereren in grijze fiscale zone’

Vastgoedtransacties gebeuren in ons land soms door de verkoop van aandelen van de vennootschap die een project in eigendom heeft. Zo wordt de meerwaardebelasting op vastgoed vermeden.

“Toch moet ik de projectontwikkelaars waarschuwen”, stelt Véronique Tai, collegelid en gewezen voorzitter van de Rulingcommissie, die deze deals soms voorafgaandelijk goedkeurt. “Het is best mogelijk dat de belasting op de meerwaarde op vastgoed wel betaald moet worden. Aandelentransacties in vastgoed gebeuren in een grijze fiscale zone.”

Op het seminarie van de vastgoedsectororganisatie BVS, waar ze deze uitspraak deed, spitsten heel wat projectontwikkelaars hun oren. Tai benadrukte dat ze sprak als professor fiscaal recht aan de ULB en niet als woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën. Het gewezen kabinetslid bij toenmalig minister van Financiën Didier Reynders (MR) gaf er meer uitleg over de anti-misbruikregels die gelden voor fiscale constructies. De fiscale administratie hanteert een zwarte lijst van constructies die per definitie een misbruik zijn, zonder enige economische bedoeling en met als enig bewust effect belastingontwijking te organiseren.

“Share deals van vastgoedvennootschappen staan er niet op”, aldus Tai. “Maar dat betekent niet dat ze daarom altijd toegelaten zijn. Wie de aandelen van een vastgoedvennootschap verkoopt met operationele activiteiten, is vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde van aandelen en moet ook geen meerwaardebelasting op het vastgoed in de vennootschap betalen. Als er echter een vennootschap wordt verkocht met slechts een vastgoedproject, moet men voorzichtig zijn, want dan geldt de meerwaardebelasting op vastgoed wel.”

Een promotor kan redeneren dat de afsplitsing van een vastgoedproject wel een economische noodzaak heeft om het risico te beperken tot een dochterbedrijf. Hij koopt een terrein, zet er een project op en verkoopt de aandelen dan verder. “Als men eerst de operationele vennootschap opkuist om de aandelen dan verder te verkopen aan een geïnteresseerde koper, moet er toch een belasting op de meerwaarde worden betaald”, zegt ze.

Projectontwikkelaars maken het soms bont, door een stuk grond onder te brengen in een operationele vennootschap, er een gebouw op te plaatsen, de btw te recupereren voor de gemaakte kosten en dan de aandelen verder te verkopen. Omdat bij de verkoop geen btw verschuldigd is, is hij uiteraard wel verplicht de niet-betaalde btw alsnog door te storten aan de fiscus. Maar zo’n situatie leidt er wel toe dat de staat een deel van het zonder btw gebouwde project geprefinancierd heeft.

Tai: “Dit is een duidelijk fiscaal misbruik. Het is alles of niets. Een projectontwikkelaar kan niet en cours du route van een operationele, btw-verschuldigde onderneming een holdingvennootschap voor een vastgoedproject maken. Het zou er dan op neerkomen dat deze ontwikkelaars een voordeel genieten tegenover andere. Dat kan niet.”