‘We moeten niet meteen bang zijn voor een vastgoedbubbel’

De defensieve belegger is de grote verliezer van de lage rente, meent Erik Joly, hoofdeconoom bij ABN AMRO. Voor een vastgoedbubbel is hij niet bevreesd, toch niet zolang “de rente laag blijft en er niet geprutst wordt aan de fiscaliteit.”

De Duitse tienjaarsrente is vorige week voor het eerst onder nul procent gedaald. Is dat louter een symbolische grens? Of is het meer dan dat en vreest u de negatieve gevolgen van die bodemrente? En wie zullen de voornaamste slachtoffers worden?

Erik Joly: “Het blijft een opmerkelijk gegeven: geld toeleggen op een investering. En toch, nadat eerder ook al Japans en Zwitsers staatspapier met looptijden op tien jaar onder de nul procent grens doken, stond het in de sterren geschreven dat ook de tienjarige bund “onder nul” zou gaan. Het gevolg van de combinatie van een aantal factoren: de lage beleidsrente van de ECB, een zeer gematigde groei, de zorgen omtrent de stabiliteit van de Europese Unie. Het fenomeen van lage en negatieve rentes is ondertussen een wereldwijd fenomeen dat structureel van aard dreigt te worden.

De meeste overheden (die nu tegen extreem goedkope of negatieve rentevoeten kunnen lenen) lijken niet onmiddellijk geneigd om te investeren. En het stimulusprogramma van de ECB leidt niet tot het verhoopte resultaat. Grote verliezers zijn de defensieve beleggers die zweren bij obligaties. Zij moeten nu over vijf keer meer kapitaal te beschikken om in nominale termen eenzelfde opbrengst te genieten als een paar jaar terug. Maar ook de extra legale pensioenstelsels dreigen in zwaar weer terecht te komen.”

De nationale bank vreest dat de woningen overgewaardeerd zijn. Om te vermijden dat de stabiliteit van de banken in gevaar komt, vraagt de NBB extra buffers aan te leggen voor de meest riskante leningen. Moeten we bang zijn voor een vastgoedbubbel?

Joly: “De Belg en zijn spreekwoordelijke baksteen in de maag; het is niet nieuw. Alleen hebben we ons met zijn allen de voorbije jaren meer dan ooit in de schuld gestoken. In die mate dat de uitstaande schulden van de gezinnen nu voor het eerst het Europees gemiddelde overstijgen. Het is logisch dat de nationale bank vinger aan de pols houdt. Na een eerste interventie een paar jaar terug, volgt nu dus een extra maatregel. Deze slaat evenwel op een relatief beperkt aantal leningen. De prijzen van het vastgoed mogen de voorbije 15 jaar dan al verdubbeld zijn, zolang de rente laag blijft en er niet geprutst wordt aan de fiscaliteit, maak ik me niet al te veel zorgen.”

Deze week stemmen de Britten over hun toekomst in de Europese Unie. Wat denkt u dat de uitslag zal zijn? Verwacht u een grote marktreactie? En wat moet de belegger in de gaten houden? De polls, de gokkantoren of nog andere indicaties?

Joly: “De voorbije jaren hebben de bookmakers het bij verkiezingen regelmatig meer bij het rechte eind gehad dan de opiniepeilingen. Tot voor kort dichtten de bookmakers de kans op een vertrek een duidelijk kleinere kans toe dan de opiniepeilingen. Het water tussen de twee kampen is erg diep, maar als zou blijken dat de moord op de politica Jo Cox ingegeven was door haar uitgesproken positie in het “Remain”-kamp, dan zullen onbesliste kiezers wellicht het “Leave”-kamp de rug toe keren, tonen ook de meest recente poll.

Ook de georkestreerde uitspraken van de Britse, Japanse en Amerikaanse centrale banken kunnen twijfelaars er toe aanzetten te kiezen om in de EU te blijven. De Europese markten zijn ondertussen officieel in een correctie. Er zit dus al behoorlijk wat potentieel slecht nieuws in de koersen verrekend. Hoe zwaar ze nog verder weg zullen zakken, valt niet in te schatten. Feit is wel dat we ons klaar houden om de aandelenpercentages in onze portefeuilles op te krikken.”