Op zoek naar een veilig en vast rendement, komt de belegger wel eens terecht bij vastgoedcertificaten. Wat moet je daar zeker over weten vooraleer je hierin belegt?
Vorig jaar rond deze periode kopten de kranten dat vastgoedcertificaten veruit de beste belegging op de Brusselse beurs waren. Over een periode van tien jaar leverden ze gemiddeld 7% per jaar op. Belgische aandelen daarentegen kwamen in diezelfde periode uit op een rendement van 3,2%. Ondertussen is de koers van verschillende certificaten serieus gecorrigeerd. Dat jaagt het couponrendement natuurlijk de hoogte in tot soms 10% per jaar. Instappen aan een dergelijke opbrengst vinden beleggers misschien wel interessant. Aangezien een voorzichtig belegger enkel belegt in zaken die hij begrijpt, is een woordje uitleg op zijn plaats. Een vastgoedcertificaat is toch complexer dan een aandeel of een obligatie.
Sterktes en zwaktes van een vastgoedcertificaat
Een vastgoedcertificaat is een belegging in een ‘papieren’ onroerend goed. In tegenstelling tot een vastgoedbevak (bv. Cofinimmo, Montea, Befimmo, Retail Estates) heeft een vastgoedcertificaat betrekking op een bepaald onroerend goed of een bepaald complex. Dat blijkt veelal uit de benaming. Zo beleggen sommige vastgoedcertificaten in shoppingcenters (bv. Basilix, Woluwe, Westland), terwijl andere dan weer in kantoorgebouwen (bv. Diegem-Kennedy, Beaulieulaan) investeren. Dit is een zwakte én een sterkte. De zwakte is gelegen in het feit dat er geen inherente risicospreiding is. Indien het kantorenpand of shoppingcenter kampt met chronische leegstand, slechte huurcontracten of met een te hoge kostenstructuur, kan het verlies niet goedgemaakt worden door een beter presterende belegging onder dezelfde paraplu. Andere nadelen kunnen de beperkte liquiditeit, de te kleine beurskapitalisatie of de te kleine uitgifte zijn. Deze nadelen hebben tot gevolg dat je bijzonder veel geduld moet hebben bij aan- en verkoop. Daarnaast heeft de belegging het voordeel dat ze tastbaarder is. Je kan in de wagen springen en kijken of het shoppingcenter er desolaat bijligt dan wel een zekere dynamiek uitstraalt. Je kan als het ware een gezicht op je belegging plakken.
Complexe fiscaliteit
Als houder van het certificaat, is de belegger niet de juridische eigenaar van het onderliggende vastgoed. Enkel de economische eigendom komt toe aan de certificaathouder die een vorderingsrecht heeft op de waarde van het onroerend goed en op het rendement. Om die reden worden vastgoedcertificaten fiscaal behandeld als een vastrentend effect (zoals een obligatie of kasbon). Het kapitaal kan belastingvrij terugbetaald worden aan de houder van het certificaat. Interest is al hetgeen de emittent extra betaalt aan de certificaathouder. Bij tussentijdse verkopen worden de opeenvolgende houders belast volgens de bezitsperiode. Dat komt nu onder druk door een vonnis van de rechtbank van Brussel dd. 2 maart 2012 dat stelt dat vastgoedcertificaten geen vastrentende effecten zijn. Indien deze rechtspraak zich doorzet, zou enkel de geïnde coupon belast zijn; rendement dat mee wordt verkocht zou belastingvrij zijn. Maar zover is het nog niet. De fiscus legt zich immers niet neer bij het vonnis. Volg de discussie mee op Twitter via @Anton_Rivus.
Anton van Zantbeek
