V-Fund: samen beleggen in lijfrente

Kopen op lijfrente is een kanscontract. Het is veiliger als beleggers het risico kunnen spreiden over een honderdtal goederen. Dat is de opzet van het V-Fund.

Investeren in een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) heeft interessante voordelen. De belegger kan niet alleen profiteren van het professionele beheer, maar ook van de ruime diversificatie van de portefeuille, zelfs met een beperkte inleg. Veel vastgoedvennootschappen spreiden hun risico’s over kantoorgebouwen, woningen en winkelpanden.

Maar er bestaat ook een klein vastgoedsegment waarin risicospreiding nog belangrijker is, aangezien het toeval daarin een veel grotere rol speelt: aankopen op lijfrente. Na een beperkt eerste initiatief in 2015 is onlangs een groter beleggingsfonds gebaseerd op lijfrente opgestart. Intekenen op het V-Fund kan tot in maart.

De aankoop op lijfrente is een kanscontract. In vergelijking met de gewone aankoop van vastgoed heeft zo’n transactie iets weg van een loterij. En dat kan leiden tot opmerkelijke situaties – denk maar aan het verhaal van Jeanne Calment. Die Franse vrouw verkocht haar woning op haar negentigste op lijfrente, waardoor de rente hoog opliep. Maar terwijl haar levensverwachting statistisch vier jaar bedroeg, overleed ze pas 32 jaar later.

In België zouden de gevolgen voor de koper minder rampzalig zijn geweest, omdat de rentebetalingen hier beperkt zijn in de tijd. Maar de verkoper, de lijfrentenier, behoudt wel het vruchtgebruik van het goed tot aan zijn overlijden, ongeacht of hij er woont of het verhuurt. Tussen het uitzonderlijke geval van Jeanne Calment en dat waarin de lijfrentenier binnen het jaar overlijdt, zijn er legio scenario’s denkbaar.

Buiten dat specifieke risico heeft de lijfrente nog een ander belangrijk kenmerk: eerst betaalt de koper een inleg, die vaak beperkt blijft tot slechts een tiende van de waarde van het goed – plus een vergelijkbaar bedrag aan kosten. Daarna draagt de koper periodieke rentebetalingen af.

Daardoor is de aankoop op lijfrente onder meer interessant voor mensen die niet over een groot kapitaal beschikken, maar wel een hoog inkomen hebben. Of voor mensen die het risico opzoeken en verkiezen dat het vaste deel van de operatie slechts een klein deel van de totale aankoopsom uitmaakt.

Alleen liquide goederen

Voor de lancering van hun lijfrentefonds hebben Philippe Verdonck en Romuald Petrucci zich deels geïnspireerd op Frankrijk. Daar is in 2014 een eerste lijfrentefonds voor institutionele beleggers opgericht, Certivia, met een vermogen van 150 miljoen euro, later gevolgd door andere fondsen.

Het doel van het V-Fund is 10 miljoen euro op te halen (100.000 euro per deelbewijs) en een honderdtal eigendommen te kopen. “Vooral in Wallonië, waar aankopen op lijfrente sinds dit jaar aanspraak kunnen maken op verlaagde registratierechten (6 in plaats van 12,5%)”, kondigen de initiatiefnemers aan. Door die maatregel zal het rendement van de belegging volgens hen verbeteren met 1 à 2 procent.

Het fonds mikt op liquide goederen: geen kastelen, wel appartementen en woningen van ongeveer 200.000 euro. “Je kunt goede zaken doen met goederen die veel duurder zijn”, zegt Philippe Verdonck. “Ik zie geregeld dat grote woningen te koop worden aangeboden door eigenaars die niet meer de middelen hebben om ze te onderhouden. Maar zulke gebouwen gaan niet gemakkelijk genoeg van de hand om deel te kunnen uitmaken van een fonds. Bovendien lijden ze meer dan gemiddeld onder de prijsdruk. Zo is de prijs van een grote villa in Lasne met een derde gezakt tegenover tien jaar geleden.”

Het fonds hanteert nog andere criteria: de rente blijft beperkt tot 15 jaar, de gemiddelde leeftijd van de verkopers is 78 jaar (minimaal 73 jaar) en minstens 60 procent van de contracten moet zijn afgesloten op één hoofd. “Als we al die criteria willen respecteren, kunnen we geen honderd goederen in één jaar tijd kopen. Ik reken op twee jaar om de portefeuille samen te stellen”, zegt Philippe Verdonck. De beleggers die nu in het V-Fund stappen, moeten dus beseffen dat het pas binnen één of twee jaar volledig operationeel is. De aankopen zouden moeten starten vanaf april.

Rechtstreekse mede-eigenaars

Het grootste deel van het ingezamelde kapitaal moet dienen om de rente uit te betalen en blijft dus in kas. Na het overlijden van een lijfrentenier wordt diens woning verkocht, bij voorkeur aan een van de medebeleggers, aangezien dat het belangrijkste doel van de operatie is.

De opbrengst wordt verdeeld onder de andere beleggers, in verhouding tot hun deelname. Door het overlijden van de laatste lijfrentenier verdwijnt ook het V-Fund. Dat kan zelfs al iets vroeger worden ontbonden, als wordt geoordeeld dat het behoud van de structuur niet langer gerechtvaardigd is door het beperkte aantal goederen.

Zo’n fonds vereist een bijzondere juridische vorm: die van een maatschap. Die biedt de houders van de deelbewijzen de kans een vrijgekomen goed te kopen tegen 1 procent registratierechten in plaats van 12,5 procent. De aandeelhouders zijn eigenlijk rechtstreekse mede-eigenaars van een actief dat niet gedematerialiseerd is. Naast het niveau van de inleg is dat een tweede reden waarom er geen formele, door de FSMA goedgekeurde prospectus bestaat, maar slechts een eenvoudige informatiebrochure.

De beloften aan de beleggers zijn bescheidener dan toen Philippe Verdonck in 2015 het Viager Fund lanceerde. Volgens Test-Aankoop was het beloofde rendement van 9,8 procent van dat fonds onredelijk, vooral gezien de hoge kosten van 3,5 procent. Al twee van de tien lijfrenteniers zijn overleden, wat het rendement wel de hoogte heeft ingejaagd. Het is nog veel te vroeg om te oordelen.

Het V-Fund verwacht een rendement van 6,5 procent. Bovendien is de omvang van het fonds tien keer groter, wat de beheerkosten verlaagt tot 1,5 procent, naast 1 procent instapkosten. Die worden berekend op basis van de handelswaarde van de gebouwen in de portefeuille. Die worden niet periodiek geëvalueerd, zoals GVV’s wel moeten doen. Ook dat maakt deel uit van het risico.