Investeren in zorgvastgoed: Brixter wil met uw geld wachtlijsten helpen afbouwen

De vastgoedontwikkelaar Brixter zoekt investeerders voor vzw Zorgdorpen. De belofte is maatschappelijke impact, kortere wachtlijsten in de zorg en een vast financieel rendement voor de investeerder. Alleen is de meerwaarde op het vastgoed wellicht minder groot.

In Vlaanderen staan maar liefst 16.000 mensen met een beperking of zorgbehoefte op een wachtlijst voor een geschikte opvangplaats. Om die lijst in te korten lonkt de vastgoedmakelaar Brixter naar particuliere investeerders. Zij krijgen een vast rendement voorgesteld op een vastgoedinvestering met een maatschappelijke impact.

Brixter is een dochter van de vastgoedontwikkelaar A-Star Group van Ben Van Loo, die eerder samen met Christian Teunissen de specialist in studentenkamers Xior naar de beurs bracht. De portefeuille van Brixter bestaat voor 60 procent uit zorgvastgoed. Het doel van die nieuwe dochter is maatschappelijk verantwoorde investeringen in die niche mogelijk te maken.

Concreet werkt Brixter samen met de vzw Zorgdorpen, een organisatie die een oplossing biedt aan personen met een zorgbehoefte die zo zelfstandig mogelijk willen wonen in een eigen flat of studio. Ze kunnen terecht op twaalf locaties verspreid over Oost- en West-Vlaanderen. Hun zorgvraag kan heel divers zijn. Zowel personen met een fysieke als mentale beperking kunnen er terecht voor een permanente residentie, een kort verblijf of zelfs een vakantie.

Het doel van Brixter is de komende twee jaar 200 nieuwe woonunits te bouwen. “We werken vanuit de vraag van Zorgdorpen”, verduidelijkt CEO Stijn Dhollander. “We bouwen dus niet zomaar ergens een nieuw complex. We gaan uit van de behoeften in een regio. Dan pas gaan we op zoek naar de grond en zetten we een project op.” Nieuw is ook dat bij het grote publiek naar middelen gezocht wordt. “Vroeger financierde Zorgdorpen alles met kredieten. Nu kunnen ook particulieren investeren. Wij staan in voor de commercialisatie”, aldus Dhollander.

Rendement

Concreet tekent de eigenaar van een zorgunit een overeenkomst met Zorgdorpen, waarmee hij het vruchtgebruik afstaat aan de vzw. In ruil ontvangt de eigenaar maandelijks zo’n 500 euro. De precieze vergoeding hangt onder meer af van de omvang van de unit. “Die inkomsten zijn stabiel en worden geïndexeerd”, voegt Dhollander eraan toe.

De vergoeding voor het vruchtgebruik is vrijgesteld van belastingen en hoeft, in tegenstelling tot huurinkomsten, niet te worden aangegeven in de personenbelasting. Een ander fiscaal lokkertje is dat er geen roerende voorheffing verschuldigd is bij de aankoop van het vastgoed en dat projecten in zorgvastgoed vrijgesteld zijn van btw. Die btw moet wel eerst worden betaald en dan teruggevorderd, maar die administratieve rompslomp neemt Brixter voor zijn rekening.

Een investeerder mag rekenen op een rendement van 3 tot 3,5 procent netto. De precieze return verschilt wat van project tot project. “In Brugge is de grond nu eenmaal duurder dan in Ronse”, legt Dhollander uit. “De prijs en het rendement liggen wel op voorhand vast. Een unit zal niet plots 50.000 euro meer kosten”, benadrukt hij.

“Weinig mensen halen netto veel meer dan 2 procent op hun vastgoed”, stelt Dhollander. Zeker voor een investering met een maatschappelijke impact lijkt 3,5 procent best stevig, maar dat moet compenseren dat het uitzicht op een meerwaarde veel beperkter is.

Een eigenaar mag wel zelf zijn verkoopprijs bepalen, maar om een meerwaarde te boeken, zal hij een koper moeten vinden die tevreden is met een lager rendement. De inkomsten optrekken gaat immers niet zomaar. “Zorgdorpen bestaat nu eenmaal niet om winst te maken. Een verblijf moet betaalbaar zijn voor iedereen en wordt ook erkend door alle ziekenfondsen”, verklaart Dhollander de prijszetting. Op een zorgunit zal de eigenaar met andere woorden niet dezelfde meerwaarde kunnen boeken als op een appartement.

Voordelen

Dhollander ziet naast de maatschappelijke impact nog andere voordelen voor een investeerder. “Eigenaars van een unit hoeven niets te doen. Ze moeten het vastgoed niet verhuren, niet onderhouden en geen herstellingen uitvoeren.” Leegstand is dus geen gevaar? “Zorgdorpen betaalt de vergoeding, ongeacht de bezetting, maar die is hoe dan ook hoog, gezien de hoge noden”, luidt het antwoord.

Volgens Dhollander spreekt de investering in de eerste plaats een wat ouder publiek aan. “Jonge mensen vinden het vaak leuk om een appartement te bezitten, er zelf in te werken en het dan te verhuren. Een zorgunit is voor hen minder sexy. Onze klanten zijn voornamelijk 55-plussers die alternatieven zoeken voor het spaarboekje. We zien vaak dat ze al een appartement of een studentenkamer verhuurden en nu op zoek zijn naar een alternatief met minder zorgen.”

Een tweede pluspunt is de prijs, meent Dhollander. Met een instapprijs vanaf 150.000 euro, inclusief kosten, zijn de zorgunits toegankelijker dan bijvoorbeeld appartementen, die op toplocaties makkelijk voor het dubbele van de hand gaan. Die lagere instapdrempel kan ook een erfeniskwestie helpen vermijden. “Het voordeel van kleinere units is dat sommige mensen er één kunnen kopen voor elk van hun kinderen. Dat is makkelijker dan een huis dat ze later onder elkaar moeten zien te verdelen. Elk kind kan er dan mee doen wat het zelf wil.”

Risico’s

Een investering is nooit zonder risico. Een klassieker bij vastgoed is een overaanbod. Zo zijn in de sector van het zorgvastgoed de afgelopen jaren veel te veel serviceflats voor ouderen gebouwd. Maar gezien de lange wachtlijsten voor gepaste opvang voor zijn doelgroep, ziet Dhollander weinig reden tot ongerustheid. “Met onze projecten van 20 tot 80 zorgunits zijn we er nog lang niet”, klinkt het.

Een ander klassiek risico is een verandering van de fiscale regels. “Zorgdorpen mikt op mensen met een beperking. Dat is niet het type vastgoed dat de overheid snel zwaarder zal belasten, zoals een tweede verblijf”, werpt Dhollander tegen.

Wel een potentieel risico is volgens hem een faillissement van de vzw Zorgdorpen. “In principe kan het dat je als eigenaar een periode geen inkomsten hebt, tot een nieuwe uitbater is gevonden.” In de praktijk acht Dhollander de kans op zo’n scenario heel klein. En dus wil hij als besluit naast de maatschappelijke impact ook de zorgeloosheid voor de eigenaars benadrukken. “Als ze het graag willen, kunnen de investeerders op de jaarlijkse algemene vergadering een glas cava komen drinken. Voor het overige hoeven ze zich in principe van niets iets aan te trekken.”