Vijf kanshebbers in Europees winkelvastgoed

Na forse afwaarderingen en huurverlagingen is het perspectief voor winkelvastgoed verbeterd. Geholpen door de gedaalde rente is er weer zicht op waarde- en winstgroei. We selecteren uit het beperkte Europese universum vijf kansrijke spelers in Europees winkelvastgoed. Winkelvastgoed staat door de toename van online winkelen al langer onder druk, en in de afgelopen jaren stelden de coronacrisis en de renteklim de geplaagde sector nog eens extra op de proef. Maar de sector klimt uit het dal en dat is te zien aan de beurskoersen.

Stevige inhaalbeweging

Zo is de Stoxx Europe Total Market Retail REITs-index in twaalf maanden met 40 procent gestegen. Inclusief herbelegging staat de index met dertien Europese winkelfondsen 47 procent hoger. Daarmee doet winkelvastgoed het een stuk beter dan de brede Europese vastgoedsector, die in deze periode een totaalrendement boekte van 32 procent.

Over de voorbije drie jaar is de outperformance nog flagranter. Waar de Stoxx Europe 600 Real Estate-index 31 procent inleverde, zijn de koersen van de winkelfondsen met 18 procent gestegen.

Het feit dat winkelvastgoed tijdens de coronapandemie bovenmatig hard werd geraakt, is een van de redenen van de recente outperformance. Daarnaast hebben winkeleigenaren hun vastgoed al veel eerder moeten afwaarderen door de negatieve invloed van e-commerce. Zodoende bleef het effect van de rentestijging op de waarderingen in het ‘prime’-gedeelte van de retailmarkt relatief beperkt.

Hoopgevende transacties

Ondertussen zijn de vastgoedprijzen van Europese winkelcentra gestabiliseerd, en zitten de huren vanaf een verlaagd niveau in de lift. Ook komt de transactiemarkt voorzichtig weer tot leven. De Thaise Central Group kocht voor circa 1 miljard euro de Duitse luxewarenhuizen van KaDeWe, Norges Bank legde 360 miljoen pond neer voor het resterende belang van 50 procent in het Britse winkelcentrum Meadowhall en het Spaanse winkelfonds Lar España wordt voor circa 700 miljoen euro overgenomen door twee investeringsmaatschappijen.

Die transacties wijzen op een toenemend vertrouwen van institutionele beleggers in retailvastgoed. Operationeel gaat het ook weer beter. Zo zagen winkelcentra in Continentaal Europa hun bezoekersaantallen in de eerste jaarhelft met 4 procent toenemen. Daarmee liggen ze nog 4 procent onder het niveau van voor de pandemie. Dat blijkt uit cijfers van CBRE over 147 winkelcentra in elf Europese landen.

Zowel grote winkelcentra als retailparken trekken al meer bezoekers dan voor de pandemie (+1%). Beide types retailvastgoed laten ook een relatief sterke omzetgroei zien, met een toename ten opzichte van 2019 van respectievelijk 20 en 17 procent. Dankzij de hogere inflatie stegen de huren in de CBRE-index in het eerste halfjaar met 2,4 procent.

Volgens de vastgoedadviseur staan de huren in de meeste landen echter onder druk, doordat nieuwe contracten tegen lagere tarieven worden afgesloten. Het blijft dus zaak kritisch te zijn en goed naar de kwaliteit van het onderliggende vastgoed te kijken. Eersteklas winkelcentra op goede locaties hebben de voorkeur, want het verschil tussen secondair en prime vastgoed wordt waarschijnlijk alleen maar groter. We bespreken vijf kanshebbers.

Kanshebber 1: Altarea

Met een portefeuille van bijna 6 miljard euro is Altarea een vooraanstaande ontwikkelaar en belegger in de Franse retailmarkt. Het bedrijf investeert vaak samen met institutionele beleggers. Circa 72 procent van het geïnvesteerde kapitaal zit in winkelvastgoed, hoofdzakelijk in 43 grote regionale winkelcentra. Daarnaast ontwikkelt het bedrijf woningen, kantoren en logistiek vastgoed via zijn beursgenoteerde dochter Altareit. Op de Franse woningmarkt is het de tweede speler.

De snelle rentestijging veroorzaakte vorig jaar een kopersstaking, waardoor het bedrijf flink moest afboeken op zijn woningposities. De stabiele inkomsten van de retailportefeuille boden enig tegenwicht. Het winkelvastgoed heeft een hoge bezettingsgraad van 97,3 procent en boekte in de eerste jaarhelft een autonome huurgroei van 7 procent.

De recente rentedaling kan volgend jaar zorgen voor herstel op de Franse woningmarkt, ook gezien het woningtekort in de grote steden. Dit jaar rekent Altarea weer op een stijging van het directe beleggingsresultaat en over vier jaar wil het terugkeren naar de oude piekwinst van ruim 300 miljoen euro, van 101 miljoen in 2023. Dat zou neerkomen op een winst per aandeel van 14,50 euro. Bij een beoogde pay-outratio van 75 procent levert dat een dividend van 10,85 euro per aandeel op. Dit jaar blijft het dividend vermoedelijk stabiel en dat geeft een mooi rendement van 8 procent. De koers is nog niet vooruitgelopen op een nieuwe opgaande cyclus op de Franse vastgoedmarkt.

Kanshebber 2: Mercialys

De portefeuille van het Franse Mercialys bestaat uit 47 middelgrote en kleinere regionale winkelcentra met een gemiddelde waarde van 61 miljoen euro. Na een afboeking van 7 procent in 2023 is de waarde van het vastgoed in het eerste halfjaar gestabiliseerd op 2,9 miljard euro. De winkelcentra zijn defensief gepositioneerd met een grote supermarkt en veel winkels gericht op dagelijkse behoeftes. Mede door de relatief lage huren kent de portefeuille nauwelijks leegstand.

In het eerste halfjaar stegen de huren op autonome basis met 4,1 procent vooral dankzij een hoge indexatie. Mercialys bevestigde bij de halfjaarcijfers zijn winstverwachting voor heel 2024. De winst per aandeel zou met minstens 2 procent groeien, wat gezien de toename van 3 procent in het eerste halfjaar makkelijk haalbaar is.
Recentelijk verkocht Mercialys vier hypermarkten, waardoor de loan-to-value-ratio (LTV) daalt naar een comfortabel niveau van 37 procent. De risico’s in het huurdersbestand zijn sterk verminderd. Zo is het belang van de kwakkelende retailer Casino teruggelopen naar slechts 1,2 procent van de huuropbrengsten. In totaal zijn hypermarkten goed voor 15,9 procent van de huursom, maar dat segment is verspreid over meerdere partijen.

De consensus gaat voor dit jaar uit van een winst van 1,20 euro per aandeel en een dividend van 1,02 euro. Ondanks de sterke koersstijging sinds januari blijft het dividendrendement van 8,7 procent aantrekkelijk voor inkomstenbeleggers. Ook het hoge disagio van 26 procent onderstreept de gunstige waardering van het aandeel.

Kanshebber 3: Hammerson

Het Britse Hammerson ontwikkelt en investeert voor de lange termijn in grotere winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Frankrijk. De onderneming is door afboekingen door een diep dal gegaan en moest de balans herstellen met een claimemissie en desinvesteringen.

Na de recente verkoop van de designeroutletwinkelcentra is de ommekeer afgerond en kan het bedrijf zich met een lage LTV van 25 procent weer richten op groei. Op de middellange termijn streeft het naar een winst- en dividendgroei van 6 tot 8 procent per jaar. Aandeleninkoop zal een deel van de gederfde huurinkomsten van de recente desinvestering compenseren.

De resterende portefeuille begint ook wat beter te draaien, met in het eerste halfjaar een vergelijkbare huurgroei van 2 procent en beduidend hogere huren op nieuwe contracten. Wel moet de leegstand van 6 procent verder omlaag. De afboekingen zijn hoogstwaarschijnlijk achter de rug, terwijl het aandeel 20 procent onder zijn intrinsieke waarde noteert en een prima dividendrendement biedt van ruim 5 procent.

Kanshebber 4: Klépierre

Klépierre is een Frans vastgoedfonds met een enorme portefeuille van 24 miljard euro. Die bestaat uit grote winkelcentra in zestien Europese landen. Samen met Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is het bedrijf actief in het topsegment van de retailmarkt. Het vastgoed is door de rentestijging met ruim 12 procent afgewaardeerd, tegen een min van 16 procent voor de Europese portefeuille van URW. In het eerste halfjaar was er een positieve herwaardering van 2 procent.

Operationeel gaat het ook prima: de huren stegen op vergelijkbare basis met 6 procent, op nieuwe huurcontracten gingen de prijzen met 3 procent omhoog en de leegstand liep verder terug naar circa 4 procent. Het dividend stijgt dit jaar naar verwachting met circa 2 procent en dat levert een mooi dividendrendement van 6,3 procent op.

Kanshebber 5: Unibail-Rodamco-Westfield

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) focust op megawinkelcentra die veel beleving bieden voor de consument. Om de schuldenlast te verlichten, wil het bedrijf zijn Amerikaanse winkelcentra verkopen. Dat proces heeft vertraging opgelopen door de rentestijging. Inmiddels is de Amerikaanse tienjaarsrente weer wat omlaag gekomen en zijn ook de Amerikaanse vastgoedprijzen gestabiliseerd. Dat zou desinvesteringen gemakkelijker moeten maken. Wel moest URW in het eerste halfjaar nog 4,7 procent afboeken op zijn Amerikaanse winkelcentra. Daar stonden positieve herwaarderingen in Europa (+0,7%) en het Verenigd Koninkrijk (1,4%) tegenover.

De winkelcentra draaien over het algemeen goed en de leegstand zit met circa 5 procent weer op het niveau van voor de pandemie. Ondanks de desinvesteringen stijgt de winst per aandeel dit jaar met circa 1 procent naar 9,73 euro, in het midden van de aangegeven bandbreedte. Het dividend is vorig jaar hervat op 2,50 euro per aandeel en zal de komende jaren waarschijnlijk significant stijgen. URW noteert 48 procent onder de intrinsieke waarde, tegen 7 procent voor het aandeel Klépierre. Na de Amerikaanse exit ligt een forse herwaardering voor de hand.