Na jaren van saneren kijkt Unibail-Rodamco-Westfield (URW) weer vol vertrouwen naar de toekomst. De winst en vooral het dividend zullen de komende jaren een sprong maken, blijkt uit de nieuwe doelen voor 2025-2028 die de winkelvastgoedspeler onlangs op zijn beleggersdag ontvouwde.
Het bedrijfsresultaat moet in die periode jaarlijks met zo’n 6 procent stijgen, vooral door de groei van de huurinkomsten uit de Europese en Amerikaanse winkelcentra. Daarvoor wil URW zijn marktaandeel uitbreiden, een hogere bezettingsgraad halen en meer passanten aantrekken, die toelaten hogere huurprijzen te bedingen. Bovendien zet het in op een flinke omzetgroei bij Westfield Rise, een mediabureau dat reclamecampagnes organiseert voor de winkeliers.
Daarnaast verwacht URW meer winst door het sluiten van licentieovereenkomsten. Een voorbeeld is de recente samenwerking met Cenomi Centers in Saudi-Arabië, dat de exclusieve licentierechten voor het merk Westfield verkreeg. URW zal de exploitant ondersteunen met verhuur, exploitatie en marketing. Met dat soort partnerschappen vergroot URW zijn bereik, wat ook voor Westfield Rise op termijn interessant is.
Beleggers reageerden positief op de concrete financiële doelen.
URW is ook van plan zijn pay-outratio (het deel van de winst bestemd voor het dividend) geleidelijk op te voeren en minstens 3,1 miljard euro aan dividenden uit te keren. Voor dit jaar bevestigde het de winstverwachting van 9,30 à 9,50 euro per aandeel, waarvan 4,50 euro zal worden uitgekeerd, of een pay-out ratio van 40 à 45 procent. Vanaf 2027 is het de bedoeling de pay-outratio op te trekken tot 60 à 70 procent en in 2028 voluit voor 70 procent te gaan, in lijn met concurrent Klépierre. Op basis van een winstverwachting van 9,90 euro per aandeel voor 2028 zou dat overeenkomen met een dividend van 6,90 euro per aandeel. Dat is dus vrijwel een verdubbeling vergeleken met het dividend van 3,50 euro per aandeel over 2024, wat tegen de huidige koers een torenhoog dividendrendement van 8,3 procent inhoudt. Ook de korting van 42 procent tegenover de jongste boekwaarde per aandeel getuigt nog van een behoorlijke onderwaardering. Klépierre noteert tegen een premie van 5 procent.
De kwaliteit van de Europese portefeuille van URW is op zijn minst vergelijkbaar met die van Klépierre. Maar de Franse branchegenoot heeft een sterkere balans en is niet actief op de competitieve Noord-Amerikaanse en Britse winkelvastgoedmarkt. De Amerikaanse portefeuille is nog goed voor 22 procent van de waarde van de portefeuille (49,7 miljard euro). De kwaliteit van de Amerikaanse portefeuille is duidelijk verbeterd door de verkoop en de sluiting van slechtlopende regionale winkelcentra. Bij de overname van Westfield in 2017 verkreeg URW 35 winkelcentra in de Verenigde Staten, waaronder zeventien grote, goed presterende centra (flagships). Daar zijn er nog vijftien van over, waarvan tien flagships. De leegstand van de flagships is de voorbije jaren gehalveerd tot 6,2 procent.
Conclusie
De periode van negatieve herwaarderingen is achter de rug. Omdat er al fors is afgewaardeerd en de huurprijzen in de lift zitten, is de kans op nog forse waardedalingen klein. Het kredietbureau Moody’s heeft vertrouwen in de verdere schuldvermindering en bevestigde onlangs de kredietrating met stabiele vooruitzichten. Beleggers krijgen ook weer vertrouwen in URW en reageerden positief op de concrete financiële doelen. Het aandeel biedt een zekere inkomstenstroom en de onderwaardering tegenover Klépierre zou een stuk mogen teruglopen.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 82,96 euro
Ticker: URW FP
ISIN-code: FR0003763779
Markt: Euronext Parijs
Beurskapitalisatie: 11,88 miljard euro
K/w 2024: 11
Verwachte k/w 2025: 9
Koersverschil 12 maanden: +13%
Koersverschil sinds jaarbegin: +19%
Dividendrendement: 4,2%
