Brixmor, dat in de Verenigde Staten openluchtwinkelcentra uitbaat, zit in het juiste marktsegment en profiteert van gunstige vraag-aanbodverhoudingen. Het aandeel is ook voor dividendbeleggers koopwaardig.
Brixmor Property Group heeft 360 openluchtwinkelcentra verspreid over de Verenigde Staten. De portefeuille staat voor 15 miljard dollar in de boeken en bestaat voor drie kwart uit buurt- en wijkwinkelcentra, aangevuld met grote regionale winkelcentra. In het huurdersbestand ligt de focus op supermarkten en discountwinkels. Ook sportscholen, restaurants en andere dienstenverleners behoren tot de huurders. De top drie bestaat uit de goedkope warenhuisketens TJX Companies en Burlington Stores, en de supermarktketen Kroger. Geen enkele individuele huurder vertegenwoordigt meer dan 5 procent van de totale huurinkomsten.
Brixmor streeft naar een duurzame groei van zijn kasstroom. Op organische basis ziet het bedrijf kans om verder te groeien door de verbetering van de bezettingsgraad van de kleine winkelpanden en de stijging van de huurprijzen. Contractonderhandelingen resulteren in fors hogere huurbedragen. Zo lag de gemiddelde huur op nieuwe contracten vorig jaar 40 procent boven de oude huren. De contracten die in 2024-2026 aflopen, liggen 65 procent onder het huidige marktniveau. Brixmor beschikt over een goede prijszettingsmacht, omdat er na de kredietcrisis in 2009 weinig nieuwe winkelcentra zijn bijgebouwd. Het aantal fysieke winkels stijgt al drie jaar op rij en dat zal naar verwachting ook in 2024 het geval zijn. Goede retailers moeten wel uitbreiden, want ook jongeren die opgegroeid zijn met internet, bezoeken fysieke winkels.
Winkelbeleggers als Brixmor zitten daardoor weer aan de goede kant van de markt en kunnen de schaarste aan vierkante meters uitbuiten door de prijzen te verhogen. In het eerste kwartaal werden nieuwe contracten, net als in 2023, tegen gemiddeld 40 procent hogere huren afgesloten. Wat ook bijdraagt aan de goede operationele prestaties, is dat Brixmor continu in zijn winkelcentra investeert. Sinds 2015 heeft de groep voor 900 miljoen dollar gespendeerd aan de herontwikkeling van bestaande winkelcentra. Dat leverde een rendement van gemiddeld 11 procent per jaar op. Op de huidige pijplijn van herontwikkelingsprojecten van 431 miljoen dollar verwacht het bedrijf een rendement van 9 procent. De renovatie en herpositionering van de bestaande winkelcentra houden de leegstand laag. Verder blijft het bedrijf een actief aan- en verkoopbeleid voeren. Onlangs werd West Center voor 17,3 miljoen dollar aangekocht, een buurtwinkelcentrum in Long Island, New York.
De verwachting voor het directe beleggingsresultaat per aandeel voor 2024 is licht opwaarts bijgesteld naar 2,08 tot 2,11 dollar per aandeel en we gaan ervan uit dat die prognose bij de publicatie van de halfjaarcijfers op 30 juli wordt herhaald. In het midden van de bandbreedte komt dat neer op een lichte winststijging van 2,7 procent. Hogere rentelasten snoepen 3 dollarcent van de winst per aandeel af. Daarmee blijft het effect van de gestegen kapitaalmarktrente vooralsnog beperkt. De uitstaande leningen hebben een gemiddelde looptijd van 4,3 jaar en een vaste rente. Het vooruitzicht van een wat lagere rente zal de winstgroei de komende jaren kunnen helpen.
Conclusie
Begin dit jaar is het kwartaaldividend met 4,8 procent verhoogd tot 0,2725 dollar per aandeel, wat een mooi dividendrendement van 4,6 procent oplevert. Met een pay-outratio van slechts 54 procent is het dividend ruimschoots gedekt en kan de dividendgroei de komende jaren minstens gelijk opgaan met de winststijging per aandeel. Brixmor zit in het juiste marktsegment en profiteert van gunstige vraag-aanbodverhoudingen. Het aandeel is ook voor dividendbeleggers koopwaardig. z
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Verschenen op trends.be/beleggen op 16 augustus
Koers: 25,08 dollar
Ticker: BRX US
ISIN-code: US11120U1051
Markt: New York
Beurskapitalisatie: 7,56 miljard dollar
K/w 2023: 12,5
Verwachte k/w 2024: 12
Koersverschil 12 maanden: +15%
Koersverschil sinds jaarbegin: +8%
Dividendrendement: 4,3%
Brixmor profiteert van gunstige vraag-aanbodverhoudingen.
