Hou rekening met de volgende vier elementen en u kunt een verstandige keuze maken.
Het hoofddoel van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) is het uitoefenen van alle activiteiten die verband houden met de oprichting, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding en de exploitatie van onroerende goederen. Bij een beursnotering moet minstens 30 procent van de aandelen publiek aangeboden worden.
De gvv’s staan onder controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en moeten zich houden aan zeer strikte regels met betrekking tot belangenconflicten, diversificatie, waardering door onafhankelijke deskundigen, de schuldratio en dividenduitkering. Als aan die voorwaarden wordt voldaan, krijgt de gvv een speciaal fiscaal statuut. Een van de voorwaarden is dat minimaal 80 procent van de nettowinst in de vorm van dividenden aan de aandeelhouders moet worden uitgekeerd.
Maak een verstandige keuze
Bij de keuze van een gvv is een aantal aspecten van groot belang:
– De activiteit. Niet alle gvv’s zijn actief in de verhuur van hetzelfde soort vastgoed. We onderscheiden onder meer logistiek (opslagruimtes), kantoren, winkels/shoppingcentra, particuliere verhuur en specifieke vormen daarvan, zoals studentenhuisvesting en seniorenhuisvesting. De vooruitzichten voor al die deelactiviteiten zijn niet dezelfde. Aan logistiek, studenten- en seniorenhuisvesting worden betere groeiperspectieven toegedicht dan aan de andere segmenten. Dat verklaart vaak ook de koersvorming en de verhouding tegenover de intrinsieke waarde.
– Premie of korting van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde van de gvv. De intrinsieke waarde (NAV) is de waarde van alle bezittingen (de gebouwen in portefeuille) verminderd met de schulden. Bij een hoge premie is de beurskoers dus veel hoger dan de werkelijke waarde van de onderneming. In dat geval is het risico op een terugval van de beurskoers groter dan bij een gvv met een kleine premie. In tijden van lage rente kan gemakkelijker sprake zijn van een (aanzienlijke) premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Dat hebben de gvv-aandeelhouders de voorbije jaren ondervonden. Een drastische ommekeer in de rente heeft de beurskoersen een flinke duik doen maken. Toen was de regel een (fikse) premie, nu is dat een (forse) korting tegenover de intrinsieke waarde. In gvv’s beleggen is dus veel aantrekkelijker dan pakweg drie jaar geleden.
Dividendwaarden
– Hoogte van het dividendrendement. De aantrekkingskracht van gvv’s heeft op de eerst plaats te maken met het hoger dan gemiddeld dividendrendement. Het rendement is echter nooit gegarandeerd. Het dividend kan ook verlaagd worden, zoals we gezien hebben tijdens de coronacrisis of de nasleep ervan.
– De schuldgraad. Die geeft aan hoeveel ruimte de gvv heeft om de portefeuille uit te bouwen zonder een beroep te doen op vers kapitaal. Als een kapitaalverhoging doorgevoerd wordt, verwatert doorgaans de winst per aandeel. Anderzijds kan het voor een gvv interessant zijn wat meer te gaan lenen. Daardoor verhoogt uiteraard de schuldgraad, maar leningen zijn vaak goedkoper dan de middelen van de aandeelhouders. Het komt er dus op aan eigen middelen goed af te wegen tegenover geleend geld. De markt wil tegenwoordig dat de schuldgraad onder 50 procent blijft. Het wettelijke maximum is 65 procent.
