Europese vastgoedaandelen op laagste koers sinds 2012, maar: ‘Er is geen sprake van een vastgoedcrisis’

2023 is een moeilijk jaar voor de Europese vastgoedmarkt. Dat is ook duidelijk te zien aan de Stoxx 600 Real Estate Index voor de grootste beursgenoteerde vastgoedbedrijven. De koers bereikte zijn laagste punt sinds januari 2012. Gert De Mesure, expert in vastgoedaandelen, spreekt over een financieringscrisis in plaats van een vastgoedcrisis.

Sinds de beleidsrente van de Europese centrale bank vorig jaar klimt, is de Europese vastgoedmarkt langzaam afgekoeld. Lenen werd duurder en daarom is het aantal vastgoedttransacties in veel Europese landen afgenomen. In verschillende vastgoedmarkten – met uitzondering van België – is als gevolg daarvan ook de prijs van vastgoed gedaald. De rente bedraagt sinds september 4 procent, en ze kan nog even hoog blijven.

Zo’n economisch klimaat heeft onvermijdelijk gevolgen voor veel sectoren. Voor vastgoedbedrijven is dat duidelijk te zien aan de Stoxx 600 Real Estate Index (zie grafiek). Die bereikte zijn laagste peil sinds januari 2012. De Europese economie werd toen getroffen in de nasleep van de staatsschuldencrisis, die was ontstaan rond de betaalbaarheid van overheidsschulden van Europese lidstaten als Griekenland, Spanje en Italië.

Trends sprak met Gert De Mesure, een analist gespecialiseerd in vastgoedaandelen. Ondanks de negatieve koers spreekt hij niet over een vastgoedcrisis. “Vastgoedaandelen lijden onder de economische omstandigheden, dat is heel duidelijk. De omzet van vastgoedbedrijven blijft wel overeind, of stijgt ze zelfs. Dat heeft te maken met twee dingen. Ten eerste is de huurindexering door de hoge rente gestegen in Europese lidstaten. Dat draagt bij aan de operationele resultaten van vastgoedbedrijven. Anderzijds zijn veel gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) ingedekt tegen rentestijgingen, waardoor de resultaten stabiel blijven.”

Obligaties en langetermijnrente

Toch ziet De Mesure enkele argumenten die, vooral in de ogen van institutionele beleggers, in het nadeel van vastgoedaandelen spreken. “Jarenlang werden vastgoedaandelen dankzij hun hoge dividend beschouwd als een sterk alternatief voor obligaties. Obligaties hadden een ontzettend lage coupon van pakweg een achtste van een procent. Ondertussen zijn de omstandigheden volledig gekeerd en zijn obligaties opnieuw interessant en minder risicovol.”

“Het voorbije anderhalf jaar is de langetermijnrente met 3,5 procent gestegen. Vooral de snelheid van die stijging lokt een negatieve reactie uit bij investeerders. In het verleden heeft het zes tot zeven jaar geduurd alvorens de langetermijnrente was hersteld van zo’n stijging. Institutionele beleggers reageren heel eenvoudig door hun positie in vastgoedaandelen af te bouwen, zonder rekening te houden met welke bedrijven al dan niet zijn ingedekt tegen de rentestijging.”

Kapitaalverhogingen en gedwongen verkoop

Een mogelijke vrees van investeerders in vastgoedaandelen is dat bedrijven behoefte hebben aan kapitaalverhogingen door aandelen te verkopen, wat leidt tot verwatering bij de aandeelhouders. Alleen moeten er in vergelijking met de voorbije jaren relatief veel aandelen worden verkocht, doordat de koers is gedaald. “Op dit moment is die vrees wat achter de rug. De gvv’s die een kapitaalverhoging nodig hadden, hebben dat inmiddels gedaan. Dat gegeven heeft dus al mee de huidige prijs bepaald”, legt De Mesure uit.

‘Belgische gvv’s zijn goed ingedekt tegen de rentestijging. Onze markt blijft ook relatief goed gespaard van de afwaardering van vastgoed’

Gert De Mesure, expert vastgoedaandelen

De expert in vastgoedaandelen vreest ook dat veel vastgoedaandelen de voorbije jaren met schulden zijn gekocht. “Dat gebeurde in de wetenschap dat er geleend werd tegen een rente die lager was dan het dividend. Als de aandelenkoers dan daalt, moeten investeerders meer onderpand geven of worden ze verplicht te verkopen. Dat is problematisch.”

Vallend mes

De Mesure benadrukt dat het met Belgische vastgoedbedrijven relatief goed gaat, met uitzondering van projectontwikkelaars. “Onze gvv’s zijn goed ingedekt tegen de rentestijging. Onze markt blijft ook beter gespaard van de afwaardering van vastgoed, doordat het minder scherp was geprijsd in vergelijking met andere markten. In het Verenigd Koninkrijk heeft wel een sterke afwaardering plaatsgevonden. Belgische gvv’s zijn altijd de sterkste presteerders geweest in Europa, waardoor de aandelen hoog geprijsd waren.”

Toch ziet de analist nog niet direct een ommekeer in de koersen van vastgoedaandelen. “Never catch a falling knive, luidt het gezegde. Sommige beleggers vergissen zich in de lagere koersen van Belgische vastgoedaandelen, die eerst veel hoger waren gewaardeerd. Ze lijken misschien een koopje, maar zolang de rente niet stabiliseert, verwacht ik geen verandering.”

De analist is ervan overtuigd dat, zodra de marktsituatie verandert, bedrijven met een goede rentedekking het best zullen presteren op de beurs. “Nu aandelen verkocht worden, is er weinig aandacht voor rentedekking en wil men vooral af van de vastgoedposities. Als vastgoedaandelen weer interessant worden, dan zullen investeerders er wel rekening mee houden. Gvv’s gaan als gevolg ook gedetailleerder communiceren over hun dekking.”