Voor het eerst worden vraagtekens geplaatst bij een kapitaalverhoging van Aedifica. Maar een vastgoedvennootschap is op dit moment beter gewapend met een lage schuldgraad en een oorlogskas.
Het is bijna een jaarlijkse gewoonte van Aedifica, de Europese topspeler in zorgvastgoed (ruim 47.000 bedden op 624 locaties op 31 maart), om net voor de zomer geld op te halen. En toch is het deze keer anders. Voor de aandeelhouders is het de eerste kapitaalverhoging die pijn doet, met een korting op de koers (15% bij de aankondiging), ver beneden de intrinsieke waarde (79,95 euro per aandeel op 31 maart). De kapitaalverhoging gebeurt tegen 52 euro, waardoor het aantal aandelen zal toenemen met zo’n 18 procent. De kapitaalverhoging van vorig jaar, uitsluitend voor institutionele beleggers, vond plaats tegen 87 euro per aandeel. In oktober 2020, de laatste keer dat de particuliere belegger kon intekenen, bedroeg de uitgifteprijs 83,50 euro.
Voor het eerst worden ook vraagtekens geplaatst bij de timing van de operatie. Zou Aedifica de investeringen niet beter op een laag pitje zetten en eventueel gebouwen verkopen? Was dat ook niet het plan? Maar CEO Stefan Gielensverdedigt de kapitaaloperatie door te wijzen op het belang van een lage schuldgraad en een oorlogskas. Volgens hem evolueert het zorgvastgoed zelfs snel naar een kopersmarkt, waar het essentieel is dat je door de markt wordt gezien als een partij die kan kopen en niet hoeft te verkopen. Zo verwacht hij dat er zich kansen zullen voordoen in Zweden en Duitsland.
Door de kapitaalverhoging zakt de schuldgraad van 43,6 procent eind maart naar 37 procent. De winst per aandeel zal door de stijging van het aantal aandelen wel dalen onder het niveau van 2022 (4,76 euro per aandeel).
Conclusie
We geven het management het voordeel van de twijfel, al heeft de koers de bodem van de voorbije vijf jaar opgezocht. We geloven dat een vastgoedvennootschap beter gewapend is met een lage schuldgraad en een oorlogskas. Sinds vorig najaar gaven we geen koopadvies meer voor Aedifica, maar nu verhogen we het advies. Door de recessiedreiging zien we de lange rente dalen, waardoor het aandeel kan herstellen.
