Aan het strategische nut van de overname van de vastgoedontwikkelaar Basecamp Group European Student Housing Fund I + II vorig jaar twijfelen we niet, maar de timing was niet zo denderend. Xior Student Housing is een gereglementeerde vastgoedvennooschap (gvv) gespecialiseerd in de huisvesting van studenten (ruim 90% van de inkomsten). De overname zadelde Xior op met een hoge schuldgraad (55,3% per eind juni, 48% op 30/6/2022), die als een donkere schaduw boven het aandeel hangt. De bedrijfsleiding wil de schuldgraad terugdringen richting 50 procent en plant daarom tegen eind dit jaar voor 230 miljoen euro desinvesteringen. De minst rendabele activa moeten eruit. Er zijn al voor 137 miljoen euro aan verkopen getekend, maar die nog moeten worden afgerond.
De Basecamp-overname doet wel de huurinkomsten fors stijgen. In de eerste jaarhelft bedroegen ze 69,3 miljoen euro, 39,2 procent meer dan in dezelfde periode van vorig jaar. Op vergelijkbare basis komen we uit op een stijging van 5,6 procent. Studentenkamers blijven erg begeerd in alle acht landen waar Xior aanwezig is. Die krapte garandeert haast een hoge bezettingsgraad (98% eind juni) de komende jaren. Dat laat toe de inflatie door te rekenen. De winst steeg in de eerste zes maanden met 30,5 procent, tot 32,2 miljoen euro, maar de winst per aandeel nam met ‘slechts’ 5 procent toe, tot 0,92 euro. De waarde van de vastgoedportefeuille groeit aan tot 3,13 miljard euro (18.225 verhuurbare studentenkamers), maar zakt per aandeel naar 40,8 euro. De eerder verlaagde winstprognose van 2,20 euro per aandeel en de dividendverwachting van 1,76 euro bruto blijven wel overeind.
Conclusie
Xior is actief in een groeiniche van de vastgoedmarkt, en dat nog voor vele jaren. Toch moet het zijn groeipad aanpassen aan de realiteit van de hogere rente. In de verwachting dat de lange rente zal dalen, en wegens het verwachte dividendrendement van 6,5 procent bruto en de bijna 35 procent onderwaardering tegenover de intrinsieke waarde verhogen we het advies weer naar ‘koopwaardig’.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 26,85 euro
Ticker: XIOR BB
ISIN-code: BE0974288202
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 956 miljoen euro
K/w 2022: 12,5
Verwachte k/w 2023: 12
Koersverschil 12 maanden: -30%
Koersverschil sinds jaarbegin: -9%
Dividendrendement: 6,6%
