De beurs kan overdrijven, maar in het geval van Cofinimmo neemt de overdrijving nooit geziene proporties aan.
Tegen een koers van 59 euro kunt u het aandeel van deze vastgoedvennootschap op de koop tikken tegen een korting van ruim 40 procent tegenover de nettoactiefwaarde (nav), die eind september 104,64 euro bedroeg. Die uitzonderlijke hoge korting is een unieke instapkans. Deze faire waarde per aandeel kan nog afbrokkelen als Cofinimmo verdere waardeverminderingen op de vastgoedportefeuille moet boeken in het spoor van de gestegen langetermijnrente en de malaise op de vastgoedmarkten, maar in de eerste negen maanden van dit jaar bleef die afwaardering beperkt tot 1,7 procent van de vastgoedportefeuille. Kantoorvastgoed leverde dit jaar 3,9 procent in, maar het aandeel van kantoren in de portefeuille van Cofinimmo is intussen gedaald tot 19 procent. Die bestaat voor 74 procent uit zorgvastgoed, dat een stuk waardevaster is. Eventuele verdere afwaarderingen worden dus in een handvol procenten gemeten, en niet in tientallen procenten, zoals beleggers dat de afgelopen maanden deden.
De spectaculaire koersdalingen van Cofinimmo en andere gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) wortelen uiteraard ook in de gestegen langetermijnrente. Als de rente op tien jaar op Belgisch overheidspapier stijgt van 0 procent eind 2021 naar 3,5 procent, moet het winst- en dividendrendement van Cofinimmo fors hoger om voldoende aantrekkelijk te blijven voor beleggers. Fors hogere rendementen impliceren fors lagere beurskoersen, maar daar overdrijft de beurs. Tegen de huidige koers biedt Cofinimmo een winstrendement van 11,7 procent, wat zich vertaalt in een bruto-dividendrendement van 10,5 procent. Tegenover een rendement van 3,5 procent op tienjarig Belgisch overheidspapier krijgen beleggers dus een royale risicopremie van 8 procent. Als straks de langetermijnrente daalt in het spoor van de afkoelende inflatie en conjunctuur, kan ook het vereiste winstrendement op Cofinimmo zakken en de koers stevig herstellen.
De overdreven afstraffing is echter ook niet uitsluitend te wijten aan het gewijzigde renteklimaat. Het management heeft ook boter op het hoofd door het investeringsprogramma niet aan te passen, ondanks het verzuurde klimaat en de schuldgraad van 45 procent, wat ertoe leidde dat het bedrijf vorige maand vrij onverwacht voor 167 miljoen euro vers kapitaal tegen 60 euro per aandeel ophaalde om de balans te versterken. Die dure operatie verlaagt de schuldgraad tot 43 procent, maar bleek aanvankelijk onvoldoende om beleggers te overtuigen dat nieuwe kapitaalverhogingen niet nodig zijn.
De resultaten zijn intussen zonder meer goed. De onderliggende winst uit de kernactiviteiten steeg in de eerste negen maanden van dit jaar met 10 procent, maar door het verwaterende effect van de kapitaalverhoging blijft de stijging van de winst per aandeel beperkt met 1,5 procent tot 5,33 euro per aandeel. Die goede gang van zaken liet het management toe zijn winstverwachtingen over heel 2023 licht te verhogen. De winst uit de kernactiviteiten zou landen op 6,95 euro per aandeel, rekening houdend met het verwaterende effect van de kapitaalverhoging. Het management bevestigde ook dat op basis van deze resultaten in 2024 een brutodividend van 6,2 euro per aandeel zal worden betaald.
Conclusie
Het aandeel van Cofinimmo noteert met een korting van 40 procent tegenover de faire waarde, die vrij stabiel is. Het winst- en dividendrendement is opgelopen tot respectievelijk 11,7 en 10,5 procent, wat royaal is ten opzichte van een langetermijnrente van 3,5 procent. Dat biedt beleggers een unieke instapkans. We behouden het koopadvies.
Advies: kopen
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 59 euro
Ticker: COFB BB
ISIN-code: BE0003593044
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,17 miljard euro
K/w 2022: 12
Verwachte k/w 2023: 9
Koersverschil 12 maanden: -29%
Koersverschil sinds jaarbegin: -31%
Dividendrendement: 10,5%
