We gaan uit van een vertraging en geen afwijzing van het bod door de concurrentiewaakhond. We vinden dit een enorme kans voor Aedifica.
We hebben een vermoeden waarom u massaal voor de Europese speler in zorgvastgoed (613 locaties voor 48.600 bedden gespreid over 7 landen) hebt gekozen in de wekelijkse poll van Trends Beleggen, waarin u kiest welk aandeel we analyseren. U ziet de koers van Aedifica de voorbije weken verder afglijden, zodat de jaarwinst voor het aandeel naar 7 procent is geslonken.
Voor die koersdaling zijn er twee belangrijke redenen. Aan de eerste kan de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) niks doen, want het betrof de stijging van de langetermijnrente in Europa in het algemeen en in België in het bijzonder. De politieke instabiliteit in Frankrijk doet investeerders een hogere risicopremie eisen voor Frans staatspapier. Onze zuiderburen hebben een groot begrotingstekort en een hoge staatsschuld. België zit in een vergelijkbare situatie en in het zog wordt de lange rente mee omhoog getrokken.
De andere reden is wel gelinkt aan de gvv. Begin mei verrastte Aedifica met de aankondiging van een overnamebod op Cofinimmo. Dat moet het vierde grootste zorgvastgoedbedrijf ter wereld met een vastgoedportefeuille van ruim 12 miljard euro doen ontstaan. Alleen is het al oktober en is de goedkeuring er nog niet. De Belgische Mededingingsautoriteit (BMA) onderzoekt het overnamebod nog steeds. Eind september communiceerde Aedifica dat het overweegt enkele woon-zorgcentra in België te verkopen om het bod te doen slagen. We gaan er nog altijd van uit dat er groen licht komt. Een goedkeuring is wel nodig voor eind oktober om het bod nog dit jaar op te stellen en af te ronden.
In de periode van januari tot en met juni zijn de huurinkomsten gestegen met 9 procent op jaarbasis tot 180,8 miljoen euro (+3% bij ongewijzigde portefeuille). Er is een desinvestering geweest in Zweden. De winst kwam uit op 123,3 miljoen euro of 4 procent meer dan in de eerste helft van 2024. Per aandeel spreken we over een winst van 2,59 euro (2,50 euro per aandeel in eerste helft 2024). Voor het volledige boekjaar wordt uitgegaan van een winst van 238 miljoen euro of 5,01 euro per aandeel en een dividendprognose van 4,00 euro bruto per aandeel.
De gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) blijft zodoende operationeel prima werken met een bezettingsgraad van 100 procent en een gemiddelde resterende looptijd van huurovereenkomsten van achttien jaar. Op 30 juni bedroeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 6,16 miljard euro, iets meer dan de 6,12 miljard euro eind maart, maar wel onder de 6,22 miljard euro van eind vorig jaar. De schuldgraad stond eind juni op een redelijke 42,4 procent.
De nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen een stijgende rente bedroeg 73,94 euro per aandeel (74,59 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde meerwaarden op de indekkingen). Dat is lager dan de 75,70 euro per aandeel eind vorig jaar.
Conclusie
We kijken uit naar het beklinken van de fusie met sectorgenoot Cofinimmo en het ontstaan van een wereldspeler in zorgvastgoed. Dat betekent dat we enkel uitgaan van een vertraging en geen afwijzing van het bod door de concurrentiewaakhond. We vinden dit een enorme kans voor Aedifica, dat door de onzekerheid nu weer tegen een korting op de koers van zowat 20 procent noteert. We bevestigen ons positieve advies.
Volg Trends Beleggen ook via het gelijknamige WhatsApp-kanaal
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 60,05 euro
Ticker: AED BB
ISIN-code: BE0003851681
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,85 miljard euro
Verwachte k/w 2024: 12
Verwachte k/w 2025: 12
Koersverschil 12 maanden: -2%
Koersverschil sinds jaarbegin: +7%
Dividendrendement: 6,2%
