Het risicoprofiel van het aandeel verlaagt, terwijl de waardering nog altijd zeer interessant is.
De verlaging van het dividend van 6,2 naar 5,2 euro per aandeel laat misschien anders vermoeden, maar Cofinimmo lijkt eindelijk vaste grond onder de voeten te krijgen. Zorgen over een dalende intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille en over de schuldgraad wogen vorig jaar op de beurskoers van de vastgoedvennootschap. Maar intussen stabiliseert de intrinsieke waarde en lijkt de schuldgraad onder controle, terwijl de operationele resultaten goed blijven. Het management ziet ook beterschap in de sector. De bezettingsgraad bij de zorguitbaters neemt toe, waardoor de vraag naar zorgvastgoed opnieuw kan toenemen in Europa. Het risicoprofiel van een belegging in Cofinimmo is dus gevoelig gedaald, terwijl de waardering met een koers-winstverhouding van 9, een dividendrendement van bruto 9,4 procent en een korting van 40 procent op de intrinsieke waarde heel aantrekkelijk is.
Over heel 2024 boekte Cofinimmo een winst uit de kernactiviteit van 6,5 euro per aandeel. Dat is iets beter dan verwacht, maar een stuk minder dan vorig jaar, toen het bedrijf nog een winst van 7,2 euro per aandeel behaalde. De daling is grotendeels te wijten aan het verwaterende effect van de kapitaalverhogingen in 2023 en 2024, en aan het desinvesteringsprogramma van vorig jaar. De inspanningen om de balans te verstevigen wegen op de winst per aandeel. De onderliggende resultaten zijn naar wens, want de huurinkomsten stegen licht van 339 naar 345 miljoen euro. Die inkomsten leggen ook de basis voor een winst uit de kernactiviteit van 6,2 euro per aandeel in 2025. Bij die winstvooruitzichten en het huidige dividend van 6,2 euro per aandeel zou het bedrijf dus 100 procent moeten uitkeren, wat onhoudbaar is. Het bedrijf verlaagt daarom het dividend over 2025 naar 5,2 euro per aandeel.
Het nettoresultaat van 2024 bleef beperkt tot 1,7 euro per aandeel, vooral als gevolg van afwaarderingen op de vastgoedportefeuille. De faire waarde van die portefeuille daalde vorig jaar met 1,9 procent. Het zorgvastgoed (77% van de portefeuille) daalde met 1,6 procent. De waarde van het kantoorvastgoed daalde met 5,5 procent. Het ergste lijkt achter de rug. In het vierde kwartaal bleef de waardedaling beperkt tot 0,2 procent. Dit jaar moet het zorgvastgoed steun krijgen van de zorgaanbieders die opnieuw op zoek zijn naar extra capaciteit. De kantoorportefeuille is gevoeliger voor waardedalingen, maar Cofinimmo verlaagde het risicoprofiel door de focus te verschuiven naar kantoorvastgoed in het stadscentrum in de buurt van de grote stations. De waarde van het vastgoed moet ook steun krijgen van de stabilisatie tot lichte daling van de rentevoeten.
Per saldo steeg de omvang van de portefeuille sinds 2018 met gemiddeld 9 procent. Als de vastgoedportefeuille dit jaar gespaard blijft van noemenswaardige afwaarderingen, dan blijft ook de schuldgraad onder controle. Het management maakt zelfs gewag van wat groeimogelijkheden. In 2025 staat er voor 170 miljoen investeringen op het programma tegenover 100 miljoen aan geplande verkopen. Dat investeringsprogramma zou de schuldgraad dit jaar stabiel houden op een relatief lage 43 procent.
Conclusie
Afnemende zorgen over de faire waarde van de vastgoedportefeuille en over de schuldgraad verlagen het risicoprofiel van het aandeel, terwijl de waardering nog altijd zeer interessant is. Ook het verlaagde dividend biedt nog altijd een dividendrendement van 9,4 procent. De korting van 40 procent op de intrinsieke waarde is overdreven voor een portefeuille die opnieuw op fundamenten rust die vanaf 2026 een beperkte winstgroei toelaten. We behouden het koopadvies.
Advies: kopen
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 56,2
Ticker: COFB BB
ISIN-code: BE0003593044
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,14 miljard euro
K/w 2024: 9
Verwachte k/w 2025: 9
Koersverschil 12 maanden: -9%
Koersverschil sinds jaarbegin: -1%
Dividendrendement: 9,4%
