De koers van Atenor is wel heel diep teruggevallen tegenover de intrinsieke waarde. De minste tekenen van een heropleving moeten het aandeel naar een herstelfase brengen.
Atenor is een vastgoedontwikkelaar met een lange staat van dienst. De portefeuille bevat maar liefst 34 projecten, verspreid over 1,2 miljoen vierkante meter, in tien landen en veertien steden. In 2016 rolde Atenor een ambitieus internationaal groeiplan uit dat de portefeuille in vijf jaar tijd bracht van afgerond 600.000 naar 1.200.000 vierkante meter. Dat plan heeft de groep weggehaald van de historische as Brussel-Luxemburg (eind 2020 nog 29% van de portefeuille) om meer te focussen op Centraal-Europa en een aantal andere Europese steden als Parijs, Düsseldorf en Lissabon. Bedoeling was om sneller en meer te ontwikkelen en niet langer 40 miljoen euro brutowinst per jaar te genereren in 2013-2016, maar 160 miljoen euro in de periode 2022-2026. De coronacrisis en later de galopperende inflatie en stijgende rente hebben daar een stokje voor gestoken.
Terugblik op 2023
Het was een moeilijk jaar voor de vastgoedgroep. De beurskoers ging 80 procent lager, toen de ontwikkelaar een zware kapitaalverhoging met voorkeurrecht (3 voorkeurrechten voor 13 aangeboden aandelen) tegen slechts 5 euro per aandeel moest doorvoeren. Eerst leek er weinig aan de hand, ondanks de oplopende rente. In het voorjaar werd nog beslist het dividend naar gewoonte met 5 procent te verhogen, van 2,54 naar 2,67 euro bruto per aandeel. Op 17 mei barstte de bom, toen werd gesproken over een ‘vastgoedcrisis’ en de noodzaak om kapitaal op te halen. Pas in de late herfst haalde de groep de 180 miljoen euro bij elkaar die haar door de crisis moest loodsen. De halfjaarcijfers bevestigden waarom de kapitaalverhoging noodzakelijk was. Atenor leed een zwaar verlies van -53,8 miljoen euro (-7,99 euro per aandeel). Het verder oplopen van de netto financiële schuld tot 895,6 miljoen euro tegenover een kaspositie van 24 miljoen euro gaf aan dat de balans scheef zat en moest worden rechtgetrokken, mits een forse kapitaalverhoging. Het mag duidelijk zijn dat het schrappen van het dividend de enig mogelijke beslissing is voor het management over het boekjaar 2023.
Verwachtingen voor 2024
Atenor moet bewijzen dat het nog altijd in staat is projecten te verkopen en uit de rode cijfers te komen in boekjaar 2024. Door deals te realiseren zal het beleggers moeten overtuigen dat de waarde van de groep hoger is dan de huidige beurswaarde. Sinds de uitbraak van de coronacrisis hoeft de groep geen stevige winsten meer kunnen realiseren. Eerst was er de twijfel over de kantorenmarkt, toen werknemers gedwongen thuis moesten werken. Zeker de grote firma’s bouwen de beschikbare kantoorruimte af, maar ze nemen in de eerste plaats afscheid van oude, grote ruimtes. Atenor heeft al langer ingezet op moderne, energiezuinige kantoorruimtes, maar het moet ook vaststellen dat er mede door de hoge rente sprake is van een kopersstaking in de kantorenmarkt.
Waarom een favoriet?
We mikken op het verdere herstel van de vastgoedaandelen in 2024, gedragen door een dalende langetermijnrente. Door de specifieke crisis bij Atenor moet het aandeel nog aan het herstel beginnen. Door de gedwongen kapitaalverhoging te moeten doorvoeren, is de beurskoers richting 5 euro gezakt. Het aandeel is daardoor wel heel diep teruggevallen tegenover de intrinsieke waarde. De minste tekenen van een heropleving of het realiseren van enkele projecten zouden het aandeel naar een herstelfase moeten brengen. We wijzen wel op het bovengemiddelde risico van deze belegging, omdat de balans nog altijd heel veel schulden bevat. Anderzijds is het herstelpotentieel voor 2024 wel bovengemiddeld.
Advies: koopwaardig
Risico: hoog
Rating: 1C
Koers: 5,48 euro
Ticker: ATEB BB
ISIN-code: BE0003837540
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 217,0 miljoen euro
K/w 2022: –
Verwachte k/w 2023: –
Koersverschil 12 maanden: -81%
Koersverschil sinds jaarbegin: -80%
Dividendrendement: –
