De koers van Cofinimmo blijft aanmodderen, maar de schuldgraad is onder controle en het risico op een nieuwe kapitaalverhoging neemt verder af.
De bodemvorming bij Cofinimmo sleept langer aan dan gedacht. Beleggers blijven tobben over het risico op verdere afwaarderingen op de vastgoedportefeuille, met als resultaat een hogere schuldgraad en een hoger risico op een nieuwe kapitaalverhoging die de winst per aandeel verder zou verwateren. Die vrees is overtrokken. De reële waarde van de portefeuille daalde in het derde kwartaal met 0,3 procent, na een daling met 1,4 procent in het eerste halfjaar. “De vastgoedwaarderingen in het derde kwartaal lijken te wijzen op een terugkeer naar stabiliteit. Dat opent een periode met nieuwe groeiperspectieven voor ons”, liet het management weten in het persbericht over de resultaten van het derde kwartaal. Nieuwe groeiperspectieven zijn misschien nog wat hooggegrepen, maar het ergste lijkt achter de rug.
De schuldgraad van Cofinimmo wordt niet alleen beïnvloed door de waarde van de vastgoedportefeuille, maar ook door het investeringsprogramma. Dit jaar wil de gereglementeerde vastgoedvennootschap evenveel investeren als desinvesteren, zodat de schuldgraad eind dit jaar zou uitkomen op minder dan 44 procent, onder de eigen doelstelling van 45 procent. Er moet dit jaar nog flink worden verkocht om die doelstelling te halen, maar die deals zouden op schema liggen.
Beleggers houden ook de investeringsplannen van volgend jaar in de gaten. Voor 2025 ligt al een investeringsprogramma van 62 miljoen euro vast, wat Cofinimmo wil financieren zonder zijn schuldgraad opnieuw hoger te jagen. Kortom, de schuldgraad lijkt onder controle, tenzij de waarde van het vastgoed opnieuw onder druk zou komen. De recente stijging van de Belgische langetermijnrente is op dat gebied slecht nieuws, vandaar dat de beurskoers de voorbije weken opnieuw lager ging. Die rentestijging lijkt echter geen lang leven beschoren, gezien de kwakkelende Europese economie en de Europese Centrale Bank die het geldbeleid versoepelt. Daarnaast bestaat de portefeuille intussen voor 75 procent uit zorgvastgoed, dat relatief waardevast is. Het kantoorvastgoed is gevoeliger voor waardedalingen, maar de resterende portefeuille van Cofinimmo bevindt zich vooral in het centrum van Brussel nabij de treinstations. In die regio zitten de huurtarieven voor kantoren opnieuw in de lift.
De resultaten over het derde kwartaal waren intussen conform de verwachtingen. Dankzij een bezettingsgraad van 98,3 procent en een stijging van de huurinkomsten met 2,3 procent steeg het nettoresultaat van de kernactiviteiten met 3 procent in het derde kwartaal. Over de eerste negen maanden van 2023 klokte dat nettoresultaat af op 4,88 euro per aandeel. Over heel 2024 verwacht het bedrijf een resultaat van minstens 6,4 euro per aandeel. Dat is lager dan de 7,07 euro per aandeel in 2023. Die daling is te wijten aan het verwaterende effect van de kapitaalverhogingen en de desinvesteringen in 2023 en 2024. Met een verwacht resultaat van 6,4 euro per aandeel kan het management het dividend van 2024, betaalbaar in 2025, behouden op 6,2 euro per aandeel. Bij een koers van 61 euro levert dat een brutodividendrendement van ruim 10 procent op. De korting van ruim 30 procent op de intrinsieke waarde is een andere indicator van de heel aantrekkelijke waardering van het aandeel.
Conclusie
De koers blijft aanmodderen, maar de schuldgraad is onder controle en het risico op een nieuwe kapitaalverhoging neemt verder af. De stabilisatie van de waarde van de vastgoedportefeuille helpt om de schuldgraad onder controle te houden. De operationele resultaten leggen intussen de basis voor een brutodividendrendement van ruim 10 procent. De korting van ruim 30 procent op de intrinsieke waarde is overdreven. We behouden het koopadvies.
Advies: kopen
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 61 euro
Ticker: COFB
ISIN-code: BE0003593044
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,33 miljard euro
K/w 2023: 9
Verwachte k/w 2024: 9
Koersverschil 12 maanden: + 6%
Koersverschil sinds jaarbegin: -13%
Dividendrendement: 10%
