De stabilisatie van de waarde van de vastgoedportefeuille van Cofinimmo markeert het begin van een nieuwe groeicyclus voor de vastgoedvennootschap.
In het eerste kwartaal van 2025 nam de intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille van Cofinimmo toe met 0,1 procent tot 6,5 miljard euro. Dat is heel bescheiden, maar de stijging is een trendbreuk, want in de negen voorgaande kwartalen daalde die waarde. Eind 2022 bedroeg de waarde van de portefeuille nog 6,8 miljard euro, eind 2024 stond nog voor 6,4 miljard euro in de boeken. Tegen een aandelenkoers van 65 euro is deze portefeuille op de beurs nog altijd met een korting van ruim 30 procent op de kop te tikken.
De stabilisatie van de intrinsieke waarde is belangrijk door de grote impact op de schuldgraad. De dalende waarde duwde de schuldgraad in de periode 2022-2024 hoger, wat de groeimogelijkheden aan banden legde en de vastgoedvennootschap noopte extra kapitaal op te halen. Het risico op verdere afwaarderingen en verwaterende kapitaalverhogingen woog zwaar op de koers. De markt heeft dat risico overschat, want uiteindelijk bleef de afwaardering beperkt tot 4,2 procent. De portefeuille van Cofinimmo is dus ook in periodes met stijgende rentevoeten vrij waardevast. Noteer dat die voor 77 procent bestaat uit zorgvastgoed, dat door de aanhoudend hoge bezettingsgraad behoorlijk resistent is. De kantoorportefeuille is gevoeliger voor waardedalingen, maar Cofinimmo verlaagde het risicoprofiel door de focus te verschuiven naar kantoorvastgoed in het stadscentrum in de buurt van de grote stations.
Het risico op verwaterende kapitaalverhogingen lijkt grotendeels van de baan. De waardestijging kan het begin markeren van een nieuwe groeicyclus. Reken niet op een boom zoals in de periode 2018-2022, toen de intrinsieke waarde van de portefeuille steeg van 3,7 naar 6,8 miljard euro. Die groei werd van brandstof voorzien door de uitzonderlijk lage rentevoeten, die ook de waarde van de vastgoedportefeuille een kunstmatige duw in de rug gaf. Die extreem lage rentevoeten komen niet terug. De nieuwe groeicyclus zal dus bescheiden zijn, waarbij Cofinimmo kan vertrekken van een relatief lage schuldgraad van 41,8 procent. Dit jaar staan voor 170 miljoen investeringen en 70 miljoen desinvesteringen op het programma. Bij netto-investeringen van 70 miljoen, hoofdzakelijk in zorgvastgoed, zal de schuldgraad eind dit jaar 43 procent bedragen, wat ruimte laat voor een beperkte verdere groei, zeker als de intrinsieke waarde op peil blijft. De thesis dat een nieuwe groeicyclus begint, wordt ondersteund door een aantrekkende vraag. De bezettingsgraad bij de zorguitbaters neemt toe, waardoor ook de vraag naar zorgvastgoed opnieuw stijgt. De vergrijzing garandeert ook op lange termijn de vraag naar zorgcapaciteit.
De resultaten over het eerste kwartaal waren op de afspraak. Het nettoresultaat uit de kernactiviteit steeg met 5 procent tot 57 miljoen euro, of 1,51 euro per aandeel. Dat is iets beter dan verwacht, vooral dankzij de stijging van de vergelijkbare huurinkomsten met 3 procent, in het spoor van de indexering van de huurcontracten. Over heel 2025 bevestigt het management een winstverwachting van 6,2 euro per aandeel en een dividend van 5,2 euro per aandeel, betaalbaar in 2026.
Conclusie
De stabilisatie van de waarde van de vastgoedportefeuille markeert het begin van een nieuwe groeicyclus. Die groei zal bescheiden zijn, maar de trendbreuk met de moeilijke periode 2022-2024 geeft de koers zuurstof. De waardering is, ondanks het koersherstel, nog altijd aantrekkelijk met een koers-winstverhouding van 11. Het aandeel noteert ook nog altijd met een korting van 30 procent op de intrinsieke waarde. We behouden het koopadvies.
Advies: kopen
Risico: laag
Rating: 1A
Koers: 65,3 euro
Ticker: COFB BB
ISIN-code: BE0003593044
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,48 miljard euro
K/w 2024: 9
Verwachte k/w 2025: 11
Koersverschil 12 maanden: + 3%
Koersverschil sinds jaarbegin: +15%
Dividendrendement: 8%
