Beleggers lopen nog altijd met een grote boog om Cofinimmo heen. De vastgoedvennootschap moet een brutodividendrendement van 9,5 procent, een risicopremie van bijna 7 procent ten opzichte van een risicoarme belegging in Belgische overheidsobligaties en een korting van 35 procent op de intrinsieke waarde aanbieden om beleggers te overtuigen.
Ze vrezen voor een verdere afwaardering van de faire waarde van de vastgoedportefeuille. Een lagere waarde van de activa impliceert een hogere schuldratio en een hoger risico op een nieuwe kapitaalverhoging, die de winst per aandeel zou verwateren. De beleggers zijn de onverwachte kapitaalverhoging van eind vorig jaar duidelijk nog niet vergeten, maar de vrees voor een nieuwe kapitaalronde is overdreven. De huidige winst- en dividendrendementen vergoeden beleggers royaal voor dat beperkte risico.
Eind maart bedroeg de schuldgraad 43,1 procent. Tegen eind dit jaar zou dat 44 procent zijn, omdat Cofinimmo dit jaar 320 miljoen wil investeren en 270 miljoen euro aan activa wil verkopen. De stijging van de schuldgraad blijft beperkt, op voorwaarde dat de faire waarde van de vastgoedportefeuille niet verder daalt. Daar plaatsen de beleggers dus nog grote vraagtekens achter. In het eerste kwartaal van daalde de faire waarde nog met 0,8 procent of 46 miljoen euro. De waarde van het zorgvastgoed daalde met 0,7 procent en de waarde van de kantoorportefeuille, die nog goed is voor 17 procent van de totale portefeuille, daalde met 1,3 procent. De impact van die afwaarderingen op de schuldgraad is in het eerste kwartaal geneutraliseerd door de courante winst van 54 miljoen euro op de kernactiviteiten.
De vrees voor een nieuwe kapitaalronde is overdreven.
Het risico op verdere afwaarderingen hangt af van de evolutie van de vastgoedmarkt, het risico op leegstand en de huurrendementen. Het zorgvastgoed is behoorlijk waardevast, dankzij de hoge bezettingsgraad en de huurrendementen die vorig jaar lichtjes stegen. Het kantoorvastgoed is gevoeliger voor waardeverminderingen, maar het aandeel ervan in de vastgoedportefeuille van Cofinimmo is de voorbije jaren gevoelig gedaald. Bovendien meldt het management dat de huurtarieven in het centrum van Brussel stijgen. Vooral de vraag naar duurzame kantoren trekt aan. De Brusselse kantoormarkt heeft ook nog een inhaalbeweging te goed in vergelijking met de steden in de buurlanden.
Operationeel verliep het eerste kwartaal zoals verwacht. De huurinkomsten stegen met 3,4 procent bij een bezettingsgraad van 98,4 procent. Die inkomsten legden de basis voor een nettoresultaat uit de kernactiviteit van 55 miljoen euro of 1,49 euro per aandeel in het eerste kwartaal. In dezelfde periode vorig jaar was dat nog 1,62 euro. De daling is hoofdzakelijk te wijten aan het winstverwaterende effect van de kapitaalverhogingen van 2023.
Over 2024 verwacht het management 6,4 euro winst per aandeel, zoals aangegeven in februari. Ook het dividend van 6,2 euro per aandeel, betaalbaar in 2025, wordt bevestigd. De winst uit de kernactiviteiten vloeit dus grotendeels naar de uitbetaling van het dividend en niet naar een versteviging van de balans. Bij een schuldgraad van 44 procent en een beperkt risico op verdere waardedalingen van het vastgoed is dat verdedigbaar.
Conclusie
De beleggers maken zich te veel zorgen over de faire waarde van de vastgoedportefeuille. Het risico op verdere afwaarderingen neemt af door een beperkte leegstand en een stabilisatie van de huurrendementen. Voor dat lage risico worden beleggers royaal vergoed met een winstrendement van bijna 10 procent. De risicopremie van bijna 7 procent legt de basis voor een herstelbeweging. We behouden het koopadvies.
- Advies: kopen
- Risico: gemiddeld
- Rating: 1B
- Koers: 65,35
- Ticker: COFB
- ISIN-code: BE0003593044
- Markt: Euronext Brussel
- Beurskapitalisatie: 2,4 miljard euro
- K/w 2023: 9
- Verwachte k/w 2024: 10
- Koersverschil 12 maanden: -24%
- Koersverschil sinds jaarbegin: -7%
- Dividendrendement: 9,5%
