Bod op Cofinimmo is enorme kans voor Aedifica

We omschrijven het bod van Aedifica in aandelen op sectorgenoot Cofinimmo als verrassend, maar heel logisch.

Aedifica, de Europese speler in zorgvastgoed (607 locaties voor 48.300 bedden in 7 landen) maakte eind april de resultaten over het eerste kwartaal bekend, maar het echte nieuws kwam op 2 mei, toen Aedifica een overnamebod aankondigde op Cofinimmo. Het betreft een bod volledig in aandelen: 1,16 aandelen Aedifica voor een aandeel Cofinimmo. Het bod heeft een waarde van 3,1 miljard euro en houdt een premie van zowat 20 procent in tegenover de koers van Cofinimmo voor de aankondiging. Het bod houdt een korting van 15 procent in tegenover de intrinsieke waarde van de sectorgenoot.

Als de deal slaagt, dan ontstaat het vierde grootste zorgvastgoedbedrijf ter wereld met een vastgoedportefeuille van ruim 12 miljard euro. Zorgvastgoed is een groeisegment in de vastgoedmarkt. Tegen 2050 zullen er ongeveer dubbel zoveel tachtigplussers zijn in Europa als in 2020.

We komen ook even terug op de kwartaalcijfers van Aedifica. In de eerste drie maanden zijn de huurinkomsten gestegen met 13 procent tot 93 miljoen euro. De desinvestering van dertig panden in Zweden heeft zo’n 100 miljoen euro opgebracht en het aantal landen waar Aedifica actief is gereduceerd van acht naar zeven. Dat levert een winst op van 62,6 miljoen euro of 5 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2024. Per aandeel spreken we over een winst van 1,32 euro.

Voor het volledige boekjaar wordt uitgegaan van een winst van 238 miljoen euro of 5,01 euro per aandeel. Te vergelijken met 4,93 euro per aandeel voor het boekjaar 2024 en 5,02 euro per aandeel voor boekjaar 2023. In de zomer van dat jaar voerde de gereglementeerde vastgoedvenootschap (gvv) gespecialiseerd in zorgvastgoed een kapitaalverhoging door tegen 52 euro. Het gewogen gemiddelde aantal aandelen lag vorig jaar dus hoger dan in 2023.

De gvv blijft zodoende operationeel prima werken met een bezettingsgraad van 100 procent en een gemiddelde resterende looptijd van huurovereenkomsten van achttien jaar.

Op 31 december bedroeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 6,12 miljard euro. De schuldgraad stond eind maart op een zeer redelijke 39,5 procent, mede door de exit uit Zweden. De nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedroeg 77,00 euro per aandeel (77,90 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde meerwaarden op de indekkingen). De dividendprognose wordt gehandhaafd op een brutodividend van 4,00 euro per aandeel.

Conclusie

We omschrijven het bod van Aedifica in aandelen op sectorgenoot Cofinimmo als verrassend, maar heel logisch. Er is over heel wat dingen goed nagedacht en slim gehandeld. Vooreerst over de complementariteit van de deal. Aedifica wordt in nog meer landen actief, zoals Frankrijk en Italië, en verstevigt zijn positie in onder meer Spanje en het Verenigd Koninkrijk. Een nadeel kan zijn dat Cofinimmo’s portefeuille ook nog andere zaken dan zorgvastgoed bevat (kantoren en cafés), maar we gaan ervan uit dat er een koper voor gezocht wordt, als die afspraken al niet gemaakt zijn. Ook de timing lijkt ons gunstig. Cofinimmo heeft een moeilijke periode achter de rug, inclusief een dividendverlaging, waardoor het Cofinimmo-aandeel met bijna een dubbele korting tegenover de intrinsieke waarde van Aedifica noteerde (korting van afgerond 30% versus 15%). We zijn benieuwd wat de raad van bestuur van Cofinimmo hiermee doet en of we de geboorte meemaken van een gigant in zorgvastgoed. We vinden dit een enorme kans voor Aedifica en bevestigen ons positieve advies.